TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 24/03812

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDEUR :

HABITAT 44
3, Boulevard Alexandre Millerand
BP 50432
44204 NANTES

représenté par Maître Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [B]
Porte 3
1 Rue Sainte Elisabeth
44110 CHATEAUBRIANT

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 24/03812 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NOP4

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Philippe GRESLE
CCC à Monsieur [G] [B] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 8 janvier 2021 à effet au même jour, l’Office public de l’Habitat de Loire-Atlantique - HABITAT 44 (ci-après désigné HABITAT 44) a donné à bail à [G] [B] un logement de type 4 lui appartenant sis, 1 rue Sainte Élisabeth, RdC - 44110 CHÂTEAUBRIANT, moyennant un loyer mensuel initial de 458,72 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 54,47 €.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [G] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 532,86 € arrêté au 8 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, HABITAT 44 a fait assigner [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater à compter du 2 octobre 2024 la résiliation du bail conclu entre les parties le 8 janvier 2021 et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

· Prononcer l’expulsion de [G] [B] des lieux loués ainsi que tout occupant de son chef avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Condamner [G] [B] à payer la somme de 3 126,29 € au titre des loyers et charges échus et impayés et arrêtés au 8 novembre 2024, somme à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

· Dire que [G] [B] devra payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges inhérents soit la somme mensuelle de 554,92 € à compter du 2 octobre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clefs ;

· Condamner le même au paiement d’une somme de 700 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en lesquels sera compris le coût du commandement de payer ;

· Constater que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du Tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

À ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.537,65 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 mai 2025. Elle rappelle que l’indemnité d’occupation est d’un montant de 554,92 € et qu’elle demande 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle indique qu’il n’y a pas de reprise des paiements des loyers et s’en rapporte sur les délais.

Régulièrement assigné à personne, [G] [B] a comparu. Il a déclaré qu’il était salarié dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée mais qu’il a perdu son emploi. En raison d’un refus d’indemnités par France Travail et malgré une demande de revenu de solidarité active déposée, il n’a pas de ressources depuis mi-janvier 2025. Le défendeur indique avoir rendez- vous avec une assistante sociale le 11 juin 2025 et avoir repris une activité avec un salaire de 1350 €, sans en justifier. Il a également affirmé qu’il lui avait été proposé de changer de logement pour permettre de solder sa dette. Il a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement, en proposant de verser mensuellement la somme de 150 € en plus du loyer.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 2 août 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 2 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 2 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.5.1.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [G] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.532,86 € arrêté au 8 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [G] [B].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[G] [B] reconnaît lors de l’audience le montant de la dette.

À l’audience, HABITAT 44 déclare une dette de 5.537,65 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 mai 2025, dont il convient de déduire la somme de 282,65 € (3,15 € + 152,14 € + 127,36 €) correspondant aux frais de procédure et de poursuite et qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En conséquence, [G] [B] sera condamné au paiement de la somme de 5.255 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera enfin condamné à payer à HABITAT 44, à compter du 16 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 554,92 € telle qu'elle est demandée par la bailleresse.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, le locataire a proposé de verser 150 € en sus du loyer courant, ce à quoi HABITAT 44 s’est opposé.

D’après le relevé de compte locataire, tous les prélèvements effectués sur les comptes de [G] [B] ont été rejetés en 2025. Il n’a par conséquent pas repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience.

Les explications données par [G] [B] lors de l’audience démontrent au surplus qu’il n’est pas en situation de régler sa dette.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [G] [B].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [B], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande de HABITAT 44 présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS