TJ 28085, 9 sept. 2025, RG 25/00268

N° RG 25/00268 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GR2T

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL JOLY & BUFFON, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25,

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[H] [R],
[N] [R]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. SCI ECL
dont le siège social est sis 8 bis rue du Chateau - 28300 SAINT-PREST
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Me BUFFON de la SELARL JOLY & BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25, postulant de Me Frédéric GONDER, demeurant 6 rue de Sèze - 33000 BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [R]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [R]

comparante

Tous deux demeurant 3 B rue Philarete Chasles - 28300 MAINVILLIERS

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 03 Juin 2025 et mise en délibéré au 09 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 janvier 2021, la SCI ECL a consenti à Monsieur et Madame [H] [K] et [N] [K] un bail portant sur un logement sis à Mainvilliers .
Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 8 novembre 2024 , d'avoir à payer la somme de 3328 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .
Par exploit du 3 février 2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DtribunalChartres afin de :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail par le jeu de la clause résolutoire,
- d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte,
- de les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 272,82 € au titre des loyers échus au 30 janvier 2025 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux,
- d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- de les condamner solidairement à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages intérêts et celle de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 2556 € au 30 juin 2025 inclus, et maintient ses demandes.
Seule Madame [K] est comparante, Elle expose que son époux est parti en Afrique, qu’elle a résorbé la dette de loyers, conteste le montant réclamé qu’elle estime à la somme de 852 € et sollicite des délais de paiement .
Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.
L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.
Le tribunal a autorisé le conseil du bailleur à lui transmettre en délibéré un décompte actualisé compte tenu des affirmations de la locataire ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 4 février 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 8 novembre 2024 , le bailleur a fait commandement aux locataires d'avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n'a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 9 janvier 2025 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

La locataire conteste le montant de la somme réclamée mais ne justifie aucunement des règlements effectués ;

par ailleurs, le bailleur n’a fait parvenir aucune note en délibéré ;

En conséquence et dans la mesure où il n’est pas justifié d’un congé donné par Monsieur [R], , les locataires seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2556 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 juin 2025.
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l'espèce, les locataires ne remettent au tribunal aucun élément sur leur situation familiale, sociale ou financière, permettant de s’assurer qu’ils sont en situation de payer le loyer ainsi que l’arriéré ;
dans ces conditions, le tribunal ordonne leur expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ni de fixer une astreinte .

sur les autres demandes
Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;
s’agissant de la demande de dommages intérêts, le bailleur n’établit pas une faute distincte des locataires, ni le préjudice ou le lien de causalité ;
le tribunal le déboute de cette demande ;
Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l'instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

PAR CES MOTIFS le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 3bis, Rue Philarete Chasles 28300 MAINVILLIERS, sont réunies à la date du 9 janvier 2025; CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [H] [K] et [N] [K] à payer à la SCI ECL, la somme de 2.556 euros (deux mille cinq cent cinquante six euros) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 juin 2025 ; PRONONCE l’expulsion de Monsieur et Madame [H] [K] et [N] [K] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier en cas de besoin ; DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [H] [K] et [N] [K] à payer à la SCI ECL , à compter du 30 juin 2025, une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d'expulsion CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [H] [K] et [N] [K] à payer à la SCI ECL la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [H] [K] et [N] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.