TJ 10387, 12 sept. 2025, RG 25/00702

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00702 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FF3T
Nac :5AA

Minute:

Jugement du :
12 septembre 2025

Monsieur [X] [Y]

c/

Madame [H] [U]
Madame [D] [N]

DEMANDEUR

Monsieur [X] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Christian VIGNET, avocat au barreau d’AUXERRE substitué par Me Anne PAGES, avocat au barreau D’AUXERRE

DEFENDERESSES

Madame [H] [U]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

Madame [D] [N]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Manuel COLOMES de la SCP SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau D’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 juin 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier lors des débats et de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors de la mise à disposition.
En présence de Madame [I] [J], auditrice de justice

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 12 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 9 août 2015, M. [X] [Y] a donné à bail à Mme [H] [U] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 320 € et 130 € de provision sur charges.

Par acte du 9 août 2015, Mme [D] [N] s’est portée caution solidaire de l'engagement.

La CCAPEX a été saisie le 26 octobre 2023.

Un commandement de payer a été notifié à Mme [H] [U] le 24 octobre 2023 et dénoncé à Mme [O] [Z] le 8 novembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, M.[X] [Y] a fait assigner à Mme [H] [U] et Mme [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes par un acte d'huissier du 9 avril 2024 en vue de prononcer la résiliation du bail, d'obtenir la condamnation au paiement et d'ordonner l'expulsion des lieux.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 juin 2025, M. [X] [Y] - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :
prononcer la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement ;

ordonner l’expulsion de Mme [H] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef,dans le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;

ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

condamner solidairement Mme [H] [U] et Mme [D] [N] au paiement d’une somme actualisée de 17521,49 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2024 concernant Mme [H] [U] et une somme de 4500€ concernant Mme [D] [N] à hauteur de son engagement de caution;

condamner Mme [H] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation d'un montant s’élevant à 15€ par jour depuis le 1er février 2024, jusqu’à la remise des clés ;
condamner solidairement Mme [H] [U] et Mme [D] [N] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement Mme [H] [U] et Mme [D] [N] aux entiers dépens ;

ordonner l'exécution provisoire.

Au soutien de sa demande, M. [X] [Y] fait valoir que la locataire a manqué à son obligation de payer les loyers et charges . Il précise que des difficultés de paiement sont apparues dès 2016.
Le conseil de M. [X] [Y] indique que la caution s’est engagée pour toute la durée du bail et pas seulement pour la durée du bail initial. Il maintient ses demandes.
Bien que convoquée par un acte d'huissier remis à étude le 9 avril 2024 , Mme [H] [U] n’est ni présente ni représentée.

Mme [D] [N], représentée par son conseil, indique qu’elle n’est pas d’accord sur le montant de la dette .
Le conseil de Mme [D] [N] précise que l’engagement de caution de sa cliente prenait fin le 10 août 2018 et qu’en conséquence, il demande au tribunal de :

déclarer M. [X] [Y] mal fondé dans ses demandes à l’encontre de Mme [D] [N]

débouter M. [X] [Y] de ses demandes

condamner M. [X] [Y] à verser la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts à Mme [D] [N] ;

condamner M. [X] [Y] à verser la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

condamner M. [X] [Y] en tous les dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Aube par la voie électronique le 10 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, M. [X] [Y] justifie avoir saisi la Commission des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 29 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Par ailleurs, l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 9 août 2015 contient une clause résolutoire ( art 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 08 novembre 2023, pour la somme en principal de 15721,49 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 9 janvier 2024.

Le contrat de bail est donc résilié au 9 janvier 2024 et Mme [H] [U] est donc désormais occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [H] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. [X] [Y], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Mme [H] [U] .

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [H] [U] s'est maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable, tout comme sa caution solidaire aux termes de l'engagement de caution souscrit, d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période à compter du 9 janvier 2024 et qui sera fixée à d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par M. [X] [Y] , arrêté à la date du 31 janvier 2024, que la dette locative s'élève à la somme 17521,49 € comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, après déduction des frais de poursuite.

Mme [H] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 17521,49 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (24 octobre 2023) sur la somme de 15721,49 € et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Mme [H] [U] sera également condamnée au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Suivant un acte de caution solidaire, rédigé et signé par les parties, bailleur, locataire et caution le même jour : aux termes de celui-ci, Mme [D] [N] a déclaré s’engager « jusqu’au 10 août 2018 ( date d’échéance du bail) sous réserve de renouvellement » pour un montant de 4500€.
Le bail s’est trouvé renouvelé au-delà du 10 août 2018, puisqu’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [H] [U] le 24 octobre 2023 et dénoncé à Mme [D] [N] le 08 novembre 2023,
Mme [D] [N] est bien engagée au-delà du 10 août 2018 du fait du renouvellement du bail, en conséquence elle est bien redevable de la somme de 4500€.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4500 €

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes des articles 1231-1, 1231-2 du code civil et l'article 9 du code de procédure civile pris ensemble, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêt en cas d'inexécution de ses obligations contractuelles ou en raison du retard dans l'exécution si le créancier de l'obligation peut prouver un préjudice subi du fait de cette faute contractuelle.

De plus, il convient de rappeler que l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

En l'espèce, Mme [D] [N] sollicite des dommages et intérêts pour le préjudice subi suite à la procédure engagée par M. [X] [Y] à son encontre.

Toutefois, Mme [D] [N] ne rapporte pas la preuve du préjudice subi par le comportement de M. [X] [Y].
Dès lors, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H] [U] et Mme [D] [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Mme [H] [U] et Mme [D] [N] seront condamnées in solidum à verser à M. [X] [Y] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 9 août 2015 entre M. [X] [Y] et Mme [H] [U] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 9 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [X] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [H] [U] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [H] [U] à verser à M. [X] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [H] [U] à verser à M. [X] [Y] la somme de 17521,49 (DIX SEPT MILLE CINQ CENT VINGT ET UN EUROS QUARANTE NEUF CENTIMES)selon décompte arrêté au 31 janvier 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'au échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 sur la somme de 15721,49 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [D] [N] à verser à M. [X] [Y] la somme de 4500€ ( QUATRE MILLE CINQ CENT EUROS) ;

DEBOUTE Mme [D] [N] de sa demande au titre des charges et de dommages et intérêts

CONDAMNE in solidum Mme [H] [U] et Mme [D] [N] à verser à M. [X] [Y] une somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [U] et Mme [D] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'Aube en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,