TJ 75056, 18 sept. 2025, RG 24/08594

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Sébastien GARNIER
Me Valentin BOURON
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Laurent MARRIÉ

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/08594 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53M5

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le jeudi 18 septembre 2025

DEMANDEUR
Monsieur [A] [M], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Laurent MARRIÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B997

DÉFENDEURS
S.A.R.L. SICA INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1473

Madame [S] [B], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Valentin BOURON, avocat au barreau de CRETEIL,

Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Valentin BOURON, avocat au barreau de CRETEIL,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI lors de l’audience de Plaidoirie, Audrey BELTOU, lors du prononcé du délibéré Greffiers,

Décision du 18 septembre 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/08594 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53M5

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 mai 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 septembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Par acte sous signature privée du 08/06/2021 à effet au 18/06/2021, M. [B] [L] , ayant pour mandataire SCA INVEST a conclu avec M. [M] [A] un bail à usage d’habitation pour 3 ans sur un appartement situé au [Adresse 1] d’une surface habitable de 92.03m², pour un loyer de 2810 euros et 190 euros de provision sur charges.
Le conseil de M. [M] [A] a sollicité par LRAR du 03/01/2023 reçue le 04/01/2023 à la SARL SICA INVEST une diminution de loyer , à fixer à 2282.34 euros selon l’arrêté d’encadrement des loyers à [Localité 1] 2020-06 et l’article 140 de la loi du 23/11/2018 sur la base 24.80 x 92.03m², en demandant de déclarer un sinistre auprès de son assureur. SERENIS Assurances a dénié sa garantie , en faisant valoir que M.[B] avait sollicité la fixation à ce montant en rappelant les termes des échanges intervenus . Elle a réitéré son refus auprès du conseil de M. [M] [A] le 05/06/2024.
Le conseil de M. [B] a répondu le 14/09/2023 à M. [M] [A] qu’il entendait appliquer un loyer de 2361.74 euros en raison de l’IRL applicable , et proposé de fixer un complément de loyer de 130 euros , avec un avenant au bail pour un loyer hors charges de 2491.78 euros incluant loyer et complément de loyer.
Une recherche de règlement amiable a été effectuée entre les parties.
La SARL SICA INVEST a informé M.[B] [J] et Mme [B] [S] de la fin du mandat confié au 19/04/2024, en raison du décès de M.[B] [L].
Le locataire a saisi la commission de conciliation par LRAR du 31/05/2024 reçue le 05/06/2024.

Par acte de commissaire de justice du 05/06/2024, M. [M] [A] a assigné M.[B] [J] et Mme [B] [S] sur le fondement de l’article 140 III de la loi ELAN et l’article 23 de la loi du 06/07/89 aux fins de :
Voir fixer le loyer de l’appartement loué donné à bail par M.[B] [J] et Mme [B] [S] à M. [M] [A] au montant du loyer de référence majoré en vigueur au 18/06/2021 , soit la somme mensuelle de 2282.34 euros à compter de la date du bail Voir condamner in solidum M.[B] [J] et Mme [B] [S] à payer à M. [M] [A] la somme de 18918.66 euros à parfaire au titre du trop-perçu sur le loyers Voir condamner in solidum M.[B] [J] et Mme [B] [S] à payer à M. [M] [A] la somme de 5973.09 euros au titre des provisions sur charges non justifiées Voir condamner in solidum M.[B] [J] et Mme [B] [S] à payer à M. [M] [A] la somme de 10000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépensPar acte du 23/09/2024, M.[B] [J] et Mme [B] [S] ont assigné la SARL SICA INVEST sur le fondement de l’article 331 du code de procédure civile , 140 de la loi ELAN et 1991, 1992 du code civil pour l’audience du 10/ 10/2024 aux /fins de :
Voir déclarer M.[B] [J] et Mme [B] [S] recevables et bien fondés en la présente action en intervention forcée et garantie Voir faire sommation à la SARL SICA INVEST de communiquer sous quinzaine un exemplaire du mandat de gestion conclu par elle avec M.[B] [L] portant sur les lieux loués Voir ordonner la jonction de la présente instance avec celle enregistré sous RG 24/08594Voir condamner la SARL SICA INVEST à garantir M.[B] [J] et Mme [B] [S] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontreVoir condamner la SARL SICA INVEST à payer à M.[B] [J] et Mme [B] [S] la somme de 3000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile , outre les dépens L’affaire a été retenue le 13/02/2025 après renvois. L’ instance en intervention forcée a été jointe à l’instance principale sous RG 24/08594.
M. [M] [A] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
Voir fixer le loyer de l’appartement loué donné à bail par M.[B] [J] et Mme [B] [S] à M. [M] [A] au montant du loyer de référence majoré en vigueur au 18/06/2021 , soit la somme mensuelle de 2282.34 euros à compter de la date du bail Voir condamner in solidum M.[B] [J] et Mme [B] [S] à payer à M. [M] [A] la somme de 23255.38 euros à parfaire au titre du trop-perçu sur le loyers , avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11/07/2023 et au plus tard à compter de l’assignation, avec capitalisation annuelleVoir condamner in solidum M.[B] [J] et Mme [B] [S] à payer à M. [M] [A] la somme de 8131.65 euros au titre des provisions sur charges non justifiées , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation annuelleVoir condamner in solidum M.[B] [J] et Mme [B] [S] à payer à M. [M] [A] la somme de 10000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépensVoir rappeler l’exécution provisoire de droit sur les demandes de M. [M] [A] et l’écarter pour le surplus.
M.[B] [J] et Mme [B] [S] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :
Voir déclarer M.[B] [J] et Mme [B] [S] recevables et bien fondés Voir déclarer M. [M] [A] irrecevable en ses demandes, fins et conclusions au regard de la prescription de celles-ci Subsidiairement :Voir condamner la SARL SICA INVEST à garantir M.[B] [J] et Mme [B] [S] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontreVoir débouter la SARL SICA INVEST de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions envers M.[B] [J] et Mme [B] SivaneVoir condamner la SARL SICA INVEST à payer à M.[B] [J] et Mme [B] [S] la somme de 4000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile , outre les dépens La SARL SICA INVEST soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
A titre principal : Voir débouter M.[B] [J] et Mme [B] [S] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SARL SICA INVESTA titre subsidiaire :Voir juger que la perte de chance alléguée par M.[B] [J] et Mme [B] [S] de prétendre et percevoir un complément de loyer ne saurait excéder 10% du complément de loyer revendiqué, soit la somme de 52.70 euros par mois Voir débouter du surplus de leurs prétentions tant au titre de la garantie requise que de l’indemnisation de la perte de chance qu’ils allèguent En tout état de cause :Voir condamner M.[B] [J] et Mme [B] [S] à payer à la SARL SICA INVEST la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
Par jugement mixte du 17/04/2025 , il a été statué selon les termes suivants :
DIT que M. [M] [A] est recevable à demander un trop versé de loyer pour dépassement de l’encadrement des loyers pour le bail des lieux loués [Adresse 1]
ENJOINT M. [M] [A] et M.[B] [J] et Mme [B] [S] de conclure sur les conséquences de la décision de modulation de l’annulation de l’arrêté du 03/06/2020 de la Cour administrative d’Appel du 02/10/2023 sur la présente instance, pour la demande portant sur le remboursement de trop versés de loyers relatif à la période entre le 18/06/2021 et le 30/06/2022 et dit qu’elles concluront de ce fait sur les demandes consécutives pour les périodes suivantes .
REOUVRE les débats à l’audience de plaidoiries du JCP Fond ( Pôle civil de proximité) du 27/05/2025 à 9h01.
CONDAMNE in solidum M.[B] [J] et Mme [B] [S] à payer à M. [M] [A] la somme de 5703.27 de charges ou provision sur charges , jusqu’au 30/06/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation .
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation.
DEBOUTE M.[B] [J] et Mme [B] [S] de la demande en garantie envers la SARL SICA INVEST de la condamnation au bénéfice de M. [M] [A] pour les restitutions de provisions sur charges
RESERVE la demande en garantie de M.[B] [J] et Mme [B] [S] envers la SARL SICA INVEST pour les demandes portant sur les restitutions de loyers motivées par le non-respect de l’encadrement des loyers
RESERVE la demande sur l’exécution provisoire en fin de cause
RESERVE les dépens et les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile

A l’audience du 27/05/2025 , M. [M] [A] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
-FIXER le loyer de l'appartement situé [Adresse 1] donné à bail par Monsieur [L] [B] à Monsieur [A] [M] au montant du loyer de référence majoré en vigueur au 18 juin 2021, soit la somme de 2 282,34 euros par mois, et ce à compter de la date de conclusion du bail ;
-CONDAMNER in solidum Madame [S] [B] et Monsieur [J] [B] à payer à Monsieur [A] [M] la somme de 24 881,65 euros, à parfaire, au titre du trop-perçu de loyers, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 11 juillet 2023 et au plus tard à compter de l'assignation avec capitalisation annuelle;
-CONDAMNER in solidum Madame [S] [B] et Monsieur [J] [B] à payer à Monsieur [A] [M] la somme de 10 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
RAPPELER l'exécution provisoire de droit sur les seules demandes de Monsieur [A]
[M] et l'écarter pour le surplus.
M.[B] [J] et Mme [B] [S] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :
-DECLARER Monsieur [J] [B] et Madame [S] [B] recevables et bien fondés en leurs présentes écritures,
- DECLARER Monsieur [A] [M] mal fondé en ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Monsieur [J] [B] et Madame [S] [B],
- L'EN DEBOUTER purement et simplement
A titre subsidiaire :
- CONDAMNER la société SICA INVEST à garantir Monsieur [J] [B] et Madame [S] [B] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,
- DEBOUTER la société SICA INVEST de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de Monsieur [J] [B] et Madame [S] [B],
- CONDAMNER la société SICA INVEST à payer à Monsieur [J] [B] et Madame [S] [B] la somme de 4.000,00 € chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

La SARL SICA INVEST soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
-A titre principal,
- Débouter Monsieur [J] [B] et Madame [S] [B] de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de la société SICA INVEST,
-A titre subsidiaire,
- Juger que la perte de chance alléguée par Monsieur [J] [B] et Madame [S] [B] de prétendre et de percevoir un complément de loyer ne saurait excéder 10 % du complément de loyer revendiqué, soit la somme de 52, 70 Euros par mois,
- Débouter en conséquence Monsieur [J] [B] et Madame [S] [B] du surplus de leurs prétentions formulées tant au titre de la garantie requise que de l'indemnisation de la perte de chance qu'ils allèguent,
-En tout état de cause,
- Condamner Monsieur [A] [M], Monsieur [J] [B] et Madame [S] [B] à verser à la société SICA INVEST la somme de 4.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
DISCUSSION :
Sur la demande de restitution des trop perçus :
M. [M] [A] soutient que selon l’arrêté d’encadrement des loyers du 03/06/2020 applicable au 01/07/2020 jusqu’au 30/06/2021, le loyer devait être fixé à 24.80 euros/m² , si bien que le loyer de base était pour une surface habitable de 92.03m², de 2282.34 euros à compter de la date du bail .
M. [M] [A] fait valoir que la décision de la Cour administrative d’Appel du 02/10/2023 d’annulation de l’arrêté de 2020 est sans conséquence sur ses demandes, du fait que le sens de la décision est de signifier que les effets dudit arrêté étaient définitifs, sous la seule réserve des actions contentieuses engagées à la date du 02/10/2023 contre les actes pris sur son fondement, mais que les « actions contentieuses » évoquées se rapportent aux seules actions engagées à l’encontre des actes administratifs pris sur le fondement de cet arrêté du 03/06/2020 , comme par exemple une procédure de mise en demeure du bailleur par le représentant de l’Etat ou son délégué, avant amende en cas de non rectification. L’action de M. [M] [A] étant du 05/06/2024 , soit après l’arrêt du 02/10/2023 , M. [M] [A] en déduit qu’il peut se prévaloir de cet arrêté pour son action en restitution. Il fait état de la lettre de la Direction du logement à [Localité 1] du 13/05/2025, qui a indiqué que le logement entrait dans le dispositif d’encadrement .
Il sollicite paiement des trop perçus depuis le 18/06/2021 jusqu’au 31/05/2025 inclus pour un total de 24881.65 euros , soit 6560.58 euros du 18/06/2021 au 30/06/2022, la somme de 6072.96 euros du 01/07/2022 au 30/06/2023, la somme de 6285.12 euros du 01/07/2023 au 30/06/2024 et la somme de 5962.99 euros du 01/07/2024 au 31/05/2025.
M.[B] [J] et Mme [B] [S] font valoir que l’arrêté du 03/06/2020 étant annulé par jugement du 02/10/2023, lequel est devenu définitif du fait du rejet du pourvoi par le Conseil d’Etat, la demande de M. [M] [A] de voir fixer le loyer au montant du loyer de référence en vigueur au 19/06/2021 est devenu sans objet, la demande de remboursement de trop perçu étant à rejeter.
La SARL SICA INVEST soutient que par dérogation à l’effet rétroactif d’une décision d’annulation des actes administratifs, cette annulation n’a pas d’effet rétroactif sur les conséquences de la mise en œuvre effective des loyers de référence prescrits par l’arrêté annulé. Elle considère que c’est pour ce motif que la modulation a été introduite pour éviter une remise en cause des montants des loyers fixés dans la ville de [Localité 1] au titre de 2020, selon les motifs de la décision. Elle ajoute que le loyer du bail du 18/06/2021 n’a donc pas été fixé en application de l’arrêté du 03/06/2020, si bien que l’annulation de cet arrêté a pour effet de priver de tout fondement l’action de M. [M] [A], qui de plus a été initiée postérieurement à l’arrêt du 02/10/2023 de la Cour administrative d’Appel, action dont cette cour a fait réserve des effets, à la condition qu’elle ait été engagée avant le prononcé de son arrêt.

L’arrêt du 02/10/2023 a précisé que «  « l’arrêté du 03/06/2020 du Préfet de la région Ile de France , préfet de [Localité 1], est annulé .Toutefois , sous réserve des actions engagées à la date du présent arrêt à l’encontre d’actes pris sur son fondement , les effets antérieurs à cette annulation doivent être réputés comme définitifs ».
La décision rendue par la Cour administrative d’Appel le 02/10/2023, devenue définitive , est une décision d’annulation de l’arrêté du 03/06/2020 pour l’encadrement des loyers à [Localité 1] du 01/07/2020 au 30/06/2021. Mais elle comprend une décision de modulation , laquelle est motivée par un objectif de sécurité juridique , pour éviter des «  conséquences manifestement excessives d’une annulation rétroactive », si bien que les effets antérieurs [de l’arrêté] à cette annulation doivent être regardés comme définitifs ( car l’arrêté étant annuel , il ne peut plus être régularisé) . Mais il existe une réserve à ce choix d’opérer modulation dans le temps de la décision d’annulation, qui est le cas de « l’action contentieuse engagée à la date du présent arrêt contre les actes pris sur son fondement ».
Il ne peut être considéré que seules les actions contentieuses au sens du contentieux administratif uniquement sont visées par cette décision, puisque toute action judiciaire entre les parties au bail en restitution d’un indu pour non-respect de l’encadrement des loyers , indépendamment des décisions administratives de mise en demeure ou amende de la ville de [Localité 1] pour non-respect de l’encadrement , suppose qu’elle soit fondée sur un arrêté .
La décision de la Cour a donc entendu prendre en compte le cas des actions contentieuses de nature judiciaire, où les intérêts privés des parties au bail sont en cause car fondés sur un tel arrêté : elle a comparé les conséquences d’une rétroactivité d’une annulation de l’arrêté et le principe de légalité et du droit au recours effectif et la limitation dans le temps des effets de l’annulation . Ainsi il a été tenu compte de l’intérêt général à un maintien temporaire des effets de l’arrêté annulé.
Toute décision prises avant le 02/10/2023 devenue définitive et fondée sur l’arrêté de 2020 ne peut plus être remise en cause.
Il en résulte que les effets antérieurs à l’annulation de l’arrêté de 2020 sont réputés définitifs , sauf le cas où une action a été entamée avant la décision d’annulation du 02/10/2023 et qui serait encore pendante devant la juridiction judiciaire. En ce cas, il est considéré que le juge des loyers, étant saisi avant la décision d’annulation et n’ayant pas encore statué lorsque la décision a été rendue d’annulation, il est saisi du litige et doit alors tenir compte de la décision d’annulation. Dans ce cas, les effets de l’arrêté ne sont pas définitifs et il doit être jugé que l’arrêté est annulé et ne produit donc pas d’effet d’encadrement des loyers. Un jugement qui s’y réfèrerait serait alors jugé privé de base légale.
Pour l’action judiciaire en conséquence de l’arrêté d’encadrement , lorsque celle-ci est entamée après le 02/10/2023, il convient d’apprécier quel est l’effet antérieur de l’arrêté à cette annulation? Il n’ y a alors pas d’effet antérieur puisque lorsque le juge est saisi, l’arrêté n’existe plus dans l’ordonnancement juridique . Dès lors, M. [M] [A] ne pouvait se fonder sur l’arrêté annulé définitivement et agir en restitution après le 02/10/2023, un jugement pour une action entamée depuis cette date ne pouvant se référer à un arrêté annulé , comme également privé de base légale.
L’action en restitution pour non-respect de l’encadrement des loyers selon l’arrêté de 2020 , en cours au 02/10/2023 ou a fortiori postérieure au 02/10/2023, doit être appréciée en tenant compte de la réserve de la modulation décidée et doit être rejetée.
Le loyer fixé devient le loyer contractuel.
Si le loyer vient à être supérieur au loyer de référence majoré lors de la reconduction du bail , l’action en diminution du locataire, si elle est entamée selon les modalités applicables de l’article 140 VI de la loi ELAN est possible . L’arrêté à prendre en compte est celui au moment où est faite la proposition .
Le demandeur n’a au cas présent pas introduit d’action en diminution sur le fondement de l’article 140 VI de la loi du 23/11/2018, lors du renouvellement du contrat au 18/06/2024, sous la forme prévue de l’article 15 de la loi du 06/07/89.
Sur la demande en garantie de M.[B] [J] et Mme [B] [S] envers la SARL SICA INVEST :
En application de l’article 1992 du code civil , le mandataire répond de ses fautes de gestion , et il est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en est chargé en application de l’article 1991 du code civil .
Le mandat conclu le 04/12/2020 a été exécuté entre le 08/06/2021 et le 19/04/2024, date du décès de M.[B] [L] et de résiliation par la SARL SICA INVEST de celui-ci.
M.[B] [J] et Mme [B] [S] font valoir la faute de la SARL SICA INVEST dans la rédaction du bail avec un dépassement du loyer de référence majoré, mention qui ne figurait pas au bail , outre une absence d’information sur la réglementation et un bail sans complément de loyer alors que la nature des lieux le permettait.
La SARL SICA INVEST le conteste, en faisant valoir qu’elle a mentionné un loyer de 2355 euros pour le logement avec cave et parking, ce qui correspondait en enlevant le parking non donné à bail finalement à 2245 euros sur une base pour le parking de 110 euros , soit une somme inférieure au loyer de référence majoré . Elle précise que le mandant a passé outre en demandant un loyer de 2810 euros , sans le parking, si bien que sa responsabilité de mandataire ne peut être retenue. Elle conteste que le logement puisse donner lieu à complément de loyer , vu sa localisation ou ses caractéristiques de confort , avec deux balcons, sans standing particulier . Elle conteste la demande qui doit s’analyser en une perte de chance des bailleurs d’avoir pu louer le bien à 2810 euros .
La demande en garantie pour les restitutions de loyers en raison du non- respect de l’encadrement des loyers est sans objet, aucune restitution n’étant ordonnée .
Aucune demande n’a directement été formée par les bailleurs sur la faute résultant de l’absence de mention au bail de l’encadrement des loyers en cours lors de la signature du bail, par ailleurs.
Sur l’exécution provisoire :
L’exécution provisoire est de droit , aucune circonstance ne justifie de l’écarter.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
Il convient de partager les dépens par moitié entre M. [M] [A] et M.[B] [J] et Mme [B] [S], et de laisser à chacune des parties en équité la charge de ses frais exposés non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort , mis à disposition au Greffe :
DEBOUTE M. [M] [A] de sa demande portant sur le remboursement de trop versés de loyers relatif à la période entre le 18/06/2021 et le 31/05/2025
CONSTATE l’absence d’action de M. [M] [A] sur le fondement de l’article 140 VI de la loi du 23/11/2018 pour le renouvellement au 18/06/2024
DIT que la demande en garantie de M.[B] [J] et Mme [B] [S] envers la SARL SICA INVEST est sans objet
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit
PARTAGE les dépens par moitié entre M. [M] [A] et M.[B] [J] et Mme [B] [S]
LAISSE à M. [M] [A], M.[B] [J] et Mme [B] [S] et la SARL SICA INVEST la charge de leurs frais de l'article 700 du code de procédure civile

Fait et jugé à Paris le 18 septembre 2025

le greffier le Président