TJ 31555, 16 sept. 2025, RG 25/01402

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01402 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UCOR

JUGEMENT

N° B

DU : 16 Septembre 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D HABITATIONS A LOYER MODERE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

C/

[E] [Z]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 16 Septembre 2025

à Me LAMBERT-RIGAUX

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.
.

Après débats à l'audience du 19 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D HABITATIONS A LOYER MODERE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Juliette LAMBERT-RIGAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [E] [Z], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a donné à bail à Monsieur [E] [Z] un appartement à usage d’habitation n°58, situé [Adresse 10] à [Localité 12] par contrat en date du 10 décembre 2010 moyennant un loyer initial de 217,97€ outre 62,80€ de provision sur charges.

Compte tenu d’une situation de sous-location non autorisée des locaux loués ainsi que des troubles de jouissance causés par Monsieur [E] [Z] et par les occupants des locaux de son fait, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE (ci-après la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE) a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de résiliation judiciaire du bail.

Aux termes de l’assignation délivrée à Monsieur [E] [Z] le 4 avril 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a sollicité de :
- constater que [E] [Z], locataire, a commis des manquements graves à ses obligations ;
En conséquence :
- prononcer la résiliation pure et simple du bail consenti par la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE à [E] [Z] portant sur un logement sis [Adresse 2]) ;
- ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [E] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux qu’il occupe [Adresse 3], en la forme ordinaire et au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
- condamner [E] [Z] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges, de la date du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

En tout état de cause, elle a sollicité de :
- condamner [E] [Z] à lui payer la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner [E] [Z] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’huissier relatifs à la réalisation des quatre procès-verbaux de constat.

A l’audience du 19 juin 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur [E] [Z] a comparu en personne à l’audience et a quitté la salle d’audience avant les plaidoiries.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION :

L’article 1728 alinéa 1 du code civil dispose que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du Code civil précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été
destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».
En outre, l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, relative aux baux d’habitation, dispose que « Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location »
Par ailleurs, le caractère anormal d'un trouble de voisinage doit s'apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu et il appartient à la partie qui s'en prévaut de rapporter la preuve qu'elle subit un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires du voisinage.

En l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, au soutien de sa demande de résiliation du bail, indique que depuis 2019, les voisins de Monsieur [E] [Z] se plaignent de son comportement et du fait qu’il laisse très régulièrement son appartement à des personnes sans domicile fixe, lesquelles s’alcoolisent massivement et causent de nombreux troubles au sein de l’immeuble : aboiements de chiens, déjections canines et humaines dans les parties communes, musique, cris, sonnerie de jour comme de nuit...

Elle justifie qu’une enquête de voisinage a été diligentée le 3 août 2023 par l’Association l’Amandier dans le cadre de laquelle, à la lecture du compte rendu établi le 7 août 2023 adressé au bailleur (pièce 3), les occupants de la résidence ont dénoncé le bruit, en journée et pendant la nuit, des cris de personnes marginales hébergées par Monsieur [E] [Z], la présence d’urine et d’excréments de chiens partout dans l’immeuble, l’occupation du hall d’entrée pour boire de l’alcool, des crachats dans la cage d’escalier , l’utilisation intempestive de la sonnette, des aboiements, des bagarres, de la musique, faits que Monsieur [E] [Z], contacté par l’Association l’Amandier, n’a pas contesté s’engageant à ce que cela ne se reproduise plus (pièce 3) et précisant que souvent absent, il laissait le logement à une jeune femme propriétaire de deux chiens recevant des marginaux qui s’alcoolisent.

Madame [R] a en outre établi une attestation le 8 août 2023 dénonçant également cette situation incompatible en outre avec son état de santé (pièce 4).

La société bailleresse a en conséquence fait établir un constat par commissaire de justice en date du 10 novembre 2023 établissant que les locaux sont occupés par Madame [V] [M] qui a précisé occuper seule l’appartement litigieux avec ses deux enfants depuis le mois de septembre 2023 et a déclaré également être hébergée à titre gratuit par le locataire, Monsieur [E] [D], qui lui laisse la disposition de l’appartement.

Une mise en demeure a ensuite été envoyée le 12 décembre 2023 à Monsieur [E] [Z] lui rappelant ses obligations locatives et notamment l’interdiction de toute sous-location en application des dispositions de l’article 4-1 du contrat de bail (pièce 6).

Les troubles persistant, la société demanderesse a alors adressé à Monsieur [E] [Z] une nouvelle mise en demeure en date du 14 mars 2024.

Par ailleurs Mesdames [B] et [R] ont établi de nouvelles attestations les 20 et 22 mai 2024 dénonçant à nouveau les troubles de voisinage subis (pièces 8 et 9).

Le conseil de la société bailleresse a en conséquence adressé le 12 juillet 2024 à Monsieur [E] [Z] une troisième mise en demeure de mettre fin à une éventuelle sous-location de l’appartement litigieux, de justifier de l’occupation du logement et de cesser et faire cesser tout comportment susceptible de nuire et gêner les voisins (pièce 10).

Monsieur [E] [D] a répondu par courriel en date du 23 juillet 2024 (pièce 11) avoir pris conscience de la situation et avoir pris les mesures nécessaires pour faire cesser la situation tout en reconnaissant que le logement avait été habité pendant plusieurs mois par Madame [M] mais au titre d’un service entre amis et non d’une sous-location.
Les nuisances ont cependant perduré comme en atteste Madame [R] par courriel en date du 20 janvier 2025 dénonçant les bagarres, les cris, la présence de sang sur les murs, ou encore d’excréments dans les parties communes (pièces 12 et 13).

Ces éléments sont en outre corroborés par la société de nettoyage qui atteste que le 22 janvier 2025 ses services sont intervenus pour procéder au nettoyage de sang, d’excréments, de restes alimentaires et des déchets dans les parties communes de la résidence [9], [Adresse 1] précisant en outre que lors de leurs interventions de nettoyage, ses équipes constatent la présence régulière d’individus avec de nombreux chiens allant et venant de l’appartement 58 situé au [Adresse 1].

C’est dans ces conditions que la société bailleresse a sollicité un commissaire de justice afin de recueillir les témoignages des habitants des logements situés au même étage que celui de Monsieur [E] [Z].

Le commissaire de justice a ainsi rédigé un constat en date du 18 février 2025 établissant toujours les mêmes troubles (Pièce 15).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que les troubles signalés et corroborés par les éléments évoqués plus haut s’inscrivent dans la durée et sont répétitifs.

L’existence d’une sous-location des locaux litigieux et de troubles anormaux du voisinage étant établie, le tribunal dispose d’éléments suffisants et actuels établissant des manquements graves et répétés aux obligations de Monsieur [E] [Z] qui n’a pris aucune disposition pour les faire cesser.

En conséquence, la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 10 décembre 2010 conclu entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [E] [Z] sera prononcée à compter de la date du présent jugement et l’expulsion de ce dernier et de tout occupant de son chef des lieux loués sera ordonnée avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

Compte tenu de la mauvaise foi de Monsieur [E] [Z] qui a été rappelé à l’ordre à plusieur reprises, les délais prévus par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution seront supprimés.

Monsieur [E] [Z] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer et charges courants qui aurait été applicable si le contrat de bail s’était poursuivi pour la période courant depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés.

III- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat en date des 10 novembre 2023 et 18 février 2025.

Compte tenu des frais qu'a dû exposer la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE pour assurer sa défense, Monsieur [E] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 400€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS