TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 25/00049

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 Boulevard Charles Gautier
44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [S]
54 rue Emile Zola
Logement 105
44400 REZE

non comparant

Madame [D], [Z], [W] [I]
54 rue Emile Zola
Logement 105
44400 REZE

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00049 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NQPX

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN
CCC à Monsieur [Y] [S]
CCC à Madame [D], [Z], [W] [I] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 24 septembre 2015 à effet au même jour, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [Y] [S] un logement de type 1 lui appartenant sis, 54 rue Émile Zola, RdC n°105 - 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 263,17 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 69,01€.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [Y] [S] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.151,80 € arrêté au 13 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par procès-verbal en date du 3 octobre 2024, le commissaire de justice requis par ATLANTIQUE HABITATIONS constate qu’une femme de nationalité française occupe le logement, qu’elle explique que le locataire en titre a quitté les lieux depuis plus de trois mois et qu’elle même réside dans le logement depuis deux mois, versant un loyer de 500 € par mois au locataire titulaire, [Y] [S]. Elle indique qu’elle ignorait que l’intéressé n’était pas le bailleur et qu’il est un ami de son concubin. Elle verse le loyer le 16 du mois entre les mains d’un ami du locataire en titre. Son concubin n’a pas de papiers d’identité et ils vivent ensemble avec leur bébé. Le commissaire de justice a informé son interlocutrice qu’elle occupait le logement sans droit ni titre.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [Y] [S] et [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

- constater à compter du 23 octobre 2024 la résiliation du bail signé le 24 septembre 2015 entre les parties par l’effet de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire dudit bail;
- ordonner en conséquence l'expulsion de [Y] [S], ainsi que tout occupant de son chef et notamment [D] [I], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l'article L433-1 du code des procédures civiles
d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

- condamner [Y] [S] à lui payer les sommes suivantes :
- 2 267,92 €, en deniers ou quittances, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 octobre 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- une indemnité d’occupation, en deniers ou quittances, égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 349,28 €, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter de la résiliation du bail ou du jugement à intervenir et ce jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés ;
- 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés au locataire,
- juger que durant le cours de ces délais, le locataire devra payer, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants ;
assortir les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance, devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et le solde dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 16 avril 2025 par les services sociaux du département, [Y] [S] n’ayant pas pu être rencontré. Seule [D] [I] s’est en revanche présentée aux rendez-vous de l’Espace départemental de solidarité.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

À ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8.826,69 € au titre des loyers et charges échus à la date du 20 mai 2025. La bailleresse maintient sa demande de résiliation du contrat de bail au titre du défaut d’assurance. Elle précise que ses demandes financières sont uniquement présentées à l’encontre de [Y] [S], [D] [I] étant visée par l’assignation uniquement pour l'expulsion, le but étant de la prévenir en amont.

Régulièrement assignés à étude, [Y] [S] n'a pas comparu à l’audience, contrairement à [D] [I].

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. En conséquence, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 13 août 2024, dont la commission a accusé réception le 14 août 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 9 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 9 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par la bailleresse au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2024, et le préfet en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour défaut d’assurance

L'article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1 et le commandement de justifier d’une assurance visant cette clause a été signifié au locataire le 22 août 2024. Malgré cela, [Y] [S] ne justifie pas que le logement dont il est locataire était assuré au moment de ce commandement, ni lors de l’assignation du 9 décembre 2024 ni à l’audience du 22 mai 2025.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2024.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[Y] [S] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8.826,69 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 20 mai 2025.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 646,29 € (90,16 € + 184,13 € + 372 €) correspondant aux frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

En outre, selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il convient donc de déduire de ce montant la somme de 25 € correspondant à la pénalité pour frais de dossier d’enquête sur l’occupation du parc social, dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier, seul un accusé réception permettant de faire partir le délai légal.

Par conséquent, il convient également de déduire de la somme demandée la somme de 3.463,88€ (865,97€ x 4) correspondant aux surloyers facturés au locataire.

En conséquence, [Y] [S] sera condamné au paiement de la somme de 4.691,52 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 20 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 358,83 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, ATLANTIQUE HABITATIONS a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, tous les prélèvements effectués auprès de [Y] [S] ont été rejetés depuis mai 2024. Il n’a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Il ressort du diagnostic social et financier transmis que les occupants du logement indiquent ne plus être en contact avec le locataire depuis septembre 2024. Il serait reparti vivre au Soudan et le loyer serait récolté par un intermédiaire.

Enfin, [Y] [S] ne présente aucune demande de délais.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Y] [S], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS