TJ 51454, 12 sept. 2025, RG 24/01588

JUGEMENT N°
ROLE N° RG 24/01588 - N° Portalis DBZA-W-B7I-EXF7
AFFAIRE : [K] [J], [X] [J], [V] [W] / Société SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E]
Nature affaire : 64A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [J]
117 rue de Courlancy
51100 REIMS

Madame [X] [M] épouse [J]
117 rue de Courlancy
51100 REIMS

Monsieur [V] [W]
111 rue de Courlancy
51100 REIMS
représentés par Me Stéphane BLAREAU, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

Société SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E]
2 Rue de la Tirelire
51100 REIMS
représentée par Maître Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Mme LATINI, Greffière lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 24 Juin 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 12 Septembre 2025.

-titre exécutoire à Mes Stéphane BLAREAU, Thierry PELLETIER

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [J] et Madame [X] [M] épouse [J] (ci-après les époux [J]) sont propriétaires d'une maison d'habitation sise 117 rue de Courlancy à REIMS cadastrée HY N°77.

Monsieur [V] [W] est propriétaire d'une maison d'habitation sise 111 rue de Courlancy à REIMS cadastrée HY N°75.

La SCCV MDA DEMOISELLES, société civile immobilière de construction-vente, propriétaire du terrain situé au 115 rue de Courlancy à REIMS cadastrée HY N°76, a obtenu deux permis de construire le 27 janvier 2020, pour y faire construire 18 logements avec parking, après démolition de l'habitation existante.

Se plaignant que leurs habitations sont désormais cernées par des constructions massives et imposantes leur causant un trouble anormal de voisinage, Monsieur [K] [J], Madame [X] [M] épouse [J] et Monsieur [V] [W] ont, le 24 juin 2021, fait assigner la SCCV MDA DEMOISELLES devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Reims aux fins d'expertise judiciaire.

Par ordonnance du 20 octobre 2021, les époux [J] et Monsieur [V] [W] ont été déclarés irrecevables en leur action.

Par arrêt du 15 mars 2022, la Cour d'appel de Reims a infirmé l'ordonnance et ordonné une expertise judiciaire confiée à Madame [T] [D].
L'expert a remis son rapport le 29 septembre 2023.

Par décision de l'Assemblée générale extraordinaire en date du 20 décembre 2022, il a été décidé la dissolution anticipée de la SCCV MDA DEMOISELLES à compter du 31 décembre 2022 et sa liquidation amiable sous le régime conventionnel.

Par exploit du 11 janvier 2024, Monsieur [K] [J], Madame [X] [M] épouse [J] et Monsieur [V] [W] ont fait assigner SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation amiable prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E], devant le tribunal judiciaire de REIMS afin d'obtenir une indemnisation des troubles du voisinage causés lors du chantier de construction au 48 rue Passes Demoiselles et au 115 rue de Courlancy à REIMS et par les constructions en résultant.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, Monsieur [K] [J], Madame [X] [M] épouse [J] et Monsieur [V] [W] sollicitent du Tribunal de céans, au visa de l'article 544 du code civil, de :
- juger que la construction des immeubles collectifs d'habitation par la SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E], au 48 rue Passes Demoiselles et au 115 rue de Courlancy à REIMS, leur cause un trouble anormal de voisinage ;
- condamner la SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E], à payer aux époux [J] les sommes suivantes :
2.596,96 euros au titre du remplacement de la porte,2.640 euros au titre du ravalement partie haute du mur,5.280 euros au titre des réparations et enduits de murs,
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3.840 euros au titre de la réparation du mur extérieur,6.000 euros du fait de la réalisation des travaux (12 x 500 euros) ; - condamner la SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E], à payer à Monsieur [W] la somme de 6.000 euros du fait de la réalisation des travaux (12 x 500 euros) ;
- juger que les immeubles collectifs d'habitation édifiés par la SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E], au 48 rue Passes Demoiselles et au 115 rue de Courlancy à REIMS, leur causent un trouble anormal de voisinage ;
- condamner la SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E], à payer aux époux [J] les sommes suivantes :
50.000 euros en réparation de la perte d'agrément de leur maison (perte d'ensoleillement, perte d'intimité, présence d'un parking) ;61.483 euros en réparation de la perte de valeur de leur immeuble ;720 euros au titre des frais de diagnostic ;5.000 euros au titre des frais irrépétibles ; la condamnation de la SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E], à payer à Monsieur [W] les sommes suivantes :
90.000 euros en réparation de la perte d'agrément de sa maison (perte d'ensoleillement, perte de luminosité, perte d'intimité, présence d'un parking),49.571 euros en réparation de la perte de valeur de son immeuble,300 euros au titre des frais de diagnostic,5.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - Condamner la SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E], à leur payer les dépens de l'instance devant comprendre le coût de l'expertise d'un montant de 8.667,13 euros.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, la SCCV MDA DEMOISELLES demande au Tribunal de céans, au visa des articles 514-1, 699 et 700 du code de procédure civile, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- Dire et juger qu'aucun trouble anormal du voisinage n'est caractérisé ;
- Rejeter l'ensemble des demandes de Monsieur [K] [J], Madame [X] [M] épouse [J] et Monsieur [V] [W] ;
- Condamner Monsieur [K] [J], Madame [X] [M] épouse [J] et Monsieur [V] [W] au paiement d'une indemnité de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens au titre des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 1er avril 2025, fixant l'audience de plaidoiries au 24 juin 2025.

A l'issue, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes formulées par les époux [J] et par Monsieur [V] [W]

L'article 544 du code civil dispose que " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ".

A ce titre, il est de droit constant que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Du principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, il résulte qu'il doit être recherché si les nuisances, même en l'absence de toute infraction aux règlements, n'excèdent pas de manière anormale les inconvénients normaux du voisinage.

Ce critère, indifférent à la notion de faute, est en outre apprécié souverainement s'agissant d'une question de fait, en contemplation des circonstances de temps et de lieu tenant notamment à la nature urbaine ou rural de l'environnement, à la destination professionnelle ou résidentielle de l'immeuble affecté.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, la charge de la preuve du trouble anormal de voisinage et de son caractère anormal incombent aux époux [J] et à Monsieur [V] [W] qui en invoquent l'existence.

1.1 Sur le trouble anormal du voisinage du fait du chantier et son indemnisation :

Sur le fondement de l'article 544 du code civil et se prévalant des conclusions du rapport d'expertise, les demandeurs font plus particulièrement valoir que le chantier a engendré des nuisances sensorielles, d'accessibilité, de stationnement sauvage, d'hygiène et de sécurité, ainsi que des dommages matériels causés à une porte et à des murs mitoyens dont ils sollicitent l'indemnisation.

Madame [T] [D], expert judiciaire près la Cour d'appel de REIMS, conclut dans son rapport du 29 septembre 2023 à l'absence de dégâts matériels majeurs, relevant néanmoins les désordres suivants consécutifs au chantier entrepris par la SSCV MDA DEMOISELLES et au préjudice des époux [J] :
- le mouvement de l'ourlet en zinc de la planche de rive de la toiture du garage,
- la découpe inesthétique du pilier d'angle,
- la position de la cornière de recouvrement gênant la manœuvre de la porte en bois,
- et l'absence d'enduit réalisé sur l'arase du mur mitoyen.

Les époux [J] sollicitent en premier lieu une réparation financière au titre des dommages causés sur la porte et sur la partie haute du mur mitoyen arasé, que l'expert attribue au chantier et qui relèvent en conséquence d'un trouble anormal du voisinage, les voisins n'ayant pas à subir de dégradation matérielle sur leur propriété du fait du chantier.

Les époux [J] sollicitent également une réparation financière au titre des dommages constatés sur les murs mitoyens et sur le mur extérieur.
Cependant, il convient de relever que des détériorations sont déjà visibles et photographiées par l'huissier de justice le 31 août 2020 dans son constat produit par les demandeurs, ainsi que sur le constat d'huissier avant démarrage des travaux établi sur requête de l'entreprise de démolition le 19 août 2020 et le 1er septembre 2020, dont des photographies sont produites dans l'expertise.

L'expert relève sur ces photographies, lesquelles sont antérieures ou concomitantes au début du chantier (la démolition de la maison ayant débuté le 28 août 2020), un décollement ou une absence d'enduit notamment sur la partie basse du mur mitoyen, ou encore des fissures.
Cependant, le devis concernant la réparation du mur extérieur fait également état de la réparation du pilier d'angle, que l'expert attribue au chantier.

Il découle de ces éléments que la demande d'indemnisation au titre de la réparation / enduit des murs et réparation du mur extérieur doit être rejetée sauf en ce qui concerne la réparation du pilier d'angle.

S'agissant des nuisances causées par les travaux, dont les demandeurs sollicitent d'être indemnisés, l'expert conclut que le principal préjudice occasionné par le chantier est la durée de celui-ci, les salissures engendrées par les travaux, notamment par la démolition, et la perte de tranquillité durant plusieurs mois tout en précisant que le déroulement d'un chantier de construction génère nécessairement des nuisances en termes de tranquillité.

A cet égard, les époux [J] et Monsieur [V] [W] font valoir que les travaux se sont déroulés entre août 2020 et juillet 2021, justifiant par ailleurs la durée de huit mois de réalisation de travaux extérieurs qui sont davantage de nature à troubler la tranquillité du voisinage, entre le 28 août 2020 et le 14 avril 2021, et soutiennent que le chantier a engendré des nuisances sensorielles, d'accessibilité, de stationnement sauvage, d'hygiène et de sécurité.

Ils n'apportent pour autant pas d'élément permettant de caractériser l'anormalité des nuisances sonores, de difficultés d'hygiène ou de sécurité, n'établissant pas le caractère excessif ou la durée excessive de ces troubles qui ne sont d'ailleurs pas démontrés.

S'il est établi par le constat d'huissier du 31 août 2020 que des débris de pierres et d'enduit ciment identique à celui visible sur le mur ont été retrouvés dans le jardin des époux [J] notamment sous la balançoire des enfants et dans le bac à compost, celui-ci précise également que des employés du chantier se sont présentés pour venir retirer les gravats tombés dans le jardin.

Les trois photos non horodatées de stationnements de camion toupie ou camionnettes devant le garage des époux [J] ne permettent pas d'établir la répétition sur des jours différents, ni la période ou encore la durée de cette gêne, et ne caractérisent pas, sur une période de onze mois de chantier, un trouble anormal de voisinage mais constituent un désagrément ponctuel associé habituellement aux chantiers de cette ampleur et de cette durée.

Ainsi, au vu de l'ensemble de ces éléments, les nuisances, bien qu'avérées et constitutives d'une gêne inhérente aux travaux, n'apparaissent cependant que comme la conséquence normale d'un chantier de cette ampleur.

Ils ne peuvent par conséquent être qualifiés de troubles anormaux, en ce qu'il n'est pas démontré que la gêne qu'ils ont occasionnée a excédé, en intensité et en durée, ce que tout voisin de chantier est tenu de supporter en termes de travaux réalisés dans un environnement urbain dense.

Tout occupant d'un logement en zone urbaine se trouve en effet exposé au risque de voir des immeubles collectifs édifiés ou rénovés sur les parcelles voisines.

Or, la proximité d'un chantier provoque inévitablement des désagréments pour le voisinage, tenant à la nature même de l'opération de démolition/construction.

Il résulte de ce qui précède que si les nuisances sensorielles, d'accessibilité, de stationnement sauvage, d'hygiène et de sécurité ne caractérisent pas un trouble anormal du voisinage, la SCCV MDA DEMOISELLES doit réparer les dommages sur la porte, sur le pilier d'angle et sur la partie haute du mur mitoyen arasé consécutifs au chantier.

A cet égard, l'expert évalue les dégâts matériels occasionnés par les travaux aux montants suivants:
513 euros pour la réparation de la porte (estimation à 20% du prix du devis de la porte neuve produit), celle-ci ne nécessitant qu'un changement de la manœuvre détériorée par les travaux, et non son remplacement par l'achat d'une porte neuve,1.115 euros pour la reprise au niveau de l'arase du mur mitoyen, en réduisant le devis produit, à la surface de l'arase en béton brut soit 21 m² au lieu des 50m² du devis,800 euros pour la reprise au niveau du pilier gauche de la porte réduisant le devis pour retenir un prix au m² de 400 euros pour le pilier représentant une surface de 1,92m², évacuant ainsi du devis l'assainissement du mur, non pris en compte par l'expert.
Tenant compte de ces éléments chiffrés, la SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E], devra compenser les préjudices matériels subis par Monsieur [K] [J], et Madame [X] [M] épouse [J], en leur payant la somme de 2.428 euros.

Les époux [J] et Monsieur [V] [W] seront déboutés du surplus de leurs demandes formées au titre du trouble anormal du voisinage résultant du chantier.

1.2 Sur le trouble anormal du voisinage du fait de la construction :

Les époux [J] et Monsieur [W] soutiennent que la construction des deux immeubles et du parking, ont causé une perte d'ensoleillement, une perte de luminosité, ainsi qu'une perte d'intimité sans compter le préjudice de vue, de bruit et d'odeur induits par le parking. Ils relèvent que ces constructions ont conduit à la perte de valeur de leurs immeubles.

A cet égard, il ressort du rapport établi le 29 septembre 2023 par Madame [T] [D] que l'implantation des deux immeubles collectifs a causé des préjudices aux demandeurs :
de perte d'ensoleillement (10% pour Monsieur [W] et 4,5% pour les époux [J]),de perte d'intimité (vues plongeantes des balcons des premiers et deuxièmes étages situés à 11et 16 mètres des habitations), de perte de valeur immobilière (15% pour Monsieur [W], 9% pour les époux [J]),spécifiquement pour Monsieur [W], de perte de luminosité (41%).
Si la SCCV MDA DEMOISELLES critique la méthode de l'étude d'ensoleillement considérant que l'absence de prise en compte de la végétation fausse le résultat, il convient de constater que l'étude d'ensoleillement par modélisation est détaillée pour chaque habitation, aux solstices et équinoxes, par saison et par année. L'absence de prise en compte de la végétation pour déterminer la perte d'ensoleillement n'a au demeurant pas d'impact sur l'évaluation réalisée par l'expert compte tenu de la configuration des lieux, de la hauteur des arbres, et de leur implantation distante de la maison.

La SCCV MDA DEMOISELLES critique également les résultats de l'étude de luminosité considérant qu'aucune mesure ou photographie n'atteste d'assombrissement dans la maison de Monsieur [W].

Cependant la perte de luminosité de 41% établie par l'expert vise spécifiquement la fenêtre de toit de Monsieur [W] créée pour apporter de la lumière en fond de pièce de la cuisine attenante qui n'a pas d'ouverture directe et implique nécessairement un assombrissement de la pièce sans qu'il ne soit nécessaire de réaliser un relevé de lumière, ou une photographie.

Il est rappelé que le caractère excessif du trouble s'apprécie en fonction des circonstances de temps et de lieu et que personne n'est assuré de conserver son environnement qu'un plan d'urbanisme peut remettre en cause notamment dans un secteur continu d'habitat.

En l'espèce les immeubles des demandeurs se situent dans l'agglomération de REIMS, dans une zone urbanisée, avec plusieurs immeubles collectifs qui ne sont cependant pas limitrophes de la propriété des demandeurs, jouissant d'une mutation locative lancée par la ville.

Cependant la construction des immeubles collectifs de 3 étages et de leurs stationnements est à l'origine de la perte importante de lumière pour Monsieur [W] et d'intimité pour l'ensemble des demandeurs.

Ces troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage même s'il s'agit d'un quartier dont la densification urbaine était prévisible car l'implantation de ces immeubles entraîne pour les demandeurs des modifications importantes et définitives de leur cadre de vie.

Le seul fait que les deux bâtiments se situent en zone urbanisée ne saurait légitimer les préjudices qui en découlent d'autant qu'ils induisent une dépréciation de la valeur des biens des demandeurs.

En effet l'expert judiciaire estime cette perte de valeur, à une somme de 61.572,45 euros pour Monsieur [W] et 49.371,39 euros pour Monsieur [K] [J], et Madame [X] [M] épouse [J].

Cette dévalorisation conséquente constitue nécessairement un trouble anormal du voisinage en ce qu'elle est la conséquence directe de l'implantation de ces deux immeubles ainsi que du parking central, bénéficiant à la SCCV MDA DEMOISELLES.

Tenant compte de l'ensemble des éléments précédemment développés, il ressort que la construction édifiée par la SSCV MDA DEMOISELLES est à l'origine d'un trouble du voisinage subi par les époux [J] d'une part et par Monsieur [V] [W] d'autre part, pour lequel ils sont fondés à demander réparation.

1.2.1 Sur l'indemnisation de la perte d'agrément

Il s'agit d'un préjudice subjectif de caractère personnel résultant des troubles ressentis dans les conditions d'existence.

En l'espèce, les demandeurs sollicitent au titre de la perte d'agrément de leur maison en raison de la perte d'ensoleillement, de la perte d'intimité, et de la présence d'un parking, 50.000 euros pour les époux [J] et en y ajoutant la perte de luminosité, 90.000 euros pour Monsieur [W].

L'expert a établi la réalité de ces préjudices causés aux demandeurs sans en estimer le montant en cas de réparation.

Concernant les époux [J], la présence de neuf logements implique nécessairement des déplacements réguliers de véhicules sur le parking central intérieur, entraînant des bruits, des odeurs, venant rompre la tranquillité habituelle dont devaient bénéficier les époux [J] dans leur jardin, n'ayant jusque-là comme voisin en limite de propriété que des maisons individuelles avec jardin.

Ce désagrément, notamment le positionnement de deux places de stationnement le long du jardin des époux [J] cependant éloignées de la tonnelle, n'a toutefois pas fait l'objet de développements spécifiques des demandeurs tendant à démontrer une intensité particulière.

La vue plongeante des balcons des premiers et deuxièmes étages de l'immeuble rue Courlancy, notamment sur la zone aménagée d'une tonnelle mise en place dans le jardin des époux [J], à une distance oblique de 14 mètres, malgré la végétation qui n'est de plus pas présente aux saisons automnales et hivernales, conduit à une perte importante d'intimité dans cette partie du jardin propice à des moments de détente.

L'immeuble rue Passe-Demoiselles créé également des vues des balcons des premiers et deuxièmes étages situés à une distance de 26 mètres, ainsi que de l'ensemble des fenêtres des trois étages (13 fenêtres), notamment en saison automnale et hivernale lors desquelles la végétation ne protège pas la vue, ce désagrément limitant grandement l'intimité des époux [J].

Au regard de ce qui précède, le préjudice d'agrément subi par les époux [J] est souverainement évalué par le Tribunal à la somme de 5.000 euros, que devra leur payer la SSCV MDA DEMOISELLES.

Concernant l'habitation de Monsieur [W], la perte d'ensoleillement a été évaluée à 10% et la perte de luminosité à 41%.

La perte d'ensoleillement et surtout de luminosité ayant des conséquences importantes sur le confort de sa maison et de sa terrasse, notamment pendant les périodes automnales et hivernales, le montant de l'indemnisation doit être ajusté en conséquence.

La présence de neuf logements, s'il implique nécessairement des déplacements réguliers de véhicules sur le parking central intérieur, entraînant des bruits, des odeurs, venant rompre la tranquillité habituelle dont devait bénéficier Monsieur [W] dans son jardin, n'ayant jusque-là comme voisin en limite de propriété que des maisons individuelles avec jardin. De plus il apparaît que l'accès au parking intérieur est contigu à la maison de Monsieur [W], qui doit donc davantage impacté par ces déplacements de véhicules.

Des vues plongeantes ont été créées vers la partie centrale du jardin de Monsieur [W] depuis les premiers et deuxièmes étages de l'immeuble rue Courlancy situés à 11 mètres en distance oblique. Les vues plongeantes de l'immeuble rue Passe-Demoiselles (balcons des premiers et deuxièmes étages situés à une distance oblique de 32 mètres ainsi que 13 fenêtres), vers une partie de la terrasse de Monsieur [W] sont presque entièrement protégées en période printanière et estivale.

La perte d'intimité totale dans le jardin de Monsieur [W] à partir des balcons de l'immeuble rue de Courlancy, fait également naître un droit à réparation.

Par conséquent, la SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E], devra payer la somme de 10.000 euros à Monsieur [W], au titre de la perte d'agrément de sa maison.

2.2.2. Sur la perte de valeur immobilière

L'avis technique en évaluation immobilière du 03 juillet 2023 établi par [Z] [S] expert en évaluation immobilière près la Cour d'appel de REIMS en qualité de sapiteur, établit une perte de valeur immobilière estimée à 9% soit la somme de 49.371,39 euros pour les époux [J] et à 15% soit la somme de 61 572,45 euros pour Monsieur [W].

Pour les époux [J], le sapiteur a retenu 0,5% d'abattement relativement à la perte d'exposition au soleil.

Il a retenu 3% d'abattement relativement à la catégorie du bien estimé et 1,5% d'abattement relativement à la configuration du bien, faisant état de la perte d'intimité sur la terrasse.

L'expert a également retenu 2,5% d'abattement relativement à la localisation du département considérant que l'ensoleillement est en constante augmentation ces dernières années. La défenderesse ayant produit les données d'ensoleillement de 2023 et début 2024 démontrant l'arrêt de l'augmentation voire une baisse d'ensoleillement devant être pris en compte.

L'expert a retenu 1,5% d'abattement concernant le manque de liquidité du capital en raison du manque d'intimité qui pourrait être un frein à l'acquisition de l'immeuble.

Pour Monsieur [W] ont été pris en compte particulièrement la perte d'exposition au soleil (2,5% d'abattement) et la baisse de luminosité très important dans son domicile (41%), ainsi que l'obstruction de la vue dans les chambres du fait du mur pignon de l'immeuble (3,5% d'abattement).

L'expert a également retenu les vis-à-vis important du jardin (3,5% d'abattement), pouvant être amplifiés en cas d'abattage de l'abricotier dont le feuillage protège partiellement de certaines vues de l'immeuble rue Passe-Demoiselles (l'abricotier empêchant l'utilisation d'une place de stationnement du fait du dépassement de ses branches).

L'expert a retenu 2,5% d'abattement relativement à la localisation du département considérant que l'ensoleillement est en constante augmentation ces dernières années, les données d'ensoleillement de 2023 et début 2024 produites aux débats devant toutefois nuancer ce constat.

L'expert a enfin retenu 3% d'abattement concernant le manque de liquidité du capital en raison de la perte élevée de luminosité dans une région où les périodes automnale et hivernale représentent 6 à 7 mois de l'année qui pourrait être un frein à l'acquisition de l'immeuble.

Ceci étant rappelé, il est incontestable que la perte de valeur vénale évaluée par l'expert est inhérente à l'édification de toute nouvelle construction à proximité d'une habitation dès lors qu'il s'agit d'une zone urbaine, ce, quand bien même la construction ne serait pas à l'origine d'un trouble anormal du voisinage.

Le Tribunal estime en outre souverainement que la perte de valeur ne pourra être mesurée avec précision qu'au jour de la vente, de sorte que le préjudice des demandeurs s'analyse en une perte de chance dépendant notamment de l'évolution du cours de l'immobilier, ce que rappelle au demeurant le sapiteur dans le cadre de son avis technique.

Tenant compte de ce qui précède, la perte de valeur subie de manière certaine par les époux [J] sera évaluée souverainement à la somme de 25.000 euros et, celle subie par Monsieur [V] [W] à la somme de 40.000 euros.

Par conséquent, la SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E], devra payer à Monsieur [K] [J], et Madame [X] [M] épouse [J] la somme de 25.000 euros, et à Monsieur [V] [W] la somme de 40.000 euros au titre de la perte de valeur immobilière.

II. Sur les demandes accessoires

L'issue du litige commande de condamner la SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E], partie qui succombe à la présence instance, aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, soit la somme de 8 667,13 euros, outre la somme 1.020 euros relative aux frais de diagnostic exposés dans le cadre de l'expertise.

L'équité commande par ailleurs de condamner la SCCV MDA DEMOISELLES, société en cours de liquidation prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [U] [E], à payer la somme de 2.000 euros aux époux [J] d'une part et la somme de 2.000 euros à Monsieur [W] d'autre part, ce au titre des frais irrépétibles.

Il est enfin rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS