TJ 49007, 18 sept. 2025, RG 25/00538

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’ANGERS
(Site Coubertin)

N° RG 25/00538 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H363

JUGEMENT du
18 Septembre 2025

Minute n°

E.P.I.C. [Localité 1] LOIRE HABITAT

C/

[N] [B]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
[Localité 1] LOIRE HABITAT

Copie conforme
M. [B]

Préfecture de Maine et Loire

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 18 Septembre 2025

après débats à l'audience du 22 Mai 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

L’Office Public de l’Habitat [Localité 1] LOIRE HABITAT
immatriculé au R.C.S d’ANGERS sous le N°B 389 106 865,
Siégeant : [Adresse 1]
[Localité 1]

Pris en la personne de Madame [A] [E], responsable du service contentieux, munie d’un pouvoir à cet effet, qui demeurera annexé au présent dossier, comparante

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [B]
né le 15 Décembre 1983
Demeurant : [Adresse 2]
[Localité 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 13 octobre 2023, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] LOIRE HABITAT a donné à bail à M.[B] [N] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 332.21 euros, outre une provision sur charges.

Le 15 janvier 2025, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] LOIRE HABITAT a fait délivrer à M.[B] [N] un commandement de payer la somme en principal de 1.608,31 Euros représentant les loyers impayés et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de Justice en date du 17 mars 2025, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] LOIRE HABITAT a fait assigner M.[B] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

- la condamnation de M.[B] [N] à payer la somme de 2.077,27 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 16 Mars 2025, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail,
- l'expulsion de M.[B] [N] et de tous occupants du chef du locataire à l'expiration d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de M.[B] [N] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux loués,
- l'exécution provisoire,
- la condamnation de M.[B] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l'audience du 22 Mai 2025 l’Office Public de l'Habitat [Localité 1] LOIRE HABITAT a actualisé sa créance locative au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, et a maintenu ses demandes. Le bailleur a indiqué que le paiement des loyers courants n’avait pas repris.

Aucun diagnostic social et financier n' a été reçu par la juridiction à la date de l'audience.

M.[B] [N] n'a pas contesté l'existence ni le montant de la dette locative et a sollicité l'octroi de délais de paiement en attendant un rappel d’APL. Il a indiqué que le bailleur avait refusé sa proposition d’échéancier et qu’il avait donc cessé de payer les loyers.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d'assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l'espèce, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] LOIRE HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayé à la Caisse d'allocations familiales le 24 septembre 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et Loire par la voie électronique le 18 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet. L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes :

L'article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu'à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que tout contrat de bail d'habitation contient une telle clause.

En l'espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] LOIRE HABITAT que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés par M.[B] [N], ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 15 janvier 2025 lequel visait en l'espèce un délai de régularisation de deux mois.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 Mars 2025.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d'ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner M.[B] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] LOIRE HABITAT réclame le paiement de loyers et de charges impayés et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date de l’audience prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

M.[B] [N] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n'allègue avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner M.[B] [N] à payer à l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] LOIRE HABITAT la somme de Deux mille cent trente huit euros et trente sept centimes (2.138,37), correspondant aux sommes dues à la date du 13 mai 2025 mensualité d’avril comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande formulée.

Sur la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l'article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application des dispositions de l'article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce le locataire ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu'il n'a pas repris le paiement des loyers courants.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, M.[B] [N] n’a pas été en mesure de justifier de sa situation dans le cadre du diagnostic social et financier et n’a pas formulé de proposition chiffrée à l’audience.
Dès lors, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.
M. [B] [N] sera renvoyé à établir un échéancier de réglement avec son bailleur en justifiant de la reprise du paiement des loyers courants.

Sur les demandes accessoires :

Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

M.[B] [N] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS