TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 25/00432

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA
74 rue Jean Jaurès
59650 VILLENEUVE D’ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [O]
Porte A3 Etage 1
2 Allée des Cheminots
44190 CLISSON

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00432 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NSQP

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Madame [F] [O] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 février 2015 à effet au 2 mars 2015, la S.A. VILOGIA a donné à bail à [F] [O] un logement de type 3 lui appartenant sis, 2 rue des Cheminots-Place de la Gare, résidence Toscane, 1er étage - 44190 CLISSON, moyennant un loyer mensuel initial de 420,20 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 73,85 €.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024, la S.A. VILOGIA a fait commandement à [F] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 774,92 € arrêté au 1er septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que sommation de répondre à l’enquête sociale.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la S.A. VILOGIA a fait assigner [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

- constater que la clause résolutoire contenu dans le bail est acquise ;

- constater que la location qui a été consentie à [F] [O] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

- à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à [F] [O] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil ;

- ordonner que [F] [O] ainsi que tout occupant de son chef sera expulsée dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- condamner [F] [O] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à la somme en principal de 612,23 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l'audience ;

- fixer et condamner [F] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 468,28 € augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

- condamner [F] [O] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

- condamner [F] [O] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 12 mai 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

À ladite audience, la S.A. VILOGIA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 546,78 € au titre des loyers et charges échus à la date du 20 mai 2025.

Régulièrement assignée à étude, [F] [O] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 28 août 2024, dont la Caisse a accusé réception le 5 septembre 2024 et à la CCAPEX le 6 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 18 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 27 janvier 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en page 5/7.

Par exploit de commissaire en date du 4 septembre 2024, la S.A. VILOGIA a fait commandement à [F] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 774,92 € arrêté au 1er septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [F] [O].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la S.A. VILOGIA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[F] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 546,78 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 20 mai 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 243,77 € (120,62 € + 123,15 €).
En conséquence, [F] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 303,01 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 20 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à la S.A. VILOGIA, à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 468,28 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [F] [O] a repris le paiement intégral des loyers en juin 2024 et qu’elle a versé des sommes supplémentaires à partir de décembre 2024.

Le diagnostic social et financier indique que [F] [O] travaille ponctuellement en intérim, ce qui lui assure des revenus aléatoires. Elle vit avec son fils qui était en recherche d’emploi et a signé un CDI à temps partiel. Par ailleurs, la défenderesse a eu des problèmes de santé en 2024 et elle n’a pas été au bout de ses démarches auprès de la CPAM pour obtenir de possibles indemnités journalières. Un accord de règlement a été signé avec la bailleresse à hauteur de 92 € par mois. Ainsi, [F] [O] paraît en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, [F] [O] propose de payer 100 € en plus du loyer courant et la S.A. VILOGIA fait part de son accord.

Au regard de ces éléments, dès lors que [F] [O] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [F] [O] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). la S.A. VILOGIA pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [O], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande présentée par la S.A. VILOGIA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS