TJ 84031, 25 sept. 2025, RG 25/00422

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT CIVIL
DU 25 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/00422 - N° Portalis DB3G-W-B7J-GSQS

RENDU LE : VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ
par:
Président : Enora LAURENT, Vice-présidente
Greffier : Malika LARAJ,

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Gaël MARITAN, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Z] [P], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Rajae YASSINE-DBIZA, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

DEBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été avisées à l’issue des débats par le Président,

JUGEMENT : Contradictoire, en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [O] a donné à bail à Madame [Z] [P] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] par contrat du 1er juillet 2020, pour un loyer mensuel de 430 € et 20 € de provision sur charges.
Suite à une visite du 25 juillet 2024, un diagnostic sociotechnique du ALTE a été réalisé dans le logement. Il en ressort que les murs sont recouverts de salpêtre, il n’y a pas de réglettes aux fenêtres.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [O] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2024 pour la somme en principal de 410,20 euros correspondant au loyer résiduel devant être payé par la locataire entre juin et octobre 2024.
Par acte du 17 octobre 2024, Monsieur [K] [O] a fait signifier un commandement de justifier d’une assurance locative.
Le 21 novembre 2024, Madame [Z] [P] a déposé une main courante à la gendarmerie, elle indique qu’elle est en litige avec ses propriétaires depuis 2023. Elle indique qu’elle paie ses loyers en espèces sauf qu’elle n’a pas eu d’accusé de leur part. Elle affirme que les propriétaires du logement viennent au domicile pour lui mettre la pression.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, Monsieur [K] [O] a fait assigner Madame [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement.
Par courrier du 20 février 2025, la locataire a demandé à Monsieur [K] [O] de lui adresser un RIB pour payer son loyer par virement. Le RIB lui a été transmis.
Suite à une visite du 17 juin 2025, un diagnostic sociotechnique du ALTE a été réalisé dans le logement. Il en ressort que les murs de la maison sont recouverts de salpêtre. Madame [P] fait valoir qu’elle ressent des infiltrations d’air autour de l’ensemble des ouvertures. Il n’y a pas réglettes aux fenêtres. La locataire indique que la chaudière a une fuite d’eau.
A l’audience du 19 juin 2025, Monsieur [K] [O] - représenté par son Avocat - demande de :
Constater que le bail signé entre ls parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du 17 décembre 2024 ;Ordonner l’expulsion de Madame [P] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux ;Ordonner que faute pour elle de ce faire, il sera procédé à l’expulsion de Madame [P] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; Condamner Madame [P] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2 185,35 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation, à l’audience la somme a été actualisée à 765,85 euros ;Condamner Madame [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à départ effectif des lieux, soit la somme de 465,05 euros à compter du 1er janvier 2025, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ; Condamner Madame [P] au paiement de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [P] au paiement des dépens de l’instance et d’exécution. A l’audience, Madame [Z] [P], représentée par son Avocat, demande au juge de :
A titre principal :
Débouter Monsieur [K] [O] de ses demandes tendant à voir ordonner l’expulsion de Madame [Z] [P] ;Juger que Madame [Z] [P] a procédé au règlement de sa dette locative ;Suspendre les effets de la clause résolutoire ;
A titre subsidiaire :
Octroyer à Madame [Z] [P], des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil ; Juger que Madame [Z] [P] devra payer la somme de 30 euros en sus du loyer courant pour apurer sa dette locative ; Suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne jamais avoir été acquise en cas de respect des modalités de paiement ; En tout état de cause :
Juger n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Statuer ce que de droit sur les dépens. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.
A l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 6] par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Par ailleurs, Monsieur [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la dette locative à la date du commandement de payer :
Afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire, il convient de rechercher si deux mois après la signification du commandement de payer, la dette locative a été, ou non, remboursée.
Le 17 octobre 2024, un commandement de payer a été signifié à Madame [P] pour la somme en principal de 410,20 euros, cette somme correspondant au montant du loyer résiduel que la locataire doit payer, après versement des aides au logement, pour les mois de juin 2024 à octobre 2024.
Madame [P] soutient avoir régulièrement payé son loyer en espèces et ce depuis le début du bail. Or, pour justifier de ses dires, elle se contente de verser une main courante qu’elle a effectué auprès de la gendarmerie qui ne fait que contenir ses propres allégations et qui ne sont pas corroborées par aucun autre élément objectif.
Échouant ainsi à prouver le contraire, il y a lieu de considérer que sa dette locative s’élevait à 410,20 euros au moment du commandement de payer et n’a pas été remboursée dans le délai de 2 mois qui a suivi.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » L’article 24 VII précise que « (…) les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »
Le bail conclu le 1er juillet 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2024, pour la somme en principal de 410,20 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai convenu contractuellement), de sorte qu’L 61 \f "WP TypographicSymbols" \s 12il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [O] indique à l’audience que la dette locative s’élève aujourd’hui à 765,85 euros sans produire de décompte de la dette.
Madame [P] conteste le montant de la dette et affirme avoir remboursé sa dette locative. Elle verse aux débats une attestation de la CAF démontrant qu’elle a versé la somme de 786 euros en février 2025, 1572 euros en mars 2025, 393 euros en avril 2025 et 393 euros en mai 2025. Madame [P] a quant à elle payé au titre du loyer résiduel la somme de 144,10 euros en avril 2025 et en juin 2025.
En l’absence de décompte versé et au vu des règlement intervenus, il y a lieu de considérer que la dette de Madame [P] s’élevait à la somme de 2185,35 euros à la date de la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025 et est désormais totalement résorbée.
Si les paiements tardifs de la locataire n’ont pas vocation à faire échec au jeu de la clause résolutoire, l'article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII précise que « (…) les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Refuser en l’espèce l’octoi de délais et faire droit aux demandes du bailleur reviendrait à dire que la locataire qui a fait l’effort de régler l’arriéré locatif se trouve dans une situation moins favorable que s’il était restée débitrice de tout ou partie de la dette lorsque le juge statue, seul le second pouvant obtenir, par l’octroi de délais de paiement, la suspension des effets la clause résolutoire et sa neutralisation, en cas de respect des délais octroyés.

Dans ces conditions et au vu de la reprise des paiement des loyers et du règlement integral de la dette locative, des délais rétroactifs seront accordés à la locataire selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Sur les demandes et mesures accessoires :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Au vu de la solution apportée au présent litige, les dépens seront à la charge de madame [P].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation sur ce fondement. Monsieur [O] sera donc débouté de sa demande formulée en ce sens.

PAR CES MOTIFS