TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/00772

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :
Le 12 septembre 2025
à Me Alain DE ANGELIS
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 12 septembre 2025
à Me Camille GUARNIERI
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00772 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6AFQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [K]
née le 31 Juillet 1968 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représentée par Me Camille GUARNIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 23 août 2001, la SA d’HLM LE NOUVEAU LOGIS PROVENCAL a donné à bail à Madame [C] [K] et Madame [I] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 405,29 euros.

Par avenant signé le 12 septembre 2003 par Madame [I] [K], celle-ci est devenue seule titulaire du contrat de bail précité à compter du 15 juin 2003.

Le 30 octobre 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL, anciennement NOUVEAU LOGIS PROVENCAL, a fait signifier à Madame [I] [K] un commandement de payer la somme en principal de 9.568,35 euros, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 04 février 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection à l’audience du 20 mars 2025, aux fins de :
Constater acquise la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties,En conséquence,
Condamner Madame [I] [K] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 7.434,96 euros, représentant le montant des loyers et des charges impayés, selon relevé de compte actualisé à la date du 31 janvier 2025, outre intérêts à compter de la date de l’assignation,Constater l’occupation illicite du logement objet dudit contrat de location par Madame [I] [K] et tous occupants de son chef sans droit ni titre,En conséquence,
Ordonner l’expulsion de Madame [I] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,Condamner Madame [I] [K] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal de céans et ce jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir,Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à la requise,
Juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Madame [I] [K] diligentée ainsi que celle de tous occupants de son chef et dire qu’en pareille hypothèse, elle sera également condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal de céans et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Madame [I] [K] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 juin 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son assignation et actualisant sa créance à la somme de 6.960,57 euros, terme du mois de juin 2025 inclus. Elle précise qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant.

Madame [I] [K], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle sollicite de :
In limine litis : déclarer irrecevables les demandes formulées par le bailleur et rejeter le bailleur de ses entières demandes,A titre principal,
Rejeter les entières demandes du demandeur dont la demande d’expulsion et la demande d’acquisition de la clause résolutoire,A titre subsidiaire,
Suspendre les effets de la clause résolutoire durant 24 mois à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement rendu par la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône ou du jugement de clôture ou suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation,Accorder des délais de paiement de 24 mois,Débouter en conséquence le bailleur de sa demande d’expulsion,En tout état de cause,
Rejeter la demande du bailleur formulé sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

En l’espèce, Madame [I] [K] fait grief à la SA CDC HABITAT SOCIAL de ne pas justifier avoir notifié l’acte introductif à la Préfecture six semaines avant l’audience.

Cependant, il ressort des pièces fournies par la SA CDC HABITAT SOCIAL qu’une copie de l’assignation a bien été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 06 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 20 mars 2025.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 04 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 04 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable et Madame [I] [K] sera déboutée de sa demande tendant à déclarer irrecevables les demandes formulées par la bailleresse.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 23 août 2001 contient une clause résolutoire, à l’article 3 des conditions générales, prévoyant un délai de deux mois après un commandement resté sans effet et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de 9.568,35 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 décembre 2024.

La décision de recevabilité de la demande de surendettement par la locataire a été prononcée postérieurement à l'acquisition des effets de la clause résolutoire qui est intervenue deux mois après la signification du commandement de payer de sorte que cette décision est sans effet sur la résiliation du bail. L'ouverture d'une procédure de traitement d'une situation de surendettement ne rend possible que la suspension des procédures civiles d'exécution portant sur les dettes.

Madame [I] [K] sera donc déboutée de sa demande tendant à rejeter les demandes de la SA CDC HABITAT SOCIAL d’expulsion et d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [I] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

La procédure de surendettement n'interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre exécutoire dont seule l'exécution sera soumise à ses effets.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 749,96 euros, et de condamner Madame [I] [K] à son paiement, à titre provisionnel, à compter du 31 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [I] [K] reste devoir la somme de 6.830,34 euros, à la date du 16 mai 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de juin 2025 inclus et déduction faite des frais pour la somme de 130,23 euros qui doivent figurer au poste des dépens.

Madame [I] [K] indique que la dette locative retenue et effacée par la Commission de surendettement est d’un montant de 6.765,19 euros.

Toutefois, à ce stade de la procédure, en l’absence de décision définitive rendue par la Commission de surendettement, compte tenu de la contestation de la décision de la Commission de surendettement des Bouches-du-Rhône de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la bailleresse, la procédure de surendettement est sans incidence sur la demande en paiement.

Madame [I] [K] sera condamnée au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 6.830,34 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 25 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Dans l’hypothèse d’une confirmation de la décision de la Commission de surendettement des Bouches-du-Rhône de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [I] [K], cette dernière sera tenue au paiement de la somme de 6.830,34 euros, après déduction du montant de la dette effacée.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI dispose que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;
4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif au 25 juin 2025 indique une reprise du versement du loyer courant.

Il y a donc lieu à accorder à Madame [I] [K] des délais de paiement jusqu’à l’issue de la procédure de surendettement, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus jusqu’à ce que la décision de la Commission de surendettement des Bouches-du-Rhône du 13 juin 2025 prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire soit confirmée ou infirmée par le juge des contentieux de la protection.

Si cette décision est confirmée, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location seront suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d'effacement de la dette locative ou du jugement de clôture, en application de l’article L 714-1 II du code de la consommation.

Si cette décision est infirmée ou si à l’issue du délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d'effacement de la dette locative ou du jugement de clôture, Madame [I] [K] ne s’est pas acquittée des loyers et des charges durant ce délai de deux ans :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 2] dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [I] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,
- le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- Madame [I] [K] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 749,96 euros à ce jour.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [K] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.

L'équité commande qu'il ne soit pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SA CDC HABITAT SOCIAL sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS