TJ 38185, 11 sept. 2025, RG 25/00617

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP
REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00617 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MLTU

AFFAIRE : Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE C/ [N], [C]

Le : 11 Septembre 2025

Copie exécutoire
à :
la SELARL ESTELLE SANTONI

Copie certifiée conforme à :
Monsieur [S] [N]
Madame [D] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE
4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 SEPTEMBRE 2025

Par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Maître Estelle SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [S] [N]
né le 24 Janvier 1970 à [Localité 2] (MAROC)
demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]

comparant en personne

Madame [D] [C]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 10 Juin 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de Mme Ouarda KALAI, Greffier, et en présence de M.[V] [P], auditeur de justice;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Septembre 2025, date à laquelle Nous, M.Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit:

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2021, l’Etablissement Public ACTIS a donné à bail à Monsieur [S] [N] et Madame [D] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] - [Localité 1].

Par acte d'huissier en date du 25 mars 2025 l’Etablissement Public ACTIS a assigné Monsieur [S] [N] et Madame [D] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail, Ordonner la libération des lieux et, au besoin l'expulsion, avec le concours de la force publique, de Monsieur [S] [N] et Madame [D] [C] ainsi que tout occupant de leur chef,Condamner solidairement les locataires à lui payer :La somme de 4.386,32 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal, Une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux,Condamner Monsieur [S] [N] et Madame [D] [C] au paiement des entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 450 euros en application de l'article 700 du code procédure civile.
A l'audience du 10 juin 2025, l’Etablissement Public ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 mai 2025 à la somme de 5.113,64 euros, frais de procédure compris. Le bailleur indique qu’il s’oppose aux délais de paiement.

Monsieur [S] [N], comparant seul à l’audience, explique être divorcé et vivre seul dans le logement depuis un an. Il indique avoir solliciter un dossier de surendettement et propose de verser la somme de 5 euros mensuellement en sus du loyer pour apurer la dette.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 25 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 27 mars 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) et de la Caisse aux Allocations Familiales (CAF) dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 16 juillet 2024 pour la somme de 3.027,32 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 3 juillet 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 6 octobre 2024. Il y’a lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner leur expulsion.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 31 mai 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 4.678,94 euros. La solidarité est prévue au contrat de bail. Monsieur [S] [N] et Madame [D] [C] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

En outre, la situation financière des défendeurs ne leur permettra pas d’apurer l’arriéré locatif dans le délai légal. Ils seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, resté infructueux, en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [S] [N] et Madame [D] [C] seront donc solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail en date du 29 février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [N] et Madame [D] [C] seront solidairement condamnés au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 16 juillet 2024.
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :