TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 25/00094

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT
8, avenue des Thébaudières
BP 70344
44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [I] [J], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [P] [D]
Appartement 2058
11 Rue de Verdun
44220 COUËRON

représentée par Maître Alice LE BLAY, avocate au barreau de NANTES

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 février 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00094 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NQU6

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à HARMONIE HABITAT
CCC à Maître Alice LE BLAY + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 décembre 2017 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [F] [P] [D] un logement de type 3 lui appartenant sis, 11 rue de Verdun, 3ème étage, appartement n°2058 - 44220 COUËRON, moyennant un loyer mensuel initial de 323,30 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 128,24 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [F] [P] [D] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 895,34 € arrêté au 4 juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [F] [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail ;
· Constater la mauvaise foi de [F] [P] [D] ;
· Subsidiairement, s'il n'était pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion de [F] [P] [D] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
· Condamner le locataire au paiement de la somme de 4 724,98 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 22 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à parfaire au jour de l’audience ;
· Condamner [F] [P] [D] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 532,41 € à compter de la date d’audience et jusqu’à la libération effective des lieux ;
· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture ;
· Ordonner l’exécution provisoire.

Les services sociaux du département ont informé le tribunal le 7 février 2025 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n'a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2025. Renvoyée à trois reprises, l’affaire a été retenue le 22 mai 2025.

À ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7 602,95 € au titre des loyers et charges échus à la date du 21 mai 2025 et que le montant du dernier loyer augmenté des charges s'élève désormais à 544,15 € par mois.

En outre, HARMONIE HABITAT demande au Tribunal de constater la mauvaise foi de [F] [P] [D] et d’en tirer toutes les conséquences légales sur la procédure d’expulsion, notamment en ordonnant son expulsion avec au besoin le concours de la force publique à la suite d’un commandement de quitter les lieux n’ouvrant aucun délai.

Régulièrement assigné à étude, [F] [P] [D] n’a pas comparu mais était représenté par son Conseil et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions en défense, [F] [P] [D] demande au juge des contentieux de la protection de :
- déclarer HARMONIE HABITAT recevable mais mal fondée ;
- rejeter la pièce adverse n°9 communiquée par HARMONIE HABITAT ;
en conséquence,
- débouter HARMONIE HABITAT de sa demande de résiliation du bail signé le 27 décembre 2017 ;
- débouter HARMONIE HABITAT de sa demande de voir constater la mauvaise foi de [F] [P] [D] ;
- accorder un délai de 24 mois à compter du jugement à intervenir pour régulariser l’arriéré de loyers ;
- débouter HARMONIE HABITAT de sa demande d’expulsion ;
- ordonner le partage des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 3 juillet 2024, dont la commission a accusé réception le 8 juillet 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 29 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 29 novembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 3 décembre 2024, et le préfet en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 février 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 10 juillet 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [F] [P] [D] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 895,34 € arrêté au 4 juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [F] [P] [D].

Sur l’occupation du logement

- Sur la pièce n°9 de HARMONIE HABITAT

Aux termes de l’article 202 du code de procédure civile, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Au regard de cet article, la pièce n°9 produites par HARMONIE HABITAT et datée du 25 octobre 2023, ne peut qu’être écartée en ce qu’il s’agit de propos rapportés, émanant d’une personne non identifiée, et qui ne respecte pas les exigences de l’article 202 du code de procédure civile en matière de preuve.

Sur le même fondement, la pièce n°8 d'HARMONIE HABITAT sera également écartée.

- Sur la mauvaise foi et le délai pour quitter les lieux

Aux termes de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article 1104 du code civil énonce que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Aux termes de l'article L442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, Dans les logements dits sociaux, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il convient de rappeler que la bonne foi est présumée et qu’il appartient au bailleur de prouver la mauvaise foi du locataire.

HARMONIE HABITAT demande au Tribunal de constater la mauvaise foi de son locataire, en relevant en premier lieu l’absence de paiement du loyer par le défendeur. La requérante fait valoir que la présente procédure est la seconde engagée à l’encontre de [F] [P] [D], un premier commandement de payer lui ayant été signifié en mai 2022. La bailleresse fait valoir que son locataire a été relancé à de très nombreuses reprises et que malgré cela, il a manqué très régulièrement à son obligation de payer son loyer, première obligation du locataire aux termes de l’article 7e de la loi du 6 juillet 1989.

[F] [P] [D] ne conteste pas sa dette locative ni le paiement partiel de ses loyers.
Cependant, la mauvais foi du locataire ne peut être retenue en ce qu’il n’est pas démontré qu’il n’a pas, volontairement, payé ses loyers et ce même après un premier commandement de payer. En effet, il résulte des relevés de compte locataire produits aux débats que [F] [P] [D], passés les trois premiers paiements du loyer sans provision, a très régulièrement versé une partie de la somme due.

En second lieu, HARMONIE HABITAT demande au tribunal de relever l’absence réelle d’occupation des lieux par [F] [P] [D]. Elle avance que [F] [P] [D] sous-loue ou tout au moins sous-occupe son logement, et ce depuis plusieurs années. La bailleresse a fait signifier le 25 janvier 2024 une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement. Quatre jours après cette mise en demeure, le locataire adressait un courriel à la bailleresse indiquant qu’il était en Côte d’Ivoire depuis décembre 2023. Ce message n’est pas produit mais il n’est pas contesté par la requérante.

HARMONIE HABITAT affirme que ses médiateurs ont fait savoir que les occupants du logement de [F] [P] [D] étaient responsables de troubles dans l’immeuble la nuit, mais sans en justifier. En tout état de cause, une telle affirmation n’exclut pas la présence du locataire en titre dans les lieux.

Le 6 novembre 2024, agissant sur requête de la bailleresse, un commissaire de justice a constaté la présence [K] [C]. Elle a communiqué le numéro de téléphone du locataire en titre, mais le numéro qui n’était plus attribué. Une sommation de quitter les lieux a été délivrée le 6 janvier 2025 à l’encontre de cette occupante, sans que le commissaire de justice ne puisse rencontrer personne au domicile.

La bailleresse ajoute enfin un élément en indiquant qu’elle a été destinataire d’une demande de télécommande pour le garage de [F] [P] [D], payée par un chèque tiré sur le compte d’un tiers. Or, quand bien même le lien serait démontré entre ce chèque et la demande de télécommande, le fait que ce chèque émane d’un tiers ne démontre en rien la non-occupation du logement par le locataire en titre.

HARMONIE HABITAT ajoute qu’elle ne parvient pas, de même que les commissaires de justice intervenus, à être en contact avec [F] [P] [D]. Cet état de fait est malheureusement le cas de nombreux locataires assignés devant le Tribunal.
Enfin, la bailleresse rappelle qu’il y a plus de 30.000 demandes de logement social en souffrance en Loire-Atlantique, ce qui ne permet pas de laisser une situation illégale se poursuivre.

[F] [P] [D] rappelle quant à lui que lorsque le commissaire de justice a rencontré le 6 novembre 2024 [K] [C] à son domicile, celle-ci a déclaré qu’il habitait toujours les lieux et il rappelle qu’il avait alors quitté la France pour la Côte d’Ivoire, mais seulement pour trois mois. Le nom de [D] figurait toujours sur la boîte aux lettres. Le défendeur fait valoir que compte tenu du nombre de chambres (l’appartement est un T3), il peut héberger des amis. Il explique garder un logement de cette taille car il souhaite faire venir ses enfants en France.

Il déclare avoir le sentiment de subir « l'acharnement » d'un salarié d'HARMONIE HABITAT. Il fait valoir que la sommation de quitter les lieux à l’encontre de [K] [C] n'a aucune valeur juridique puisque le bail n’était alors pas résilié. Cette sommation constitue, pour [F] [P] [D], une atteinte à l’intimité et au respect de la vie privée au sens de l’article 9 du code civil. Le défendeur fait valoir qu’il a toujours respecté les clauses de son contrat et relève que la bailleresse ne justifie d’aucun dépôt de plainte pour nuisance ou trouble de jouissance.

Ainsi, le non-respect par le locataire en titre de son obligation d’occuper les lieux loués au moins huit mois par an n’est pas démontré par la requérante.

Dans ces conditions, la mauvaise foi du locataire est insuffisamment démontrée. Au regard de ces éléments, le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux qui peut être délivré au locataire en titre ne sera pas supprimé.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[F] [P] [D] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7.602,95 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 21 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse. En conséquence, [F] [P] [D] sera condamné au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 22 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 544,15 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, HARMONIE HABITAT a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.
D’après le relevé de compte locataire, le dernier paiement, d’un montant inférieur au loyer courant, date de décembre 2024 (450 € pour une échéance de 532,41 €). A l'exception du règlement de 700 € du 11 juin 2024, tous les versements antérieurs depuis septembre 2023 ne couvraient pas le montant du loyer.

En conséquence, [F] [P] [D] n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [F] [P] [D].

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [P] [D], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS