CA Toulouse, 24 sept. 2025, RG 23/02897

24/09/2025

ARRÊT N° 25/ 363

N° RG 23/02897

N° Portalis DBVI-V-B7H-PUF3

MD - SC

Décision déférée du 01 Juin 2023

TJ de TOULOUSE- 22/01213

S. GIGAULT

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 24/09/2025

à

Me Nicolas DALMAYRAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE [Localité 8]

1ere Chambre Section 1

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ARRÊT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

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APPELANTS

Madame [W] [E] épouse [I]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Monsieur [G] [I]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentés par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 8] (postulant)

Représentés par Me Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de LYON (plaidant)

INTIMEE

SCCV [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 20 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

- PAR DEFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Sccv [Adresse 7] a été créée en vue de la réalisation d'une promotion immobilière sur [Localité 8] (31), [Adresse 5] sous le nom de Résidence Les [Adresse 6], s'agissant d'une résidence étudiante éligible aux dispositifs fiscaux dits 'Scellier'.

Le 2 novembre 2011, Mme [W] [E] épouse [I] et M. [G] [I] ont conclu un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement portant sur un appartement T1 de cette résidence, sans emplacement de parking, pour le prix de 90 720 euros.

Par acte authentique du 29 mars 2011, ils ont procédé à l'achat définitif de ce bien, achat dont le financement a été assuré par la souscription d'un emprunt auprès de Cetelem à hauteur de 94 891 euros.

Le bien a été livré le 11 juillet 2012 et le premier locataire est entré dans les lieux le 3 septembre 2012.

Ce bien a été estimé le 23 juillet 2021 par l'agence Orpi pour une valeur comprise entre 55 000 et 65 000 euros.

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Par acte d'huissier du 15 mars 2022, Mme [W] [E] épouse [I] et M. [G] [I] ont fait assigner la Sccv [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'indemnisation de leurs préjudices sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil ainsi que les articles L.121-21 et suivants du code de la consommation.

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Par jugement du 1er juin 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- débouté Mme [W] [I] et M. [G] [I] de leurs demandes en dommages et intérêts tant au titre de la perte de chance que du préjudice moral,

- rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles,

- condamné Mme [W] [I] et M. [G] [I] aux entiers dépens de l'instance.

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Par déclaration du 4 août 2023, Mme [W] [E] épouse [I] et M. [G] [I] ont fait appel de ce jugement en ce qu'il :

- les a déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts tant au titre de la perte de chance que du préjudice moral,

- les a condamnés aux entiers dépens de l'instance.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 27 septembre 2023, Mme [W] [E] épouse [I] et M. [G] [I], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 9, 122, 700 et 789 du code de procédure civile, 1116 et suivants, 1134, 1147, 1382 et suivants du code civil, R.261-26 et suivants du code de la consommation, dans leur version applicable au présent litige, de :

- juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [G] [I] et Mme [W] [I] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 1er juin 2023 ;

- infirmer le jugement critiqué, en ce qu'il a :

' débouté M. [G] [I] et Mme [W] de leurs demandes en dommages et intérêts tant au titre de la perte de chance que du préjudice moral,

' rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles,

' condamné M. [G] [I] et Mme [W] aux entiers dépens d'instance,

Statuant de nouveau,

- juger que la société [Adresse 7] engage sa responsabilité en raison des agissements et des écrits de son mandataire, la société Cassiopee patrimoine,

- condamner la société [Adresse 7] à verser à Monsieur [G] [I] et Madame [W], à titre de dommages-intérêts :

' la somme de 38.396,41 € au titre du préjudice de perte de chance de ne pas réaliser un investissement rentable,

' la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral subi ensuite des conséquences de l'opération,

- condamner la société [Adresse 7] à verser à M.[G] [I] et Mme [W] la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner la même aux dépens.

À l'appui de leurs prétentions, les appelants soutiennent que :

- ils ont été induits en erreur par des défauts de conseils et man'uvres dolosives mis en place par l'intimée et son mandataire,

- la société Cassiopee patrimoine est intervenue en qualité de mandataire de la société [Adresse 7], et a déployé un stratagème particulièrement trompeur pour son compte en faisant une présentation idyllique de la résidence, en mettant en avant des qualités professionnelles ne pouvant que susciter la confiance des prospects, en établissant une simulation professionnelle et donnant l'impression d'une fine analyse, en mettant en place un process de vente désintéressant les appelants de leur investissement,

- même en disposant d'une information complète, les acquéreurs ne pouvaient raisonnablement pas prévoir la possibilité d'une moins-value colossale telle que celle subie,

- le conseilleur aurait dû, dans sa simulation, envisager l'évolution du prix du bien en se basant sur la valeur hors taxes et prévoir le cas d'une revente à perte,

- la société [Adresse 7] savait que son mandataire n'avait pas mis en garde les acquéreurs sur les risques de l'opération et la possibilité que la rentabilité promise ne soit pas atteinte,

- elle est responsable des informations mensongères transmises par son mandataire et la rétention volontaire d'informations,

- ils ont subi un préjudice matériel correspondant à la différence entre la valeur de cession du bien et le montant de son acquisition, outre le montant de la plus-value envisagée par la simulation et non réalisée,

- les loyers perçus se sont révélés inférieurs à ceux annoncés aux termes de la simulation et les charges et taxes foncières supérieures aux prévisions,

- ils ont perdu une chance de ne pas contracter.

La déclaration d'appel a été signifiée par acte d'huissier à la Sccv [Adresse 7], intimée, le 19 septembre 2023, selon les formalités prévues à l'article 658 du code de procédure civile. Cette partie n'a pas constitué avocat.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur l'action en responsabilité dirigée à l'encontre de la Sccv [Adresse 7],

1. Aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au contrat litigieux, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol repose sur la preuve, par celui qui se prétend victime, d'un élément matériel consistant en des mensonges, manoeuvres ou une réticence dolosive et d'un élément moral consistant dans l'intention de tromper.

Le dol peut être le fait du représentant du cocontractant, et en tant que tel être imputé à ce dernier.

En l'espèce, M. et Mme [I] prétendent que la Sccv [Adresse 7] est responsable des informations mensongères transmises par son mandataire, la société Cassiopee patrimoine et engagerait sa responsabilité pour dol, outre sa responsabilité contractuelle pour manquement à l'obligation d'information et de conseil.

M. et Mme [I] soutiennent que la société Cassiopee patrimoine a agi comme mandataire de la Sccv [Adresse 7]. C'est à M. et Mme [I] qui souhaitent rendre responsable la Sccv [Adresse 7] des comportements de la société Cassiopee patrimoine de prouver le contrat de mandat et qu'il englobait également les projections financières et la défiscalisation sur support immobilier.

Or, si le fait que figure les coordonnées de la société Cassiopee patrimoine sur la brochure commerciale constitue un indice de son intervention en qualité de mandataire de la société [Adresse 7], en revanche les acquéreurs ne prouvent pas l'étendue de celui'ci.

Si le dol peut être commis par un tiers complice du cocontractant, ayant aidé le vendeur dans l'accomplissement du dol, il n'est toutefois pas démontré par M. et Mme [I] que l'éventuel commercialisateur aurait, en l'espèce, agi de connivence avec le promoteur.

En outre, le vendeur, qui serait contractuellement lié au commercialisateur d'un bien par un mandat, n'est pas tenu responsable des fautes civiles personnellement commises par son mandataire à raison d'obligations qui sont propres à ce dernier vis-à-vis des tiers au mandat comme M. et Mme [I], devenus acquéreurs.

2. Dès lors, il doit être retenu que la Sccv [Adresse 7] n'a agi qu'en qualité de promoteur-vendeur sans qu'il soit démontré qu'elle aurait elle-même élaboré la méthode de commercialisation du bien litigieux et du montage financier.

Or, si tout vendeur professionnel de biens doit mettre le consommateur, avant la conclusion du contrat, en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien, la violation de cette obligation précontractuelle d'information, accompagnée d'une intention dolosive, pouvant générer un dol, le vendeur n'est toutefois pas tenu d'informer les acquéreurs potentiels de la valeur réelle du bien immobilier ni de s'assurer de l'adéquation du prix de vente au prix du marché. Il n'est pas non plus tenu d'informer les acquéreurs des évolutions possibles de la valeur vénale du bien immobilier au fil du temps.

La Sccv [Adresse 7] ne devait informer les acquéreurs potentiels que des caractéristiques essentielles du bien immobilier et ne devait pas les mettre en garde contre les risques de l'opération d'investissement.

Aucune faute ne saurait donc être retenue à son encontre.

L'action en responsabilité de M. et Mme [I] dirigée à l'encontre de la Sccv [Adresse 7] sera en conséquence rejetée.

- Sur les dépens et frais irrépétibles,

3. M. et Mme [I], parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamnés aux dépens d'appel et le jugement confirmé en ce qu'il les a condamnés aux dépens de première instance.

Leur demande présentée au titre des frais irrépétibles exposés en appel sera rejetée.

PAR CES MOTIFS