TJ 10387, 12 sept. 2025, RG 24/00805

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00805 - N° Portalis DBWV-W-B7I-E34U
Nac :5AA

Minute:

Jugement du :
12 septembre 2025

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT

c/

Association UDAF DE L’AUBE en qualité de curateur de Madame [K] [Y]
Madame [K] [Y]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Madame [A] [J], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSES

Association UDAF DE L’AUBE en qualité de curateur de Madame [K] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

Madame [K] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 juin 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier , lors des débats et de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier lors de la mise à disposition.
En présence de Madame [R] [O], auditrice de justice

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 12 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

L'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a donné à bail un appartement situé au [Adresse 4].

Un état des lieux entrant a été établi le 15 décembre 2017.

Le 18 mars 2024 un compte a été arrêté par L'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT présentant une situation d’impayé correspondant aux loyers et charges dus pour un montant de 65,34€.

Le 20 septembre 2021, suite au départ du logement, un état des lieux sortant a été établi contradictoirement.
Une tentative de conciliation s’est soldée par un échec, tel qu’il ressort du constat de carence en date du 18 mars 2024.

Par acte d'huissier en date du 28 mai 2024, l'OPH TROYES AUBE HABITAT a assigné Mme [K] [Y] et par acte d’huissier en date du 30 mai 2024, l’UDAF de l’Aube es qualité de curateur de Mme [K] [Y], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue d'obtenir sa condamnation à payer les sommes qu'il estime lui être dues.

A l'audience du 20 juin 2025, l'OPH TROYES AUBE HABITAT - représenté par Madame [A] [U] - demande au tribunal de :

- condamner Mme [K] [Y] à lui verser la somme de 1759,31 € au titre des loyers , charges et réparations locatives impayés, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- condamner Mme [K] [Y] à lui verser la somme de 80€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [K] [Y] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT expose avoir perdu le bail suite à un cyberattaque mais que la preuve de son existence est rapportée par les pièces versées au dossier. Il fait valoir que la locataire sortante demeure redevable de loyers,charges et réparations locatives impayés.

Bien que convoquée par acte d'huissier en date du 28 mai 2024 remis à personne, Mme [K] [Y] n’est ni présente, ni représentée.

Bien que convoquée par acte d'huissier en date du 30 mai 2024 remis à personne morale,l ‘UDAF de l’Aube es qualité de curateur de Mme [K] [Y] n’est ni présente, ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR L'EXISTENCE DU BAIL :

L'article 3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bail d'habitation est établi par écrit.

Néanmoins, il se déduit de l'article 1715 du code civil que le bail non écrit est valable dès lors qu'il a reçu exécution.

Enfin l'article 1353 du code civil dans sa version issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT ne produit pas le contrat de bail initial expliquant l'avoir perdu suite à une cyberattaque.

Il verse au débat un historique de compte démontrant des versements au titre des loyers et charges ainsi qu'un état des lieus sortant du logement signé par Mme [K] [Y] .

En conséquence, les éléments versés au débat permettent d'établir l'existence d'un contrat de bail entre l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT et Mme [K] [Y] portant sur un appartement situé au [Adresse 5]

II SUR LES REPARATIONS LOCATIVES

L’article 1732 du code civil et l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1730 du code civil précises à cet égard que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat.

En l’espèce, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT fournit l’ état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie en date du 20 septembre 2021.

La comparaison entre les états des lieux met en évidence des dégradations qui ne ressortent pas d’un usage normal et dont doit répondre la locataire, à savoir :

* le nettoyage complet pour 366 € ;

* la réfection complète du séjour pour 560,00€,un abattement de 30 % pour vétusté ayant été appliqué, compte tenu de la durée d’occupation de la locataire ;

* le remplacement DAAF dans l’entrée pour 21,28€ ;

*la réfection complète du séjour pour 350€, un abattement de 30 % pour vétusté ayant été appliqué, compte tenu de la durée d’occupation de la locataire ;

* le remplacement de la bouche d’extraction à clapet pour 39,52 €

* la réfection du mur ou plafond pour 115,50€, un abattement de 30 % pour vétusté ayant été appliqué, compte tenu de la durée d’occupation de la locataire ; ;

soit un total de 1452,30€.

Par ailleurs, il convient de retrancher aux réparations locatives, le montant du dépôt de garantie de 346€.

Ainsi Mme [K] [Y] sera condamnée à verser à l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT la somme de 1106,30€ au titre des réparations locatives, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

L'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT présente l'extrait du compte locatif, qui laisse apparaître un solde débiteur de 65,34 € au 18 juin 2025, représentant les loyers et charges impayés de l'échéance du mois de septembre 2021, déduction faite d’un montant de 23,41€ de régularisation sur charges.

Le défendeur, non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Ainsi, Mme [K] [Y] sera condamnée à verser à l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT la somme de 65,34€ au titre des loyers et charges impayés de l’échéance du mois de septembre 2021 , déduction faite d’un montant de 23,41€ de régularisation sur charges somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [K] [Y], partie perdante, supportera les dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT les frais avancés au titre de la présente procédure. Mme [K] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 80 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,