TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 25/00557

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.C.I. ENLIL
11 Promenade Europa
Appartement 1251
44200 NANTES

représentée par Maître Charlotte SEBILEAU, avocate au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [M]
Porte 790 Etage 7
2 Allée des Pinsons
44100 NANTES

représentée par Maître Sébastien CANTAROVICH, avocat au barreau de NANTES

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 mars 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00557 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NTIF

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Charlotte SEBILEAU
CCC à Maître Sébastien CANTAROVICH + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé non daté à effet au 1er novembre 2020, [K] [X] a donné à bail à [J] [M] un logement de type 2 lui appartenant sis, 2 allée des Pinsons, bâtiment A, 7ème étage, porte 790, outre un parking couvert n°142 - 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 500 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 100 €.

Par acte notarié du 30 août 2024, [K] [X] a vendu à la S.C.I. ENLIL un ensemble immobilier comprenant le lieu dit 2 allée des Pinsons – 44100 NANTES.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, la S.C.I. ENLIL a fait commandement à [J] [M] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5 312,54 € arrêté au 31 octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la S.C.I. ENLIL a fait assigner [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater et prononcer, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner la libération des lieux par la défenderesse et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;
· Ordonner l’expulsion de [J] [M] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
· Ordonner le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
· Condamner la locataire au paiement de la somme de 5 592,18 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés sur la période du 1er août 2022 au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
· Condamner [J] [M] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 690,82 € à compter du 1er janvier 2025 ;
· Dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, et ce au taux d’intérêt légal ;
· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du Tribunal.

L’affaire a été appelé à l’audience du 27 mars 2025, renvoyée à la demande des parties et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A ladite audience, la S.C.I. ENLIL se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6 077,28 € au titre des loyers et charges échus à la date du 21 mai 2025.

Régulièrement assignée à personne, [J] [M] était représentée à l’audience par son avocat et a demandé un délai pour quitter les lieux.

Toutes les parties étant présentes ou représentées, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

Par une note en délibéré du 26 mai 2025, autorisée par le Tribunal, le Conseil de la défenderesse a précisé sa demande auprès du Tribunal, à savoir de :
- fixer le montant de la dette locative à la somme de 4 319,71 € à la date du 31 mai 2025 ;
- bénéficier d’un échéancier de 36 mois pour s’acquitter de la dette locative ;
- bénéficier d’un délai suffisant afin de lui permettre de quitter le logement à partir du mois d’octobre 2025.

Par une note en délibéré en réponse en date du 5 juin 2025, la S.C.I. ENLIL fait valoir les observations suivantes :
- l'aide au logement a été versée par la CAF directement à [J] [M], ne lui ont donc pas été versées et ne peuvent donc être intégrées en déduction de la dette locative ;
- le décompte produit par la défenderesse intègre les régularisations de charges des années 2020/2021 (225,76 €) et 2021/2022 (422,21 €) pour un total de 647,97 € mais omet la régularisation des charges 2022/2023 d'un montant de 336,58 € ;
- l'aide au logement est versée à terme échu, par exemple l’aide de janvier 2025 a été versée en février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 4 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 février 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 4 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en page 7.

Par exploit de commissaire en date du 31 octobre 2024, la S.C.I. ENLIL a fait commandement à [J] [M] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5 312,54 € arrêté au 31 octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er janvier 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [J] [M].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la S.C.I. ENLIL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[J] [M] conteste cependant le montant de la dette.

La S.C.I. ENLIL produit aux débats un relevé de compte locataire actualisé au 21 mai 2025 mentionnant une dette de 7.342,28 €. Pourtant, sont mentionnées à la main en dessous de ce montant, des sommes dont on comprend qu’elles ont été versées par la locataire entre septembre 2022 et février 2024, sans avoir été prises en compte dans le calcul de la dette, et fixant ainsi la dette à 6.077,28 €.

Dans sa note en délibéré, le relevé de compte locataire indique cette fois une dette de 5.987,28 € au 26 mai 2025.

En défense, [J] [M] fait valoir que la dette de loyer dont elle est redevable est en réalité de 4.319,71 € au 31 mai 2025.

En confrontant les décomptes de chaque partie ainsi que les pièces justificatives, il apparaît que les désaccords ne portent que sur quelques lignes. Pour avril 2025, [J] [M] ne justifie pas avoir réglé 100 € mais elle ne comptabilise pas un versement de 100 € effectué en mai 2025, que la bailleresse en revanche déduit de la dette. L’opération est donc nulle malgré la différence entre les deux relevés. Pour décembre 2024, la locataire ne mentionne pas dans son tableau son versement de 302 €, dont elle justifie pourtant et qui est bien décompté par la SCI ENLIL.

Il convient de déduire de la dette demandée par la requérante la somme de 408 € versée par la CAF en septembre 2024, qu’elle n’a pas décomptée dans son tableau et qui est pourtant justifiée par les pièces des deux parties.

Enfin, s’agissant de la régularisation des charges pour la période 2022/2023, la S.C.I. ENLIL ne justifie pas du montant de 336,58 € qu’elle a comptabilisé aux frais de la débitrice. Cette somme sera donc également déduite du montant de la dette demandé par la bailleresse.

En conséquence, [J] [M] sera condamnée au paiement de la somme de 5.242,70 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 26 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à la S.C.I. ENLIL, à compter du 27 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 690,82 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le dernier versement effectué par [J] [M] date de février 2025 et qu’elle n’a ainsi pas repris le versement des loyers courants avant l'audience.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier et [J] [M] ne fait valoir aucun argument permettant de dire qu’elle est en situation de régler sa dette locative. Elle perçoit le RSA et la prime d’activité depuis avril 2024 et aucun élément ne permet d’envisager une amélioration de sa situation personnelle et professionnelle.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur les délais pour quitter les lieux

[J] [M] demande à bénéficier d'un « délai suffisant » pour quitter les lieux. La S.C.I. ENLIL s'y oppose et fait remarquer que le délibéré étant fixé au 11 septembre 2025, le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux expirera pendant la période de trêve hivernale, ce qui laisse à la locataire un délai suffisant pour se reloger.

Les articles L412-1 et L412-6 du code de procédure civile d’exécution, tels qu’ils résultent de la loi du 27 juillet 2023 en vigueur au 29 juillet 2023 énoncent que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et sauf exception, il est sursis à statuer à toute mesure d’expulsion jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ainsi que pour ce qu’il est convenu d’appeler « la trêve hivernale ».

Conformément aux articles L 412-3 et L 412-4 du même code, “ le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales” ; “le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions”.

L’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise que la durée de ces délais “ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” et que “pour la fixation de ces délais, il est tenu compte”, notamment, « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l'occupant, l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. »

En l’espèce, [J] [M] ne fait valoir aucun argument à l’appui de sa demande de délais excédant le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, ne justifiant pas que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales.

Ainsi, la demande d’un délai supplémentaire au délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux est rejetée.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [M], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C.I. ENLIL la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS