TJ 81004, 19 sept. 2025, RG 25/00157

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉ AU FOND JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2025

Minute : n° 25/00166

DOSSIER N° : N° RG 25/00157 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EE2S
N.A.C. : 71G
AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 10] SDC de la [Adresse 8] de l’[Adresse 7] GINOLHAC est représenté par son Syndic, la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE, inscrite au RCS d’[Localité 5] n° 381 842954 dont le siège social est [Adresse 2] / S.C.I. MARINE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Mme DESROCHES, Juge placée
GREFFIER : Mme ROQUEFEUIL

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 9]
Le [Adresse 11] est représenté par son Syndic, la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE, inscrite au RCS d’[Localité 5] n° 381 842954 dont le siège social est [Adresse 2],
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Alain COMBAREL de la SCP R.F. RASTOUL-S. FONTANIER-A. COMBAREL, avocats au barreau d’ALBI

DEFENDERESSE

S.C.I. MARINE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

Le Président, statuant selon la procédure accélérée au fond a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 05 Septembre 2025, et que l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025 :

FAITS ET PROCÉDURE :

La SCI MARINE est propriétaire des lots numérotés 0001, 0002 et 0003 au sein de la copropriété de l’Hôtel GINOLHAC sise [Adresse 3], gérée par son syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE.

Aux termes d’un décompte provisoirement arrêté au 1er janvier 2025, la dette de la SCI MARINE envers la copropriété s’élevait à la somme de 6 513,75 euros, correspondant aux charges impayées entre le 3ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 février 2025, la SCI MARINE a été mise en demeure de régler les charges de copropriété impayées, en vain.

Par exploit du 4 juillet 2025, le [Adresse 13], représenté par son syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE, a fait assigner la SCI MARINE devant le Président du Tribunal judiciaire d’Albi, selon la procédure accélérée au fond et au visa des articles 19-2, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :
6 513,75€ assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 février 2025 ; 1 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI MARINE ne règle plus les charges de copropriété malgré les nombreuses relances amiables et mise en demeure. Il souligne que l'ensemble des charges des copropriétés ont été approuvées lors des assemblées générales, que ces assemblées sont définitives et que les comptes ne peuvent plus être remis en cause.

La SCI MARINE, bien que régulièrement assignée (assignation remise à étude), ne s’est pas constituée.

L’affaire, examinée à l’audience du 5 septembre 2025, a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à un ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d'avoir à payer à sa date d'exigibilité une provision due au titre de l'article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir :

L’indication de la provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2,
La mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ;
Le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.
Il convient de préciser que la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande (3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007), ce qui exclut la présentation d'un montant global dans la mise en demeure.

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l'irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d'agir.

En l'espèce, la mise en demeure versée aux débats et datée du 6 février 2025, indique, de manière générale, qu’en cas de non règlement par la SCI MARINE, dans le délai de 30 jours, le syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE poursuivra le recouvrement de la somme de 6 513,75 euros dont elle est redevable.

Force est de constater que cette mise en demeure ne met pas en demeure la SCI MARINE de régler des provisions, mais l’ensemble d’un arriéré global de charges, à hauteur de 6 513,75 euros.

En outre, la lettre recommandée ne rappelle pas le texte de l’article 19-2 susvisé et aucun relevé de compte n’est annexé à la mise en demeure pour justifier de la somme réclamée et en préciser l’origine.

De surcroit, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les provisions non encore échues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Ainsi, la mise en demeure du 6 février 2025 ne répond pas aux exigences légales et jurisprudentielles.

En conséquence il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires, fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de de la loi du 10 juillet 1965, irrecevables.

Sur les autres demandes

Le [Adresse 13], représenté par son syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE sera condamné aux dépens de l’instance.

En raison de sa défaillance, la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.

Le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :