TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 24/03859

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ICF ATLANTIQUE
16, rue Henri Barbusse
37700 ST PIERRE DES CORPS

représentée par Maître Doris SIEURIN, avocate au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [A]
Porte 363 Etage 6 Escalier 3
78 Boulevard Auguste Peneau
44300 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 24/03859 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NOW6

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Doris SIEURIN
CCC à Monsieur [U] [A] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 juin 2021 à effet au même jour, la S.A. ICF ATLANTIQUE a donné à bail à [U] [A] un logement de type 3 lui appartenant sis, 78 Boulevard Auguste Peneau, escalier 3, 6ème étage, porte 363 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 339,03 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 81,87 €.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, la S.A. ICF ATLANTIQUE a fait commandement à [U] [A] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 590,48 € arrêté au 1er juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la S.A. ICF ATLANTIQUE a fait assigner [U] [A] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater et/ou prononcer la résiliation du bail signé le 28 juin 2021 entre les parties à compter du 10 septembre 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges du locataire et dire [U] [A] sans droit ni titre ;

· A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à voir constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail ;

· Ordonner en conséquence l’expulsion d’[U] [A] de corps et de biens des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [U] [A] au paiement de la somme de 3 335,50 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée à la date de la présente assignation à parfaire ou diminuer au jour de l’audience augmentée des intérêts au taux légal en vertu de l’article 1155 du code civil ;

· Condamner, au visa de l’article 1760 du code civil [U] [A] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal au dernier terme de loyer, soit la somme mensuelle de 524,84 euros à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à votre départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant son chef, outre les charges courantes ainsi que les intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil ;

· Condamner [U] [A] au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, selon l’article 1153 alinéa 4 du code civil ;

· Condamner [U] [A] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 9 juillet 2024 et de tous les actes qui s’en suivent, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

· Condamner [U] [A] au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1153-1 du code civil ;

· Ordonner l'exécution provisoire au visa de l’article 515 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 2 mai 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

À ladite audience, la S.A. ICF ATLANTIQUE se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 991,60 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 mai 2025.

Régulièrement assigné à étude, [U] [A] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 10 juillet 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 28 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 28 novembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 9.

Par exploit de commissaire en date du 9 juillet 2024, la S.A. ICF ATLANTIQUE a fait commandement à [U] [A] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 590,48 € arrêté au 1er juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d’[U] [A].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la S.A. ICF ATLANTIQUE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[U] [A] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 991,60 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 mai 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 158,38 € (145,38 € + 13 €).

En conséquence, [U] [A] sera condamné au paiement de la somme de 2 833,22 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à la S.A. ICF ATLANTIQUE, à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 529,19 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [U] [A] a repris le paiement du loyer courant depuis juin 2024 et versant davantage pour commencer à apurer sa dette.

Le diagnostic social et financier indique que l'intéressé a eu des problèmes de santé qui l'ont contraint à réduire son activité professionnelle. Après une période instable au niveau de l'emploi, il a pu signer un CDI et ainsi respecter son engagement auprès de sa bailleresse. La CAF a été sollicitée et une demande de FSL doit être envisagée avec ICF ATLANTIQUE. Ainsi, [U] [A] est en situation de régler sa dette.

Lors de l’audience, [U] [A] propose de verser 60 € en plus du loyer courant, ce qui est accepté par la requérante.

Au regard de ces éléments, dès lors que [U] [A] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [U] [A] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). la S.A. ICF ATLANTIQUE pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les dommages et intérêts

ICF ATLANTIQUE demande la condamnation d’[U] [A] à lui payer 500 € de dommages et intérêts, évoquant une « résistance abusive » du locataire, qui n’est toutefois nullement démontrée.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [A], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande de la S.A. ICF ATLANTIQUE présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS