TJ 67482, 10 sept. 2025, RG 25/03047

Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN
Juge des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

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ILLKIRCH Civil
N° RG 25/03047
N° Portalis DB2E-W-B7J-NPMJ

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

- Me Leslie ULMER

Copie certifiée conforme délivrée à :

Me Sylvie DE SOUSA

le
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT Contradictoire

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [E]
né le 11 Août 1982 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

Madame [V] [Q] épouse [E]
née le 04 Décembre 1990 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [M] [I]
née le 29 Octobre 2001 à [Localité 5]
Chez M. [L] [I]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Sylvie DE SOUSA, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 250

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection
Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 18 Juin 2025
PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 10 Septembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 25 février 2021, Monsieur [R] [E] et Madame [V] [Q], épouse [E] ont donné en location à Madame [M] [I], un logement situé [Adresse 4], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 679 € et le remboursement des charges locatives outre un dépôt de garantie d'un montant équivalent à un mois de loyer.
Madame [M] [I] a quitté les lieux le 6 octobre 2023 et un état des lieux de sortie a été établi.
Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, Monsieur [R] [E] et Madame [V] [Q], épouse [E] ont fait citer Madame [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection à l'effet d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
6 631, 14 € au titre des réparations locatives, 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Par décision du 22 janvier 2025, le dossier a été radié pour défaut de diligences des parties.
Par écritures reçues au Greffe le 3 avril 2025, Monsieur [R] [E] et Madame [V] [Q], épouse [E] ont sollicité la reprise d’instance et le dossier a été réinscrit au rôle.
A l'audience du 18 juin 2025 à laquelle l'affaire a été retenue après un renvoi, Monsieur [R] [E] et Madame [V] [Q], épouse [E], représentés par leur conseil, reprennent le bénéfice de leurs écritures du 12 juin 2025 et demandent au juge de :
les déclarer recevables dans leurs fins et moyens.condamner Madame [M] [I] à leur payer la somme de 6 084,90 €, en réparation de leur préjudice.condamner Madame [M] [I] au paiement d'une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.condamner Madame [M] [I] en tous les frais et dépens de la présente procédure.constater que le jugement à intervenir est exécutoire par provision.
Sur les demandes reconventionnelles de Madame [I],
juger irrecevables et à tout le moins mal fondées les demandes reconventionnelles formulées par Madame [I].débouter Madame [I] de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions.Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent en substance que le contrat de bail conclu avec Madame [I] avait été résilié par décision judiciaire du 7 juillet 2023 aux torts exclusifs de la défenderesse et qu’au moment de la sortie des lieux, ils ont constaté que la locataire avait repeint l'appartement (murs, portes, plafonds) pour masquer les dégâts occasionnés par ses animaux. Ils font valoir que ces travaux n'avaient nullement été effectués de manière professionnelle et précisent qu’ils ont été contraints de charger la société B'CONCEPT des travaux nécessaires à la réfection des lieux, principalement de la peinture, pour un montant de 8 337,44 euros. Sur cette somme, un montant de 2 252,54 € avait été pris en charge par l’assurance détérioration immobilière souscrite par les bailleurs. Ils précisent que le logement en question avait été livré neuf en 2019 et qu’il n’avait été occupé que par une seule personne pendant un an avant la défenderesse.
Les demandeurs font valoir ainsi un manque d’entretien de la part de leur ancienne locataire et des nombreux dégâts liés à la présence d’animaux dans le logement.
S’agissant de la demande reconventionnelle tenant à la restitution du dépôt de garantie, les demandeurs s’y opposent au motif que cette somme avait été réservée pour la réalisation des travaux nécessaires ainsi qu'en vue de couvrir les charges restantes impayées à hauteur de 553,41 €.
De son côté, Madame [M] [I], représentée par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 17 juin 2025 et demande au juge de :
A titre principal,
débouter les demandeurs de leurs fins et conclusionsles condamner à payer à la défenderesse un montant de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les condamner aux entiers frais et dépens.A titre reconventionnel,
condamner les demandeurs, défendeurs reconventionnels, à payer à la défenderesse, demanderesse reconventionnelle, un montant de 679 € à titre de restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal commençant à courir un mois après la restitution des clés c'est-à-dire le 6 novembre 2023.réserver les droits de la défenderesse, demanderesse reconventionnelle, pour le surplus.condamner les demandeurs, défendeurs reconventionnels aux entiers frais et dépens nés de la demande reconventionnelle.A l’appui de ses demandes, Madame [M] [I] fait valoir que les demandeurs ne tiennent pas compte de la vétusté du logement qui n’a pas fait l’objet de rafraichissement pendant plus de 5 ans. Elle ajoute qu’elle a fait tout son possible avant la remise des clés, pour restituer aux demandeurs un logement propre et en bon état.
Par ailleurs, elle précise qu’elle a remboursé à l’assureur la somme versée aux consorts [E] par la société INSURED Services.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande principale en paiement : L'article 1732 du code civil et l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Il est constant que l'usure normale des peintures, papiers peints et parquets est assimilable à la vétusté lorsque aucune remise à neuf de ces éléments n'a été faite depuis de nombreuses années.
L'article 1730 précise à cet égard que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
En outre, il est de principe que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.
L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2015-990 du 6 août 2015 prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Sur la forme de l'état des lieux de sortie, le bailleur a organisé un état des lieux de sortie contradictoire le 6 octobre 2023, lors duquel Madame [M] [I] était représentée par Monsieur [L] [I].
Concernant les réparations locatives, il convient d’observer tout d’abord, qu’il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie que les travaux de peinture effectués par la locataire avaient été mal faits. En effet, une seule mention « mal repeint » y figure s’agissant du plafond du séjour. Par ailleurs, toutes les autres peintures sont indiquées en bon état à l’exception des murs de la chambre 1 « Etat usagé, odeur ». De même, ce document établi contradictoirement ne mentionne des taches de peinture que sur le sol du séjour et ne fait état d’aucune tapisserie au niveau du couloir.
Ensuite, dans un soucis de meilleure lisibilité de la présente décision, il convient de se fonder sur la facture de la société B’CONCEPT du 10 janvier 2024 qui constitue la base de la demande des demandeurs pour déterminer les réparations à la charge de la défenderesse.
Ainsi, la comparaison entre l'état des lieux d'entrée dressé le 25 février 2021 et l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 6 octobre 2023 met en évidence un certain nombre de réfections rendues nécessaires suite à des dégradations dont doit répondre la locataire, notamment :
nettoyage et peinture d’un pan de mur sur la terrasse,nettoyage des caissons de volets, meubles de cuisine, carrelage sol,remplacement des joints de portes, de l’abattant WC, des équipements de volet, rebouchage trous, remplacement de la plaque de cuisson vitrocéramique,travaux de peinture dans la chambre 1, pour les murs uniquement, le plafond étant indiqué être « en bon état », réglage fenêtre et remplacement poignée VR dans la chambre 2,travaux de mise en peinture de deux portes sur cinq (chambre 2 et séjour).Cependant, certaines dégradations ne sont pas suffisamment caractérisées par le bailleur et ne peuvent donc être imputées au locataire. Aussi, les frais relatifs aux travaux de peinture dans les couloirs et la cuisine, ainsi que les frais de nettoyage de des murs et plafond de la salle de bain ne sont pas objectivement justifiés. En effet, les murs et les plafonds dans le couloir, la cuisine et la salle de bain sont indiqués être restitués en bon état. En effet, l’état des lieux de sortie mentionne uniquement des murs sales, donc susceptibles d’être nettoyés dans le couloir et il n’est pas fait état d’une pièce « couloir 2 ».
Au regard du détail des dégradations locatives ci-dessus et de la facture produite, le montant total des réparation imputable à Madame [M] [I] s’élève à la somme de 3 107,89 € (3 139,29 – 10% (remise commerciale) + 10% TVA), ainsi que 475,20 € (1 188 € / 5 x 2 ) pour les portes, soit un total de 3 583,09 € TTC.
Cependant, il convient de déduire de cette somme les fonds remboursés par Madame [M] [I] à l’assureur, soit 2 252,54 €, ainsi que le solde du dépôt de garantie après régularisation des charges à hauteur de 125,59 € (679€ - 553,41 €).
Il résulte de ces éléments que Madame [M] [I] est débitrice de la somme totale de 1 204,96€ après déduction du dépôt de garantie et régularisation des charges et sera condamnée à la régler, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles : Le tribunal s’est déjà prononcé sur la restitution du dépôt de garantie dans le cadre de la demande principale.
Par ailleurs, aucune demande complémentaire n’ayant été formulée en cours d’instance par Madame [M] [I], il n’y a pas lieu de procéder à sa réserve des droit, le tribunal ayant vidé sa saisine par la présente décision.

Sur les demandes accessoires : Selon l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [I] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût de l'assignation.
L’équité commande de condamner Madame [M] [I] au paiement de la somme de 250 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa propre demande à ce titre.
Enfin, il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe : CONDAMNE Madame [M] [I] à payer à Monsieur [R] [E] et Madame [V] [Q], épouse [E] la somme de 1 204,96 € au titre des loyers, des charges et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE Madame [M] [I] à payer à Monsieur [R] [E] et Madame [V] [Q], épouse [E] la somme de 250 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [M] [I] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l'assignation, REJETTE le surplus des demandes RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.