CA Paris, 25 sept. 2025, RG 24/20623

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/20623 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKQDC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Novembre 2024 -Président du TJ de [Localité 10] - RG n°24/54488

APPELANTS

M. [C] [L]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Mme [S] [L]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentés par Me Yael TRABELSI de la SELEURL YLAW AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1780

INTIMÉE

S.A. AXA FRANCE IARD, RCS de [Localité 9] sous le n°722 057 460, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par Me Sabine LIEGES de la SELARL COLBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : E279

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 2 juillet 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [L] sont propriétaires d'un appartement au [Adresse 5].

La société Axa France Iard assure le syndicat des copropriétaires de cet immeuble.

Une explosion est survenue le 21 juin 2023 dans l'immeuble situé [Adresse 2] qui a, notamment, endommagé l'immeuble en copropriété situé en face, [Adresse 4], assuré auprès de la société Axa France Iard.

M. et Mme [L] ont perçu de la MAIF, leur assureur multirisques habitation, la somme de 33.589,99 euros au titre des dommages matériels et celle de 9.448,64 euros au titre des frais de relogement.

Par acte en date du 18 juin 2024, M. et Mme [L] ont fait assigner la société Axa France Iard devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l'audience, ils demandaient notamment de :

Ordonner à la société Axa France lard la tenue d'une expertise amiable contradictoire aux fins de chiffrage de la perte d'usage subie dans un délai de 6 mois à compter de la date de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

Désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur le préjudice d'usage et la perte financière pour la période d'indisponibilité des locaux qui correspond à la période entre les dates des sinistres, les recherches et suppression de fuite, les expertises amiables et la date de fin de travaux de remise en état, sur la valeur locative des locaux et le préjudice immatériel subi ;

En tout état de cause,

Condamner la société Axa France Iard à leur payer une provision de 144.166 euros, conformément à l'état de perte réalisé par le cabinet Oudinex correspondant à la perte d'usage subie par eux depuis la date de survenance du sinistre (21.06.2023) jusqu'à la date présumée de fin des travaux de remise en état (10/2024) ;

Condamner la société Axa France Iard au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Axa France Iard aux dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 27 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

Rejeté l'ensemble des demandes formées par M. et Mme [L] ;

Condamné M. et Mme [L] aux dépens, avec faculté de recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

Rejeté les demandes formées par les parties en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 4 décembre 2024, M. et Mme [L] ont interjeté appel de l'ensemble des chefs du dispositif.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, ils demandent à la cour, au visa des articles L113-1, L121-1, L124-3 du code des assurances, 544 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :

Déclarer M. et Mme [L] recevables et bien fondés en leur appel ;

Infirmer l'ordonnance rendue le 27 novembre 2024 (RG 24/54488) par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a :

Rejeté l'ensemble des demandes formées par M. et Mme [L],

Condamné M. et Mme [L] aux dépens.

Y faisant droit,

À titre principal,

Condamner la société Axa France Iard au paiement de la provision de 144.166 euros, conformément à l'état de perte réalisé par le cabinet Oudinex correspondant à la perte d'usage subie par M. et Mme [L] depuis la date de survenance du sinistre (21.06.2023) jusqu'à la date estimative de fin des travaux de remise en état (10.2024) ;

À titre subsidiaire,

Ordonner à la société Axa France Iard de réaliser une expertise amiable contradictoire visant au chiffrage des dommages immatériels subis par les consorts [L] dans un délai de 6 mois à compter de la date de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

Désigner un expert un expert judiciaire agréé par la Cour de cassation qui lui plaira dans la rubrique C-18.02 estimations immobilières ou C-19.01 administration immeuble-copropriété ou D-01.02 comptabilité ayant pour mission de :

Convoquer les parties ;

Se faire remettre l'intégralité des documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;

Visiter les lieux et procéder à toutes constatations utiles ;

Donner son avis sur le préjudice d'usage et la perte financière pour la période d'indisponibilité des locaux qui correspond à la période entre les dates des sinistres, les recherches et suppression de fuite, les expertises amiables et la date de fin de travaux de remise en état ;

Donner son avis sur la valeur locative des locaux ;

Donner son avis sur le préjudice immatériel subi.

En tout état de cause,

Débouter la société Axa France Iard de l'ensemble de ses demandes ;

Condamner la société Axa France Iard au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Axa France Iard au paiement de l'ensemble des dépens, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir que l'assureur demande à la cour de dénaturer la clause « perte d'usage » prévue dans son intercalaire sur le volet dommages ; que cet intercalaire qui prévoit clairement sur la garantie « dommage » que la perte d'usage est couverte pour 3 ans, présente un caractère d'autonomie et « surpasse » les garanties prévues dans les conditions générales.

Ils allèguent que l'application de la clause relative à la perte d'usage ne nécessite aucunement d'être interprétée ; que l'assurance Axa garantit la perte d'usage de l'appartement dans le droit fil de la protection du droit de propriété tel que défini par l'article 544 du code de procédure civile et qu'elle ne se confond pas avec la prise en charge des frais de relogement.

Ils estiment que la période d'indisponibilité à l'usage a été démontrée, d'une part la date du sinistre ne souffre d'aucune contestation et d'autre part, l'achèvement des travaux a été constaté.

Ils exposent que l'intimée garantit les biens immobiliers sur les volets « dommages » et « responsabilité civile ». Ils allèguent que sur le volet dommages, elle a indemnisé des travaux de remise en état dans l'immeuble et les parties privatives de l'appartement et que sur le volet responsabilité, le syndicat des copropriétaires engage la sienne du fait des travaux de remise en état, notamment ceux relatifs au remplacement des façades ; que seul l'incendie est une cause d'exonération.

Ils précisent que la demande d'indemnisation de la perte d'usage repose sur le principe contractuel et la responsabilité civile « Explosion ». Ils détaillent le calcul de la perte locative au regard des sites Airbnb et Booking et soutiennent que la Cour de cassation a considéré que la période d'indisponibilité correspond au temps qui s'écoule de la survenue du sinistre jusqu'à la date prévisionnelle de fin des travaux de remise en état.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 12 juin 2025, la société Axa France Iard demande à la cour, au visa des articles 1456 et 809 du code de procédure civile, de :

Recevoir la société Axa France Iard en ses demandes,

Confirmer l'ordonnance du juge des référés du 27 novembre 2024 en toutes ses dispositions,

Débouter M. et Mme [L] de toutes leurs demandes,

Condamner M. et Mme [L] à payer à la société Axa France Iard la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. et Mme [L] aux entiers dépens dont le montant sera directement recouvré par la Selarl Colbert, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la demande des appelants suppose d'apprécier si la clause relative à la perte d'usage qu'ils invoquent a vocation à recevoir application, ce qu'elle conteste.

Elle relève que M. et Mme [L] sont assurés auprès de la MAIF et qu'au titre de cette assurance ils bénéficient d'une garantie « frais de relogement » mais qu'ils se sont bien gardés de préciser le montant perçu de cet assureur. Elle souligne cependant que la MAIF a pris attache avec elle lui indiquant avoir versé la somme de 9.448,64 euros au titre de ces frais. Elle considère que la garantie MAIF est claire en ce qu'il s'agit de l'indemnisation de la valeur locative mensuelle et que la perte d'usage indemnise le même préjudice que les frais de relogement.

Elle soutient que la garantie « perte d'usage » souscrite par le syndicat des copropriétaires implique que le sinistre soit imputable à l'immeuble garanti par le contrat, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que l'intercalaire ne vient modifier que la durée de l'indemnisation. S'agissant du volet « responsabilité civile » de la garantie souscrite par le syndicat des copropriétaires, elle souligne que le sinistre provenant d'un autre immeuble, elle ne saurait jouer et elle rappelle que les fenêtres sont des parties privatives.

Elle fait état par ailleurs de contestations sérieuses sur le quantum, alors que les appelants ont déjà été indemnisés et qu'ils se fondent sur la valeur locative dans le cas d'une location saisonnière.

Elle allègue qu'une expertise amiable ne peut avoir lieu que lorsque les parties sont d'accord et que, s'agissant de l'expertise judiciaire, il n'existe aucun motif légitime ni utilité à la mesure.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er juillet 2025.

SUR CE,

Sur la demande provisionnelle

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l'espèce, M. et Mme [L] fondent leur action sur le contrat d'assurance multirisque immeuble souscrit le 27 décembre 2007 auprès de la société AXA France Iard par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 11]. Ils sont propriétaires d'un appartement situé au 2ème étage dans cet immeuble. Ils sollicitent la somme de 144.166 euros pour la période de perte d'usage de cet appartement à la suite de l'explosion survenue le 21 juin 2023 dans l'immeuble situé en face, au [Adresse 1] et jusqu'en octobre 2024, lorsque les travaux de remise en état de leur appartement ont été achevés.

Ils invoquent leur qualité d'assurés de la police d'assurance de la copropriété, d'une part, la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, d'autre part.

Ils soutiennent que la perte d'usage et la perte de loyers sont garanties sans aucune contestation possible pour une période de trois ans, en application de l'intercalaire qui stipule :

« PERTE DE LOYERS- PERTE D'USAGE :

La garantie de la perte de loyers et de la perte d'usage s'exercera jusqu'à concurrence de 3 années de loyers ou de valeur locative depuis la date du sinistre jusqu'à la date de terminaison des travaux.

La garantie de la perte des loyers s'exercera également pour la privation de jouissance des locaux occupés par les actionnaires de la société propriétaire ou par leurs propriétaires. »

Cependant, comme l'a relevé le premier juge, si la durée de trois ans de perte d'usage prévue par l'intercalaire, plus favorable que celle de deux ans prévue par les conditions générales, s'impose, la notion même de perte d'usage est définie dans les conditions générales qui prévoient : « il s'agit de la perte de valeur locative résultant de l'impossibilité pour l'occupant d'occuper tout ou partie de ses locaux lorsque cette impossibilité résulte d'un sinistre imputable à l'immeuble et garanti par le présent contrat » (p. 28).

L'intercalaire multirisque mentionne expressément que les extensions qu'il édicte font partie intégrante du contrat et prévalent sur les conditions tant générales que particulières, la clause la plus profitable profitant à l'assuré. L'intercalaire en l'espèce a trait à la question de la durée plus favorable de la garantie mais non à la définition des conditions de la garantie.

Or, en l'espèce l'explosion a eu lieu dans l'immeuble d'en face de celui des appelants : il ne peut donc pas être « imputé » à l'immeuble assuré par la société Axa France Iard.

L'indemnisation des dommages immobiliers qui est intervenue est sans lien avec la garantie liée à la « perte d'usage » qui répond à sa propre définition s'agissant de l'imputation du sinistre.

Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. (')

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

C'est également à bon droit que le premier juge, s'agissant de la garantie « responsabilité civile », par des motifs particulièrement pertinents que la cour approuve, a relevé de nouveau que le dommage trouvait son origine dans un autre immeuble de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée pour cette explosion. Par ailleurs, les fenêtres et portes fenêtres sont expressément définies dans le règlement de copropriété comme des parties privatives.

A hauteur d'appel, M. et Mme [L] mettent en exergue « l'absence d'ouverture dans l'appartement » (page 10 de leurs conclusions) pour justifier la mise en 'uvre de la garantie responsabilité civile. Cette seule indication qui n'est pas clairement explicitée n'est pas de nature à étayer, avec l'évidence requise en référé, une quelconque responsabilité du syndicat des copropriétaires à la suite d'un sinistre survenu dans un autre immeuble. Il ne peut être sérieusement soutenu que cette absence d'ouverture serait à l'origine du sinistre.

Il sera rappelé en tout état de cause que le juge des référés n'a pas le pouvoir d'interpréter les stipulations contractuelles, les allégations de M. et Mme [L] ne procèdent d'aucune évidence à la lecture des conditions générales et à l'examen des faits de la cause.

Enfin, il est constant que M. et Mme [L] ont été indemnisés à hauteur de 9.448,64 euros au titre des frais de relogement (pièce 9 - lettre de la MAIF adressée à Axa). Cette indemnisation est ainsi définie (page 33 des conditions générales MAIF - pièce 7 des époux [L]) :

« Les frais de relogement temporaire engagés lorsque vous êtes dans l'impossibilité d'occuper votre logement principal pendant la durée des travaux de remise en état : à concurrence de la valeur locative mensuelle du logement sinistré, jusqu'à 12 mois, à compter de la survenance de l'événement. »

C'est précisément à un calcul au regard de la valeur locative que se livrent M. et Mme [L] pour justifier leur préjudice et qui tient nécessairement à la perte d'usage de leur bien immobilier.

Il existe donc également une contestation sérieuse liée à l'existence d'une indemnisation auprès d'un autre assureur et cette question procède d'un débat de fond.

L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de provision.

Sur la demande subsidiaire aux fins d'expertises amiable et judiciaire

La présente juridiction ne peut « ordonner » une expertise « amiable » à laquelle une des parties s'oppose, déniant sa garantie, le principe même de « l'amiable » est incompatible avec une mesure qui serait contraignante, a fortiori sous conditions d'astreinte.

Cette demande ne peut qu'être rejetée. L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.

Une mesure d'instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, lorsqu'une juridiction du fond est saisie de l'affaire. La condition d'absence de saisine préalable des juges du fond s'apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c'est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime, c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont déterminés ou déterminables, et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est précisément destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l'article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l'encontre d'un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d'être mis en cause dans une action principale.

Selon les appelants, l'expertise concernerait le préjudice d'usage et la perte d'indisponibilité des locaux et l'avis de l'expert porterait sur la valeur locative des locaux et les préjudices immatériels allégués.

Comme l'a relevé le premier juge, l'expertise sollicitée est inutile et ne serait pas de nature à améliorer leur situation probatoire. En effet, aucun avis technique n'est requis pour évaluer la valeur locative d'un appartement à usage d'habitation, et ce d'autant que les appelants chiffrent déjà de manière détaillée le préjudice qu'ils estiment avoir subi, avec les périodes en cause, et les éléments de comparaison (Airbnb et Booking), et ils se fondent sur l'évaluation réalisée par la société Oudinex, éléments qui pourraient éventuellement être complétées par des attestations d'agences immobilières. Le débat sur les périodes à prendre en compte ou sur la comparaison avec un meublé touristique est un débat juridique de fond et non une question technique susceptible d'être confiée à un expert judiciaire.

L'ordonnance entreprise sera également confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise judiciaire.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision conduit à la confirmation des dispositions de la première décision au titre des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur d'appel, M. et Mme [L] seront également condamnés aux dépens ainsi qu'à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS