TJ 93008, 18 sept. 2025, RG 25/05672

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/05672 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3GOX

Minute : 25/00295

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]
Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

SCI LA ROSERAIE

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE
SIS [Adresse 2],
représenté par son syndic la société LOGIM IDF, SASU
demeurant [Adresse 3]

ayant pour avocat Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

SCI LA ROSERAIE,
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI ROSERAIE est propriétaire de lots n°1 et n°15 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], a fait assigner la SCI ROSERAIE devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de la voir condamner à lui payer :
3401,98 euros au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ; 673,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil ;1.500,00 à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.
Il expose que la SCI ROSERAIE, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que son compte individuel présente un solde débiteur de 3401,98 euros au titre des charges et 673,00 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI ROSERAIE au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500,00 euros en application de l’article 1231-6 du Code civil.
La SCI ROSERAIE citée à étude ne comparaît pas ni personne pour la représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 14 novembre 2023 et du 10 décembre 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la SCI ROSERAIE.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
En conséquence, il convient de condamner la SCI ROSERAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 3401,98 euros, au titre d’arriéré des charges de copropriété, 2ème trimestre 2025, inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 673,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il n’est pas justifié d’une mise en demeure ni d’une relance, il convient donc d’écarter les sommes de 28 et 45 euros demandées à ce titre.
Il convient également de déduire des frais la somme de 300,00 euros au titre de « l’ouverture contentieux » et la somme de 300,00 euros au titre de la « transmission avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. 
Il convient dès lors de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort du débat que sans justifier de raisons valables, la SCI ROSERAIE ne paye pas régulièrement les charges de copropriété afférentes à ses lots. Ses manquements répétés à son obligation essentielle causent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner la SCI ROSERAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI ROSERAIE aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner ROSERAIE à lui payer la somme de 600,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE la SCI ROSERAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 3401,98 euros, au titre d’arriéré des charges de copropriété, 2ème trimestre 2025, inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE la SCI ROSERAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ROSERAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI ROSERAIE aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT