CA Paris, 25 sept. 2025, RG 23/19782
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Texte de la décision
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025
(n° , 32 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/19782 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIU5M
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 31 Août 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 22/00064
APPELANTE
SOCIÉTÉ SEQUANO AMÉNAGEMENT
[Adresse 37]
[Adresse 13]
[Adresse 34]
[Localité 29]
représentée par Me Céline LHERMINIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substituée à l'audience par Me Pierre LAFFITTE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498
INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE
S.C.I. VADUZ
[Adresse 8]
[Localité 26]
représentée par Me Alain LEVY, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE
S.A.S. LA CABLERIE DAUMESNIL
[Adresse 11]
[Localité 26]
représentée par Me Alain LEVY, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE
COMMUNE DE [Localité 31]
[Adresse 21]
[Adresse 33]
[Localité 27]
Non comparante, non représentée
INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Pôle d'Évaluation Domaniale
[Adresse 24]
[Localité 28]
représentée par Monsieur [U] [G], en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre
Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
**
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
La SCI VADUZ est nue-propriétaire et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL est usufruitière d'un bien immobilier situé [Adresse 8] à BOBIGNY (93000), sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] d'une superficie de 3.963 m².
Il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'activités et de bureaux.
Le bien est situé dans le périmètre du projet de la [Adresse 52] créée par délibération du Conseil municipal de la ville de [Localité 31] le 5 juillet 2007.
Par arrêté préfectoral nº 2013-1410 du 27 mai 2013 le projet d'aménagement a été déclaré d'utilité publique (DUP). Cette déclaration a par la suite été prorogée par arrêté préfectoral nº 2018-1141 du 24 mai 2018.
Par lettre recommandée avec accusé de réception reçu en mairie le 7 mai 2020, la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL ont mis en demeure la Commune de BOBIGNY de procéder à l'acquisition de leur bien immobilier, conformément aux dispositions des articles L311-2, L230-1 et L.230-3 du code de l'urbanisme.
Par une requête et par un mémoire introductif d'instance datés du 29 mars 2022 et reçus le 31 mars 2022 par le greffe de l'expropriation, la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL ont saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir prononcer le transfert de propriété de leur bien au profit de la commune de BOBIGNY et de fixer la valeur dudit bien.
Le transport sur les lieux a été effectué le 23 mars 2023.
Par jugement contradictoire du 31 août 2023, le juge de l'expropriation de [Localité 31] a :
ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 23 mars 2023 ;
DECLARÉ les demandes de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL recevables ;
DECLARÉ l'intervention volontaire de SEQUANO AMENAGEMENT recevable ;
REJETÉ la demande d'intervention de l'établissement public Est-Ensemble formulée par la Commune de [Localité 31] ;
PRONONCÉ le transfert de propriété de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à BOBIGNY (93000) sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] et appartenant à la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière, au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT ;
DIT qu'il revient à SEQUANO AMÉNAGEMENT de publier au Service de la Publicité Foncière le présent jugement et de prendre à sa charge, le cas échéant, les frais afférents ;
FIXÉ à la somme de 7.954.184,90 le prix de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à BOBIGNY (93000) sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] et appartenant à la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière ;
DIT que ce prix se décompose de la façon suivante ;
7.230.168,10 euros au titre de l'indemnité principale ;
724.016,81 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
REJETÉ la demande formulée au titre des frais de géomètre-expert ;
CONDAMNÉ SEQUANO AMENAGEMENT à payer à la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL la somme de 7.000 euros (sept mille euros) en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNÉ SEQUANO AMENAGEMENT aux dépens ;
REJETÉ toutes les autres demandes des parties.
Par jugement en rectification d'erreur matérielle du 12 octobre 2023, le juge de l'expropriation a dit qu'il y a lieu à ajouter dans le chapeau du jugement du 31 août 2023 la mention 'INTERVENANT: SEQUANO AMENAGEMENT'.
SEQUANO AMENAGEMENT a interjeté appel du jugement du 31 août 2023 par RPVA le 17 novembre 2023 en ce qu'il a :
FIXÉ à la somme de 7.954.184,90 euros le prix de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à BOBIGNY (93000) sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] et appartenant à la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière ;
DIT que ce prix se décompose de la façon suivante ;
7.230.168,10 euros au titre de l'indemnité principale ;
724.016,81 euros au titre de l'indemnité de remploi .
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/Adressées au greffe les 16 février 2024 (trois exemplaires) et 13 mai 2024 (avec exemplaire manquant) par SEQUANO AMENAGEMENT, appelante, notifiées le 13 mai 2024 (AR CG le 24/05/2024, AR intimées le 27/05/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
ANNULER le jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l'expropriation de [Localité 31] ;
Consécutivement,
RÉFORMER le jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l'expropriation de [Localité 31] ;
FIXER le montant total de l'indemnité résultant de la procédure de délaissement à la somme totale de 5.260.000 euros en valeur libre ;
En tout état de cause,
CONDAMNER la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL au versement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
2/ Déposées au greffe le 14 mai 2024 par la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUIMESNIL intimées et formant appel incident, notifiées le 18 juin 2024 (AR Sequano le 20/06/2024, AR CG le 19/06/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Sur l'appel de la société SEQUANO AMENAGEMENT :
JUGER irrecevable la demande de réformation du jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l'expropriation de [Localité 31] faite ensuite de la demande en annulation dudit jugement ;
DÉBOUTER la société SEQUANO AMENAGEMENT de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :
DECLARÉ les demandes de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL recevables ;
DECLARÉ l'intervention volontaire de SEQUANO AMENAGEMENT recevable ;
REJETÉ la demande d'intervention de l'établissement public Est-Ensemble formulée par la commune de [Localité 31] ;
PRONONCÉ le transfert de propriété de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à BOBIGNY (93000) sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] et appartenant à la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière, au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT ;
DIT qu'il revient à SEQUANO AMENAGEMENT de publier au Service de la Publicité Foncière le présent jugement et de prendre à sa charge, le cas échéant, les frais afférents ;
CONDAMNÉ SEQUANO AMENAGEMENT à payer à la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL la somme de 7.000 euros (sept mille euros) en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Le REFORMER pour le surplus ;
Sur l'appel incident de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL :
FIXER le prix à revenir aux sociétés VADUZ et Câblerie Daumesnil pour dépossession de l'immeuble leur appartenant sis [Adresse 9] de la façon suivante et en son état d'occupation :
Locaux d'activité : 4.058,32m² x 1.750 euros = 7.102.060 euros ;
Surface à usage de bureaux : 674,3m² x 2.700 euros = 1.820.610 euros ;
Indemnité de remploi : 893.267 euros ;
Total : 9.815.937 euros ;
Sur les frais engagés par la SCI VADUZ : remboursement de la facture réglée à la société Actif Geo, soit 4.000 euros HT ;
Article 700 du code de procédure : 10.000 euros d'indemnité complémentaire en cause d'appel.
3/ Adressées au greffe le 23 août 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 27 août 2024 (AR intimées le 29/08/2024, AR Sequano 03/09/2024) et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de :
INFIRMER et RÉFORMER le jugement de première instance en fixant à 8.200.264,15 euros les indemnités à revenir à la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL pour une juste indemnisation.
4/Adressées au greffe le 13 septembre 2024 par SEQUANO AMENAGEMENT, appelante, notifiées le 15 octobre 2024 (AR CG le 18/10/2024, AR intimées le 17/10/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Au titre de l'appel principal :
ANNULER le jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l'expropriation de [Localité 31] ;
Consécutivement,
REFORMER le jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l'expropriation de [Localité 31] ;
FIXER le montant total de l'indemnité résultant de la procédure de délaissement à la somme totale de 5.260.000 euros en valeur libre ;
En tout état de cause,
CONDAMNER la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL au versement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
Au titre de l'appel incident :
REJETER les demandes formulées par les sociétés intimées ;
FIXER le montant total de l'indemnité résultant de la procédure de délaissement à la somme totale de 5.260.000 euros
En tout état de cause,
CONDAMNER la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL au versement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
5/ Adressées au greffe le 16 octobre 2024 par la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, intimées et formant appel incident, notifiées le 24 janvier 2025 (AR CG le 31/01/2025, AR Sequano non rentré) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Sur l'appel de la société SEQUANO AMENAGEMENT :
JUGER irrecevable la demande de réformation du jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l'expropriation de [Localité 31] faite ensuite de la demande en annulation dudit jugement ;
DÉBOUTER la société SEQUANO AMENAGEMENT de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :
DECLARÉ les demandes de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL recevables ;
DECLARÉ l'intervention volontaire de SEQUANO AMENAGEMENT recevable ;
REJETÉ la demande d'intervention de l'établissement public Est-Ensemble formulée par la commune de [Localité 31] ;
PRONONCÉ le transfert de propriété de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à BOBIGNY (93000) sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] et appartenant à la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière, au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT ;
DIT qu'il revient à SEQUANO AMENAGEMENT de publier au Service de la Publicité Foncière le présent jugement et de prendre à sa charge, le cas échéant, les frais afférents ;
CONDAMNÉ SEQUANO AMENAGEMENT à payer à la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL la somme de 7.000 euros (sept mille euros) en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Le REFORMER pour le surplus ;
Sur l'appel incident de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL :
A titre principal :
FIXER le prix à revenir aux sociétés VADUZ et LA CABLERIE DAUMESNIL pour la dépossession de l'immeuble leur appartenant sis [Adresse 9] de la façon suivante et en son état d'occupation :
Locaux d'activité : 4.058,32m² x 1.750 euros = 7.102.060 euros ;
Surface à usage de bureaux : 674,3m² x 2.700 euros = 1.820.610 euros ;
Indemnité de remploi : 893.267 euros ;
Total : 9.815.937 euros ;
Sur les frais engagés par la société VADUZ : remboursement de la facture réglée à la société Actif Geo, soit 4.000 euros HT ;
Article 700 du code de procédure : 10.000 euros d'indemnité complémentaire en cause d'appel.
A titre subsidiaire :
FIXER le prix à revenir aux sociétés VADUZ et LA CABLERIE DAUMESNIL pour la dépossession de l'immeuble leur appartenant sis [Adresse 9] de la façon suivante et en son état d'occupation :
Locaux d'activité et de bureaux : 4.735,62m² x 1.800 euros = 8.524.116 euros ;
Indemnité de remploi :853.411 euros ;
Total : 9.377.527 euros ;
Sur les frais engagés par la SCI VADUZ : remboursement de la facture réglée à la société Actif Geo, soit 4.000 euros HT ;
Article 700 du code de procédure : Confirmation de la somme allouée en première instance, soit 7.000 euros, et allocation de 10.000 euros d'indemnité complémentaire en cause d'appel.
6/ Adressées au greffe le 30 octobre 2024 par la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, intimées et formant appel incident, notifiées le 13 janvier 2025 (AR CG le 16/01/2025, AR Sequano rentré mais non daté) et consistant en la communication de deux pièces nouvelles de la part des sociétés.
7/ Adressées au greffe le 25 avril 2025 par SEQUANO AMENAGEMENT, appelante, notifiées le 29 avril 2025 ([Localité 30] Intimé le 30 avril 2025 et CG le 05 mai 2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Au titre de l'appel principal :
ANNULER le jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l'expropriation de [Localité 31] ;
Consécutivement,
RÉFORMER le jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l'expropriation de [Localité 31] ;
FIXER le montant total de l'indemnité résultant de la procédure de délaissement à la somme totale de 7.016.000 euros en valeur libre ;
En tout état de cause,
CONDAMNER la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL au versement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
Au titre de l'appel incident :
REJETER les demandes formulées par les sociétés intimées ;
FIXER le montant total de l'indemnité résultant de la procédure de délaissement à la somme totale de 7.016.000 euros
En tout état de cause,
CONDAMNER la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL au versement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
8) déposées au greffe par la SCI VADUZ et la SAS La CABLERIE DAUSMESNIL le 20 mai 2025 notifiées le 20 mai 2025 aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Sur l'appel de la société SEQUANO AMENAGEMENT :
JUGER irrecevable la demande de réformation du jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l'expropriation de [Localité 31] faite ensuite de la demande en annulation dudit jugement ;
DÉBOUTER la société SEQUANO AMENAGEMENT de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :
DECLARÉ les demandes de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL recevables ;
DECLARÉ l'intervention volontaire de SEQUANO AMENAGEMENT recevable ;
REJETÉ la demande d'intervention de l'établissement public Est-Ensemble formulée par la commune de [Localité 31] ;
PRONONCÉ le transfert de propriété de l'ensemble immobilier situé [Adresse 7] à BOBIGNY (93000) sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] et appartenant à la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière, au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT ;
DIT qu'il revient à SEQUANO AMENAGEMENT de publier au Service de la Publicité Foncière le présent jugement et de prendre à sa charge, le cas échéant, les frais afférents ;
CONDAMNÉ SEQUANO AMENAGEMENT à payer à la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL la somme de 7.000 euros (sept mille euros) en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Le REFORMER pour le surplus ;
Sur l'appel incident de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL :
A titre principal :
FIXER le prix à revenir aux sociétés VADUZ et LA CABLERIE DAUMESNIL pour la dépossession de l'immeuble leur appartenant sis [Adresse 9] de la façon suivante et en son état d'occupation :
Locaux d'activité : 4.058,32m² x 1.750 euros = 7.102.060 euros ;
Surface à usage de bureaux : 674,3m² x 2.700 euros = 1.820.610 euros ;
Indemnité de remploi : 893.267 euros ;
Total : 9.815.937 euros ;
Sur les frais engagés par la société VADUZ : remboursement de la facture réglée à la société Actif Geo, soit 4.000 euros HT ;
Article 700 du code de procédure : 10.000 euros d'indemnité complémentaire en cause d'appel.
A titre subsidiaire :
FIXER le prix à revenir aux sociétés VADUZ et LA CABLERIE DAUMESNIL pour la dépossession de l'immeuble leur appartenant sis [Adresse 9] de la façon suivante et en son état d'occupation :
Locaux d'activité et de bureaux : 4.735,62m² x 1.800 euros = 8.524.116 euros ;
Indemnité de remploi : 853.411 euros ;
Total : 9.377.527 euros ;
Sur les frais engagés par la SCI VADUZ : remboursement de la facture réglée à la société Actif Geo, soit 4.000 euros HT ;
Article 700 du code de procédure : confirmation de la somme allouée en première instance, soit 7.000 euros, et allocation de 10.000 euros d'indemnité complémentaire en cause d'appel.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
Dans ses dernières écritures adressées au greffe le 25 avril 2025, la Sequano fait valoir que :
Sur le caractère irrégulier du jugement :
Celui-ci est insuffisamment motivé en ce qu'il assimile l'usufruitier à un simple occupant titulaire d'un bail sans tenir compte des spécificités de sa situation. Il ressort par ailleurs du code de l'urbanisme que la fixation du prix d'un immeuble en matière de délaissement s'opère comme en matière d'expropriation. Il revenait donc au premier juge de se prononcer sur les éventuelles indemnités accessoires à revenir à l'usufruitière. Il ressort également des dispositions du code de l'expropriation que le juge doit se prononcer de manière différenciée sur le droit du nu propriétaire et celui de l'usufruitier, mais dans le cadre d'une seule et même indemnité fixée pour eux conjointement. Ainsi, en refusant de se prononcer sur l'ensemble des indemnités, le juge de l'expropriation méconnaît les dispositions légales et retarde l'exécution de la procédure de l'expropriation. Les sociétés intimées avaient amplement le temps de demander réparation de l'ensemble de leur préjudice et ce n'est pas à la Sequano de se substituer à elles en réclamant pour elles d'autres indemnités. Il ressort de tout cela que le juge devait indemniser l'ensemble du préjudice tiré du délaissement, par le biais d'une seule indemnité à répartir entre les intimées à proportion de leurs droits respectifs.
Par ailleurs, le jugement retient la méthode analytique plutôt que la méthode globale au motif que les bureaux seraient en bon état d'aménagement et d'entretien, alors que ces bureaux représentent seulement 12% de la surface totale du bien et sont indissociables du reste de l'immeuble. Le fait qu'un monte-charge soit cité en élément de plus-value alors qu'il est situé dans la partie entrepôt en est la preuve. Il en va de même pour le système d'alarme et les moyens d'accès qui sont interconnectés. Les différents espaces ne sont ni indépendants ni autonomisables. L'immeuble dans son ensemble représente en réalité un local d'activités, ce qui est justifié par les destinations mixtes de ses surfaces. Par ailleurs, au vu de l'immense surface de bureaux vacante en Ile de France, il serait erroné de prétendre que des bureaux situés au-dessus d'une activité industrielle puissent être compétitifs sur ce marché. Enfin, la crise actuelle de l'immobilier tertiaire fait que retenir une méthode analytique aurait pour effet de surpondérer les valeurs des bureaux.
Enfin, le jugement n'a pas tenu compte de l'état du marché en appliquant cette méthode, en ignorant le fait que les bureaux de l'espèce sont loin des transports en commun, ne disposent pas de suffisamment de places de stationnement et ne répondent pas aux critères de recherche en termes de qualité énergétique. En réponse, les sociétés intimées affirment que l'immeuble dispose d'emplacements de stationnement sans en apporter la preuve, et l'ensemble des documents à disposition de la Sequano tendent à démontrer l'absence de parking.
Sur la situation et la description du bien, les sociétés intimées prétendent que l'immeuble ne serait pas un simple entrepôt, mais celui-ci ne dispose pas d'une chaîne de production de câbles électriques à proprement parler mais d'un espace de stockage et d'un simple atelier. L'ensemble de l'immeuble n'est pas en « très bon état » comme le prétendent les intimées mais présente des traces d'infiltration ou d'humidité et des fissures. Les photos du lieu ainsi que le site internet des sociétés intimées démontrent qu'il s'agit bien d'un entrepôt.
Sur la situation d'occupation du bien, la société LA CABLERIE DAUMESNIL l'occupe en tant qu'usufruitière et non au titre d'un bail. Les sociétés intimées ont tenté d'entretenir l'ambiguïté, arguant notamment de l'existence d'un bail entre les deux sociétés qui aurait commencé à courir le 22 décembre 2024, mais les sociétés intimées n'étant plus propriétaires de l'immeuble depuis le premier jugement, il leur était juridiquement impossible de conclure un tel accord. Les intimées cherchent en fait par là à justifier l'allocation d'une indemnité pour perte du droit au bail. Par ailleurs, la promesse de bail conclue entre elles en 2009 ne saurait à elle seule justifier une telle indemnité.
Sur la situation urbanistique, le bien étant soumis au droit de préemption urbain, la date de référence doit être celle de la dernière évolution approuvée du PLU, le 29 juin 2021 ;
Sur les termes de comparaison des sociétés intimées, il convient d'écarter les termes situés sur la commune de [Localité 38] et celle de [Localité 48] en raison de leur éloignement géographique et d'une situation de desserte plus favorable. Le terme situé à [Localité 44] bénéficie d'une meilleure qualité architecturale et d'une meilleure localisation, il sera donc écarté. Le terme n°2 situé à [Localité 31] est particulièrement pertinent et sera retenu.
Sur les termes et l'estimation de la Sequano, elle opère une double méthode par comparaison et par le revenu. Elle rappelle que l'un des bâtiments est grevé d'une servitude au bénéfice d'une société tierce dont la contrainte s'apparente à celle d'une copropriété. Elle retient cinq termes dont trois sont proposés par le commissaire du Gouvernement et un par les sociétés intimées, tous situés à [Localité 31] ou dans la commune non limitrophe de [Localité 45] qu'est [Localité 43]. Mais au regard de la surface des biens et de leur destination, bien que la valeur moyenne des termes soit de 1.350 euros/m² et la médiane à 1.045 euros/m², il convient de retenir la valeur du bien situé [Adresse 19] et qui est de 1.482 euros/m².
Concernant la méthode par le revenu, le taux de rendement pour les meilleurs actifs était de 5.25% à la date du jugement. La Sequano y ajoute 2% en raison de l'illiquidité du bien et de son ancienneté. Cela donne un taux de 7.25% inférieur à celui des locaux anciens mais cela est justifié par la grande surface du bien de l'espèce et sa bonne situation géographique.
Dans leurs dernières écritures, la SCI VADUZ et LA CABLERIE DAUMESNIL rétorquent que :
Sur la soi-disant insuffisance de motivation du jugement sur l'état d'occupation du bien, le premier juge a parfaitement justifié sa décision de retenir le bien comme occupé, en se fondant sur un motif de pur droit, à savoir l'article L321-2 du code de l'expropriation.
Sur la soi-disant obligation du premier juge d'allouer des indemnités accessoires à la société occupante, le mémoire récapitulatif de la Sequano en 1ère instance ne comportait aucune offre d'indemnité à revenir à l'exploitant des locaux. Le juge n'était donc saisi d'aucune demande et s'est prononcé sur tout ce qui lui était demandé. Le juge ne pouvait au demeurant s'autosaisir et allouer des indemnités à la société occupante ;
Sur l'application soi-disant erronée de la méthode d'estimation, le juge est libre de choisir la méthode d'évaluation. Contrairement aux affirmations de la Sequano, les surfaces de bureau et des locaux d'activité sont parfaitement individualisées. Le très bon état des bureaux justifie une appréciation différenciée. Le moyen tiré d'une absence de prise en compte de l'état du marché est un moyen de réformation et non de nullité. Par ailleurs, le site dont il s'agit dispose bien d'emplacements de stationnement et est bien desservi par les transports en commun. La Sequano avait tout au plus la possibilité de demander la réformation du jugement, ce qu'elle n'a pas fait.
Sur l'irrecevabilité de la demande de réformation, la Sequano demande l'annulation et, consécutivement, la réformation. Or l'annulation d'un jugement a pour conséquence qu'il n'a jamais existé. Il ne peut donc plus être réformé.
Sur la description du bien, les développements de Sequano sur l'état du bien viennent contredire les constatations du premier juge en son PV de transport. Les locaux d'activité comprennent des locaux de stockage mais ne s'y limitent pas. L'équipement électrique et les différents équipements industriels et machines présents ne correspondent pas à ce qui pourrait se trouver dans un simple local de stockage. Les quelques photos versées par la Sequano, alors que les locaux font plus de 4.000m², ne justifient pas d'une quelconque vétusté. Les sociétés produisent un très grand nombre de photographies montrant des locaux d'activités et des bureaux parfaitement équipés et en très bon état.
Sur l'occupation actuelle, il existait à l'origine un bail commercial entre les deux sociétés. En 2009, La société VADUZ a vendu à LA CABLERIE DAUMESNIL l'usufruit de son immeuble pour une durée de 15 ans et jusqu'au 21 septembre 2024. Elle a par la même occasion consenti à l'usufruitière une promesse de bail commercial à l'expiration de l'usufruit. Par acte du 6 mai 2024, la société VADUZ a donné son bien à bail à LA CABLERIE DAUMESNIL, bail courant du 22 décembre 2024 au 21 décembre 2033.
Sur l'environnement géographique, le bien est situé sur une voie nationale reliant [Localité 45] et les autoroutes A1, A3 et A86. Il est desservi par plusieurs ligne de bus le reliant au tram et au RER.
Sur la méthode d'évaluation, et contrairement aux affirmations de la SEQUANO AMÉNAGEMENT, la méthode retenue en première instance n'est pas celle dite « analytique ». La méthode globale par comparaison admet en effet de différencier le prix unitaire selon la destination des différents bâtiments. Cette dernière est parfaitement justifiée compte tenu de la parfaite individualisation entre surfaces d'activités et de bureaux. SEQUANO AMENAGEMENT qualifie la méthode d'artificielle sans le justifier ni tenir compte des équipements propres à chaque surface. Les bureaux ne pâtissent d'aucune nuisance sonore ou quelconque venant de la partie industrielle du site.
Sur le marché immobilier et les termes de comparaison, SEQUANO AMENAGEMENT prétend citer 10 termes mais n'en cite en réalité qu'un seul sans aucune information à l'appui et se contente de reprendre ceux des sociétés intimées et ceux du commissaire du Gouvernement en première instance, en se fiant à ces affirmations sans précisions et sans communiquer de pièces.
Les évolutions récentes de la jurisprudence et plusieurs documents produits doivent inciter la cour à procéder à une actualisation des valeurs les plus anciennes.
Les sociétés intimées entendent produire les 9 termes de comparaison déjà versés en première instance. Ces termes portent sur des biens situés à [Localité 31] et dans les communes limitrophes mais extrêmement similaires au bien de l'espèce. Les écarter serait adopter une approche restrictive et infondée.
Elle propose de faire une moyenne entre la méthode par le revenu et la méthode par comparaison et de retenir une somme de 7.016.000 euros
SUR CE, LA COUR
-Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel principal étant du 17 novembre 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de SEQUANO AMENAGEMENT du 13 mai 2024, des SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL du 14 mai 2024 et du commissaire du Gouvernement du 23 août 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.
Les conclusions de SEQUANO AMENAGEMENT du 13 septembre 2024 sont de pure réplique à celles de la SCI VADUZ et de LA CABLERIE DAUMESNIL intimées et appelantes incidentes et à celles du commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.
Les conclusions de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL du 16 octobre 2024 étant également de pure réplique sont recevables.
Les documents produits par la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL le 30 octobre 2024 viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires et sont donc recevables.
Les conclusions complémentaires et récapitulatives de SEQUANO AMENAGEMENT du 25 avril 2025 étant également de pure réplique sont également recevables, celles-ci portant cependant le montant total de l'indemnité résultant de la procédure de délaissement à la somme de 7 016 000 euros, ayant demandé dans ses conclusions précédentes de la fixer à la somme de 5 260 000 euros.
Le mémoire récapitulatif et en réponse n°2 de la SCI VADUZ et de la SAS La CABLERIE DAUSMESNI du 20 mai 2025 étant de pure réplique est egalement recevable.
SEQUANO AMENAGEMENT a déposé à l'audience des conclusions complémentaires et récapitulatives n°3 avec une pièce nouvelle n°16 acte de vente du 18 juin 2021 et la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL ont également déposé à l'audience un mémoire aux fins d'écarter des débats les dernières écritures de SEQUANO AMENAGEMENT.
Les parties ont déjà déposé plusieurs conclusions au cours de la procédure suite à l'appel de SEQUANO AMENAGEMENT du 17 novembre 2023 pour une affaire fixée à l'audience du 26 juin 2025.
Ainsi, les dernières conclusions de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUSMESNI ont été déposées au greffe le 20 mai 2025 et notifiées le même jour , l'audience étant fixée au 26 juin 2025; SEQUANO AMENAGEMENT disposait donc du temps nécessaire pour y répliquer avant l'audience.
S'agissant de la pièce nouvelle n°16 correspondant à un acte de vente du 18 juin 2021, SEQUANO AMENAGEMENT n'invoque pas les dispositions de l'article R311-19 du code de l'expropriation applicables en appel en application de l'article R 311-29 dudit code; cette pièce pouvait donc être produite dans le délai règlementaire de l'article R311-26 du code de l'expropriation et n'a pas été produite en temps utile.
En outre, ces conclusions ont été déposées à l'audience, et non au greffe conformément à l'article R311-26 du code de l'expropriation et n'ont pu être notifiées aux parties et au commissaire du Gouvernement ; le principe du contradictoire de l'article 16 du code de procédure civile ne peut donc être respecté; il convient en outre de ne pas retarder la solution du litige par un délai de jugement excessif, et de statuer dans un délai raisonnable, l'appel étant du 17 novembre 2023.
En conséquence, la cour écarte des débats les conclusions de SEQUANO AMENAGEMENT complémentaires et récapitulatives n°3 déposées à l'audience et la pièce nouvelle n°16 acte de vente du 18 juin 2021 et en conséquence le mémoire de la SCI VADUZ et de la SAS La Cablerie aux fins d'écarter des débats les dernières écritures de la SEQUANO AMENAGEMENT déposées à l'audience.
AU FOND
- sur la demande à titre principal de SEQUANO AMENAGEMENT d'annuler le jugement
SEQUANO AMENAGEMENT demande à titre principal d'annuler le jugement déféré en faisant état de son caractère irrégulier sur le fondement de l'article 455 du code de procédure civile pour trois motifs examinés ci après.
La SCI VADUZ et la SAS La cablerie [Adresse 35] demandent de débouter SEQUANO AMENAGEMENT de cette demande.
Le commissaire du Gouvernement n'a pas conclu sur ce point.
L'article 455 du code de procédure civile dispose que le jugement doit exposer succintement les prétentions respectives des parties et leus moyens.Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.
1° SEQUANO AMENAGEMENT expose qu'il a été jugé en première instance à propos de l'appréciation du caractère occupé de l'immeuble délaissé :
« dans ces conditions, et dans la mesure où il a été constaté que le bien est effectivement occupé, la situation usufruitière de la société occupante est indifférente, étant observé :
' il n'appartient pas au juge de l'expropriation, dans le cas présent, de se prononcer sur le droit à indemnisation de la société occupante dans le cadre de la mise en 'uvre d'une éventuelle procédure d'éviction commerciale ;
' que pour fixer le prix à revenir aux propriétaires, le juge de l'expropriation doit prendre en considération la consistance du bien au jour du jugement, conformément à l'article L322-1 du code de l'expropriation.
En conséquence, le bien étant actuellement occupé, il sera évalué en valeur occupée. »
SEQUANO AMENAGEMENT estime que cette motivation est insuffisante dès lors qu'elle revient à assimiler l'usufruitier comme un simple occupant titulaire d'un bail sans tenir compte de la spécificité de l'espèce tenant d'une part, à l'existence de démembrement du droit de propriété (l'occupant étant l'usufruitier) et d'autre part, à la procédure du droit de délaissement (l'usufruitier étant à l'initiative de cette procédure).
SEQUANO AMENAGEMENT fait état des dispositions des articles L 311-2 du code de l'urbanisme, L230-1 du même code et indique que le prix fixé par le juge de l'expropriation doit comprendre d'une part l'indemnité principale mais également, d'autre part, les indemnités accessoires revenant au propriétaire, comme en matière d'expropriation ; qu'en l'espèce, le propriétaire du fait de démembrement du droit de propriété disposait d'une part, de la qualité de « propriétaire des murs » mais également « d'exploitant » en tant qu'usufruitier ; qu'il appartenait donc au juge de l'expropriation de se prononcer sur l'ensemble des indemnités susceptibles de lui revenir en cette seconde qualité d'exploitant ; qu'en refusant de se prononcer sur les autres indemnités accessoires, la motivation méconnaît les dispositions de l'article L 321-2 du code de l'expropriation et que saisie d'une demande portant sur un bien objet d'un démembrement, le juge de l'expropriation devait se prononcer, sur le droit du nu-propriétaire et d'autre part, sur celui de l'usufruitier, ce dernier devant être indemnisé dans le cadre d'une seule et même indemnité fixée par lui et le nu-propriétaire ; qu'en refusant de se prononcer sur ce moyen, la motivation est entachée d'insuffisance ; qu'il revenait donc au juge de première instance de fixer l'indemnité en rappelant que celle-ci porte à la fois sur les murs et sur l'exploitation.
Comme l'indique elle-même SEQUANO AMENAGEMENT, elle reproche au premier juge une insuffisance de motivation et non une absence de motivation ; le jugement est en effet motivé conformément à l'article 455 du code de procédure civile sur l'appréciation du caractère occupé de l'immeuble délaissé et il s'agit en réalité d'une demande d'infirmation du jugement.
2° SEQUANO AMENAGEMENT expose ensuite que le juge de première instance a considéré que la méthode analytique devait être préférée à la méthode globale qu'elle avait proposée au motif essentiellement que les bureaux seraient bien aménagés et en bon état.
« En l'espèce, si la surface de bureaux, de 674,30 m², ne représente qu'un peu plus de 12 % de la surface totale du bien 5349,60 m², pour autant cette surface n'est pas négligeable, étant observé que les locaux de bureaux sont généralement mieux valorisés que les locaux d'activité sur le marché immobilier.
Surtout, le très bon aménagement et le très bon état d'entretien des bureaux justifient que ces locaux soient valorisés distinctement de la surface des locaux d'activité ; sans quoi, cela conduirait à minorer la valeur du bien de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL.
En conséquence, la méthode d'évaluation par comparaison sera retenue, avec la réalisation de deux études de marché, portant sur les locaux d'activité et l'autre portant sur les locaux à usage de bureaux. »
SEQUANO AMENAGEMENT expose que le choix de recourir à une telle méthode analytique ne saurait être motivé essentiellement par la qualité de l'aménagement ou l'état d'un bien alors même que la surface de bureaux ne représente que 674,30 m² de bureaux d'une surface totale de 5349,60 m², c'est-à-dire seulement 12 % de la surface totale de l'immeuble ; qu'en outre, ces bureaux sont inséparables de l'immeuble en cause.
SEQUANO AMENAGEMENT conteste en réalité le choix de la méthode d'évaluation par le premier juge, qui est d'ailleurs de son pouvoir souverain, et le jugement est motivé sur ce point conformément à l'article 455 du code de procédure civile.Il s'agit en réalité d'une demande d'infirmation du jugement.
3° SEQUANO AMENAGEMENT expose enfin que le premier juge n'a pas tenu compte de l'état du marché pour retenir cette méthode ; que la méthode par comparaison mise en 'uvre pour évaluer un bien revient concrètement à identifier la valeur d'un bien au regard du marché immobilier, que l'état du marché du bureau particulièrement concurrentiel tend à favoriser les bureaux bien desservis par les transports en commun, disposant de places de stationnement (pièce n° 14) mettant en avant l'enjeu de rénovation thermique énergétique des bâtiments ; qu'en l'espèce, le bâtiment évalué en première instance dispose d'un accès rapide aux transports en commun (environ 20 minutes à pied du métro) d'un nombre suffisant de places de stationnement, et son état ne permet pas de considérer qu'il répond aux critères de recherche en termes de qualité énergétique ; qu'en retenant cette méthode analytique, le juge de l'expropriation a entaché son jugement d'irrégularité ; que contrairement à ce qu'indique les sociétés intimées, les pièces communiquées témoignent de l'absence de place de stationnement.
SEQUANO AMENAGEMENT conteste que le premier juge n'ait pas tenu compte de l'état du marché pour retenir sa méthode d'évaluation.
Outre que le choix de la méthode d'estimation relève du pouvoir souverain du juge de l'expropriation, le premier juge a motivé son choix de la méthode conformément à l'article 455 du code de procédure civile. Il s'agit en réalité d'une demande d'infirmation du jugement au demeurant motivé.
En conséquence, il convient de débouter SEQUANO AMENAGEMENT de sa demande principale de voir annuler le jugement déféré.
- sur la demande à titre principal de SEQUANO AMENAGEMENT suite à sa demande d'annuler le jugement consécutivement de réformer le jugement
Dans les motifs de ses conclusions, après sa demande principale d'annulation du jugement, SEQUANO AMENAGEMENT invoque le mal fondé du jugement et l'appel incident, propose d'indemniser la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL dans ses dernières conclusions à la somme globale de 7'016'000 euros et dans le dispositif de celles-ci qui saisit la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile demande de :
'au titre de l'appel principal
annuler le jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny ;
consécutivement,
' réformer le jugement du 31 août 2023 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny ;
' fixer le montant total de l'indemnité résultant de la procédure de délaissement à la somme totale de 7'016'000 euros en valeur libre '.
La SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL demandent dans le dispositif de leurs conclusions qui saisit la cour sur l'appel principal de la société SEQUANO AMENAGEMENT de juger irrecevable la demande de réformation du jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny faisant suite à la demande d'annulation du jugement.
Elles indiquent que l'annulation de jugement a pour conséquence qu'il n'a jamais existé et que la SEQUANO n'est donc pas recevable à demander la réformation du jugement dont elle demande l'annulation et que la cour se devra de juger irrecevable la demande de réformation du jugement entrepris.
La formulation maladroite suite à la demande d'annulation consécutivement de réformer le jugement déféré, doit s'analyser in concreto en une demande d'annulation du jugement et subsidiairement en une demande de réformation du jugement qui est donc recevable.
- sur la recevabilité des demandes de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, la demande d'intervention volontaire de l'etablissement public Est-ensemble, la recevabilité de l'intervention volontaire de SEQUANO AMENAGEMENT
Le premier juge a :
- déclaré les demandes de la SCI VADUZ de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL recevables ;
' déclaré l'intervention volontaire de SEQUANO AMENAGEMENT recevable ;
' rejeté la demande d'intervention de l'Établissement Public Est ensemble formulée par la commune de [Localité 31].
Ces points ne sont pas contestés en appel et ne font pas partie du périmètre ni de l'appel principal, ni des appels incidents.
-sur le prononcé du transfert de propriété de l'ensemble immobilier appartenant à la SCI VADUZ, nue propriétaire et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT
Devant le premier juge la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL ont sollicité que le transfert de propriété soit prononcé, à titre principal au bénéfice de la Commune de Bobigny, à titre subsidiaire, au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT, cette dernière n'ayant pas remis en cause le droit de délaissement et ayant demandé que le transfert de propriété soit prononcé à son bénéfice.
Le premier juge en application de l'article L230-3 du code de l'urbanisme indique que SEQUANO AMENAGEMENT, intervenant volontaire à l'instance, s'est vu transférer la compétence d'acquisition des biens situés dans la [Adresse 51] et ne conteste pas le droit de délaissement sollicité et il a en conséquence prononcé le transfert de propriété de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4]) sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] et appartenant la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière, au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT.
L'appel principal de SEQUANO AMENAGEMENT est limité au prix fixé pour l'ensemble immobilier appartenant à la SCI VADUZ, nue propriétaire et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière et ne concerne pas le transfert de propriété au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT.
Les SCI VADUZ et la SAS Cablerie Daumesnil demandent la confirmation du jugement sur le transfert de propriété et leur appel incident concerne uniquement la fixation des indemnités et les frais de géomètre.
L'appel incident du commissaire du Gouvernement est limité aux indemnités à revenir à la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL.
En conséquence, il y a lieu de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a prononcé le transfert de propriété.
- sur la fixation du prix de l'ensemble imobilier appartenant à la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière
La cour suivra le plan du jugement à savoir les éléments préalables à la détermination des indemnités, puis la détermination des indemnités
A sur les éléments préalables
1° sur les principes du droit de délaissement
Aux termes de l'article L311-2 du code de l'urbanisme à compter de la publication de l'acte créant une zone d'aménagement concerté :
1° les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre en demeure la collectivité publique ou l'établissement public qui a pris l'initiative de la création de la zone de procéder à l'acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus à l'article L230-1.
L'article L 230-1 dispose que les droits de délaissements prévus par les articles L152-2, L 311-2 ou L424-1, s'exercent dans les conditions prévues par le présent titre.
Il prévoit dans son 2e alinéa que la mise en demeure de procéder à l'acquisition d'un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.
Aux termes de l'article L230-3 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable à l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa, le juge de l' expropriation saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble. Ce prix, y compris l'indemnité de remploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.
Enfin, en raison en l'espèce du démembrement du droit de propriété, la SCI VADUZ étant nue-propriétaire, et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL étant usufruitière,l'article L 321-2 du code de l'expropriation prévoit que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents. Toutefois, dans le cas d'usufruit, une seule indemnité est fixée, le nu-propriétaire et l'usufruitier exerçant leur droit sur le montant de l'indemnité au lieu de les exercer sur la chose. L'usufruitier, autre que le père ou la mère ayant l'usufruit légal, est tenu de donner caution.
2° sur les dates à retenir
En application de l'article L230-3 du code de l'urbanisme déjà cité, la consistance de l'ensemble immobilier s'apprécie à la date du jugement déféré en application de l'article L322-1 du code de l'expropriation, soit en l'espèce le 31 août 2023.
La date pour apprécier la valeur des biens en application du premier alinéa de l'article L322-2 du code de l'expropriation est la date dudit jugement en fixation du prix, soit en l'espèce le 31 août 2023.
Enfin, la date de référence non contestée par les parties et le commissaire du Gouvernement, correspond aux possibilités offertes par les règles d'urbanisme définies par le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) d'Est ensemble adopté le 4 février 2020, exécutoire depuis le 27 mars 2020, modifié le 29 juin 2021.
À cette date de référence du 29 juin 2021, l'ensemble immobilier est situé en zone Upb, correspondant à un secteur de projet.
3° sur la consistance de l'ensemble immobilier
il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'activité de bureaux situé [Adresse 5], sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] d'une superficie de 3963 m².
Le bien est situé, sur l'avant, en bordure de la N3, importante voie routière, et à l'arrière, en bordure du canal de l'Ourcq.
Le bien se trouve au sein d'un quartier mixte de construction récente en raison de la création de la [Adresse 50] à [Localité 43] (situé en face du bien, de l'autre côté de la [Adresse 46]) et de la [Adresse 49] [Localité 31], dans laquelle se situe le bien à évaluer.
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