TJ 27229, 24 sept. 2025, RG 25/00267

N° RG 25/00267 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IFOZ - ordonnance du 24 septembre 2025
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 24 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Madame [T], [O], [X] [B] divorcée [P]
née le 01 Mai 1932 à [Localité 8]
Profession : Retraitée
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Christophe OHANIAN, avocat au barreau de l’EURE, substitué par Me Marion NOEL, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

Madame [C] [W] [Z] veuve [I]
née le 22 Septembre 1974 à [Localité 4] (Congo)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
Non comparante, non représentée

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER lors des débats : Catherine POSE,

DÉBATS : en audience publique du 23 juillet 2025

ORDONNANCE :

- réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
- mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025
- signée par François BERNARD, premier vice-président et Christelle HENRY, greffier lors de la mise à disposition

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 10 janvier 2020 reçu par Maître [H] [D], Mme [T] [B] divorcée [P] a vendu en viager occupé à Mme [C] [W] [Z] veuve [I] une maison à usage partiellement d’habitation avec jardin sises à [Adresse 6] cadastrée section XC [Cadastre 2] et XC [Cadastre 3].

Aux termes de cet acte, Mme [B] s’est réservée à son profit et pendant sa vie le droit d’usage et d’habitation des biens objet de la vente.

La vente a été consentie moyennant le versement au comptant de la somme de 1000 euros par la comptabilité du notaire au vendeur ainsi qu’une rente viagère de 7800 € par an sur la tête de Mme [B].

Se plaignant que Mme [C] [W] [Z] veuve [I] s’est montrée défaillante dans le paiement des rentes viagères à compter de janvier 2022, Mme [T] [B] divorcée [P] lui a fait délivrer le 27 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans l'acte de vente pour un montant de 9 127,33 euros.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, par acte du 24 juin 2025, Mme [T] [B] divorcée [P] a fait assigner Mme [C] [W] [Z] veuve [I] devant le président de ce tribunal, statuant en référé aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’acte authentique du 10 janvier 2020 portant vente en viager ;
- constater la résolution de plein droit de la vente en viager consentie le 10 janvier 2020 par elle à [C] [W] [Z] veuve [I] portant sur une maison située à [Adresse 7], cadastrée sections XC n° [Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] ;
- juger qu'elle conservera à titre de clause pénale, de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitaire le bouquet et tous les arrérages perçus de [C] [W] [Z] veuve [I] ;
- juger que [C] [W] [Z] veuve [I] ne peut prétendre à aucun recours ou répétition envers le vendeur au titre de l’impôt foncier et tous embellissements et améliorations apportées à l’immeuble vendu, et ce à titre de dommages et intérêts ;
- condamner [C] [W] [Z] veuve [I] à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner [C] [W] [Z] veuve [I] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire du 27 février 2025.

Elle fait valoir que le défaut de paiement des rentes viagères emporte acquisition de la clause résolutoire conformément à la clause figurant dans l’acte authentique de vente et conservation du bouquet et de tous les arrérages reçus.

A l’audience du 23 juillet 2025, Mme [C] [W] [Z] veuve [I] n'a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

MOTIFS
Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de vente viagère en application d'une clause résolutoire  lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Au cas présent, il sera relevé que :
le contrat de vente conclu par les parties contient une clause résolutoire rédigée comme suit :« RESERVE DE PRIVILEGE ET D’ACTION RESOLUTOIRE
….En outre, et par dérogation des dispositions de l'article 1978 du code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance, d'un seul terme de la rente viagère  présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une demande en justice, purement et simplement résolue, si bon semble au vendeur, un mois après un simple commandement de payer resté sans effet , contenant déclaration par le vendeur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause »,
il résulte tout d'abord de la simple lecture de cette clause que le débirentier dispose d'un délai d'un mois pour s'acquitter des causes du commandement de payer,ensuite, l'article 1978 du code civil dispose que : « le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a droit que de saisir et de faire vendre le bien et de faire ordonner ou consentir sur le produit de la vente l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages»,il peut être dérogé à cette disposition, qui n'est pas d'ordre public, au moyen d'une clause résolutoire comme en l'espèce, dès lors que cette clause est strictement respectée et invoquée de bonne foi, et s'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur la résolution du contrat, car cela supposerait d'apprécier la gravité des manquements constatés, il entre bien dans ses pouvoirs de constater l'acquisition d'une clause résolutoire, que les parties ont au cas présent volontairement fait figurer dans le contrat qui les lie,le commandement de payer régulièrement signifié à personne le 27 février 2025 visant la clause résolutoire comporte bien une mention de l'intention de Mme [B] de se prévaloir de la clause résolutoire à défaut de règlement dans le délai d'un mois ; il comprend également un décompte de la créance qui s'élève au total à la somme de 9127,33 euros, incluant les  arrérages de rentes dus,Mme [C] [W] [Z] veuve [I], à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette dans le délai d'un mois qui lui était imparti,
Dans ces circonstances, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies au 27 mars 2025 et il y a lieu de constater la résiliation de plein droit de la vente en viager consentie le 10 janvier 2020 entre les parties.

Sur les demandes au titre de la clause pénale, de dommages et intérêts et indemnité forfaitaire

Mme [B] ne demande pas une condamnation provisionnelle mais seulement qu'il soit dit que les arrérages et le bouquet versés au crédirentier lui soient définitivement acquis ;
L’acte de vente prévoit qu'en cas de résolution tous les arrérages perçus par le crédirentier seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, et ce à titre de clause pénale, de dommages intérêts et d'indemnités forfaitairement fixés.

La créance dont se prévaut Mme [B] est fondée sur l'application de cette clause claire et non sérieusement contestable.

Il y a donc lieu de dire que Mme [B] conservera à titre de clause pénale, de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitaire le bouquet et tous les arrérages perçus de Mme [C] [W] [Z] veuve [I].

En revanche elle sera déboutée de sa demande au titre de l’impôt foncier et tous embellissements et améliorations apportées à l’immeuble vendu en l’absence de fondement alléguée et d’élément au soutien de celle-ci.
Sur les frais du procès

Mme [C] [W] [Z] veuve [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre tenue de payer à Mme [T] [B] divorcée [P] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS