TJ 76540, 16 juill. 2025, RG 25/00072

MINUTE N°25/02467

DOSSIER N° RG 25/00072 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M4AH

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2025

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DEMANDEURS :

M. [I] [H]
232 Rue l’Oree de la Foret
76480 DUCLAIR
Représentant : Maître Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN
Mme [O] [N] épouse [H]
232 Rue l’Oree de la Foret
76480 DUCLAIR
Représentant : Maître Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [Y] [A]
109 Rue du Commandant Sarrault
76480 DUCLAIR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 16 Mai 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2018, Monsieur [I] [H] et Madame [O] [N] épouse [H], par l'intermédiaire de leur mandataire la SARL VANHILLE IMMOBILIER, ont donné à bail à Monsieur [Y] [A] un logement sis 109 rue du Président Sarrault à DUCLAIR (76480), moyennant un loyer mensuel de 390 outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, Monsieur [I] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] ont donné congé pour motifs légitimes et sérieux à Monsieur [Y] [A] pour le 25 septembre 2024.

Se prévalant du fait qu'à l'expiration du congé, Monsieur [Y] [A] n'avait pas quitté les lieux, Monsieur [I] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] ont, par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, assigné Monsieur [Y] [A] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins qu'il :
- déclare valable au fond et en la forme le congé délivré le 22 mars 2024 pour le 25 septembre 2024 ;
- déclare Monsieur [Y] [A] occupant sans droit ni titre des locaux occupés sis 109 rue du Président Sarrault à DUCLAIR (76480) ;
- ordonne, en conséquence, l'expulsion de Monsieur [Y] [A] ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution et avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamne Monsieur [Y] [A] au paiement des sommes suivantes :
* une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
* la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 1153 alinéa 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiée ;
* la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens, comprenant notamment le coût du congé et de la présente assignation.

L'assignation a été dénoncée à la Préfecture le 13 janvier 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 mai 2025.

A cette date, Monsieur [I] [H] et Madame [O] [N] épouse [H], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur acte introductif d'instance précisant que le locataire a reconnu les troubles du voisinage.

Monsieur [I] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] soutiennent sur le fondement de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 que le congé délivré par eux est valide tant sur la forme que sur le fond, notamment en ce que le préavis de 6 mois a été respecté.

Monsieur [Y] [A], assisté de l'ATMP 76, sa curatrice, indique qu'il est en situation de handicap et perçoit 1.033 euros d'allocations adultes handicapés. Il mentionne qu'il a effectué une demande de logement social. Il précise toutefois qu'il a une ancienne dette locative auprès de LOGEAL devant rembourser 55 euros jusqu'en décembre 2025. Il reconnaît qu'il ne s'entoure pas des bonnes personnes et que ces dernières peuvent occasionner des troubles au sein du logement.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la validité du congé

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».

Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par signification par acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La date de notification sera celle de la signification de l'acte de commissaire de justice au locataire, même si cette signification est faite à l'étude et en l'absence de retrait de l'acte dans les trois mois, celle de la signature par le locataire de l'avis de réception de la lettre recommandée ou celle de la remise en main propre.

En l'espèce, Monsieur [I] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] produisent le congé délivré à Monsieur [Y] [A] pour motifs sérieux et légitimes en date du 22 mars 2024 pour le 25 septembre 2024, signifié par acte de commissaire de justice le 22 mars 2024 à étude. Ils produisent également la signification du congé en date du 10 avril 2024 à l'ATMP, Monsieur [Y] [A] étant sous mesure de protection.

Aux termes du congé, il est notamment indiqué qu'il est justifié par les faits suivants : « nuisances répétées depuis plusieurs années causant des troubles du voisinage (alcool, tapages diurnes et nocturnes, aboiements de chiens, dégradations, réunions à plusieurs personnes fortement alcoolisées, déplacements réguliers de la brigade de Gendarmerie Nationale) ».

Sur la forme, le congé a été délivré par acte de commissaire de justice et est donc régulier.

Sur le fond, il convient de constater d'une part que le délai de préavis de 6 mois a été respecté.

D'autre part, les bailleurs invoquent au soutien de leur congé un motif légitime et sérieux lié notamment à l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant et notamment la jouissance paisible du logement.

Or, force est en effet de constater, au vu des pièces produites par Monsieur [I] [H] et Madame [O] [N] épouse [H], que depuis 2021, les autres locataires des bailleurs au sein de l'ensemble immobilier se plaignent de nuisances de la part de Monsieur [Y] [A].

Ces nuisances peuvent se manifester par l’entrepôt d'épave ou de divers objets devant les appartements mais également par des nuisances sonores liées à de la musique, à la présence du chien de Monsieur [Y] [A] ou encore à l'alcoolisation de ce dernier. Il est notamment produit des lettres de congé des autres locataires qui invoquent ces nuisances pour solliciter un départ du logement.
Il est aussi produit un constat de commissaire de justice en date du 26 mars 2025 aux termes duquel ce dernier constate des dégradations par le locataire au sein du logement donné à bail. Ainsi, il constate notamment la présence, devant le logement, d'un tabouret de plastique cassé, d'une table au plateau de bois aggloméré mélaminé mais également la présence de deux chaises de bois, avec assises de paille, brisées. Il remarque aussi que les volets protégeant la porte et la fenêtre du logement présentent des éclats et que les menuiseries sont endommagées de façon récente. Au niveau de l'entrée du logement, l'oculus de l'huisserie ne présente plus de verre et l'un des carreaux de la fenêtre est remplacé par une planche de bois brut.
Ces éléments de constatation extérieurs permettent aussi de dire qu'il y a des dégradations de la part du locataire.

Il faut également souligner que Monsieur [Y] [A] a pu reconnaître avoir causé des troubles au sein de son logement.

Ainsi, au vu des éléments produits, il apparaît que le congé délivré est justifié pour un motif légitime et sérieux.

Par conséquent, Monsieur [I] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] justifient d'un motif légitime et sérieux et le congé sera déclaré valide.

Sur la demande d'expulsion

Le congé étant régulier, Monsieur [Y] [A] est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 25 septembre 2024.

Le locataire n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupant de son chef ainsi qu'il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, Monsieur [Y] [A] est occupant sans droit ni titre depuis le 25 septembre 2024.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [Y] [A] à son paiement jusqu'à la libération effective du logement.

Sur les demandes de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, les bailleurs, ne justifiant pas d’une résistance abusive de la part de Monsieur [Y] [A], seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [Y] [A], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du congé délivré le 22 mars 2024 et le coût de l'assignation du 9 janvier 2025.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [Y] [A], condamné aux dépens, devra verser une somme qu'il est équitable de fixer à 300 euros à Monsieur [I] [H] et Madame [O] [N] épouse [H].

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS