TJ 93008, 18 sept. 2025, RG 25/05669

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/05669 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3GON

Minute : 25/00294

SDC [Adresse 2] [Adresse 3]
Représentant : Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0720

C/

Monsieur [H] [B]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2],
représenté par son syndic le Cabinet CITYA [Localité 2], SARL [Adresse 4]

ayant pour avocat Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [B],
demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [H] [B] est propriétaire du lot n°4130 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 août 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], a par l'intermédiaire de son conseil mis en demeure Monsieur [H] [B] de payer la somme de 950,47 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au correspondant au lot n°4130.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son conseil a mis en demeure Monsieur [H] [B] de régler la somme de 2.588,47 euros au titre d’arriéré des charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, cabinet CITYA, a fait assigner Monsieur [H] [B] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de condamner Monsieur [H] [B] au paiement des sommes suivantes :
2.863,81 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.
Il expose que Monsieur [H] [B], propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement depuis 2020. Il précise que les mises en demeure qui lui ont été adressées en date du 8 août et du 16 décembre 2024 sont restées sans réponse. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [H] [B] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2000,00 euros.
Monsieur [H] [B] cité à domicile ne comparaît pas ni personne pour la représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 21 octobre 2020, du 15 juin 2021, du 11 avril 2022, du 27 mars 2023, et du 4 avril 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023, modifiant le budget provisionnel pour l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire défaillant.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement comptabilisés pour un montant de 1897,20 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 966,61 euros (2863,81 euros – 1897,20 euros de frais), au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2024.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1897,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi de deux mises en demeure par avocat le 12 août et 12 décembre 2024, facturée chacune à 168,00 euros, soit une somme totale de 336,00 euros.
En revanche, il convient de déduire la somme de 840,00 euros au titre d’honoraires de l’avocat qui ne constituent pas de frais de nécessaires de recouvrement, mais entrent dans les frais irrépétibles.
Il convient également de déduire la somme de 480,00 euros au titre de frais de « constitution de dossier » ainsi que la somme de 150,00 euros au titre de « frais suivi contentieux » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la somme de 336,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort du débat que sans justifier de raison valable, Monsieur [H] [B] paye irrégulièrement les charges de copropriété impayées ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Monsieur [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [B] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [H] [B] à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la somme de 966,61 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la somme de 336,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [H] [B] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT