TJ 51454, 19 sept. 2025, RG 25/00235

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00235 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FDOG
Nature affaire : 74D

N° de minute :
du 19 septembre 2025

MI n°25/293

L’an deux mil vingt cinq et le dix neuf septembre

Nous, Anne DEVIGNE, première vice-présidente, statuant en référé, assistée de Mme Anne PAUL, Greffière, lors des débats à l'audience publique du 02 juillet 2025, avons rendu l'ordonnance suivante.

En demande :

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son Syndic en exercice la S.A.S NEXITY LAMY
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Lorraine DE BRUYN de la SELAS BDB & ASSOCIÉS, avocats au barreau de REIMS

En défense :

Monsieur [O] [G], [F], [H] [V]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Non comparant

Monsieur [D] [X]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par Me Ségolène JACQUEMET-POMMERON, avocat au barreau de REIMS

GROSSES DÉLIVRÉES LE 19 septembre 2025

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à REIMS, est propriétaire de la parcelle AR [Cadastre 1], jouxtant la propriété de Monsieur [O] [V], cadastrée AR [Cadastre 2] au [Adresse 4] qui est louée à Monsieur [D] [X].

En fond de cour de la copropriété, se situe un immeuble à usage d'habitation qui présente des infiltrations d'eau, depuis plusieurs années.
Le cabinet ADM mandaté par la compagnie d'assurance du syndicat des copropriétaires a déposé son rapport le 1er mai 2018, au terme duquel il constate que le mur pignon derrière la chambre est en très mauvais état et subit des infiltrations d'eau.

Le syndic a fait réaliser un devis le 13 juin 2019 et a pris attache avec les deux voisins jouxtant ce mur pignon, à savoir Mme [A], propriétaire du [Adresse 5] et Monsieur [V] propriétaire du [Adresse 4].

Monsieur [V] a invité le syndic à se rapprocher de son locataire Monsieur [D] [X], lequel refuse l'accès à la cour permettant la réalisation des travaux.

En outre, estimant que le mur séparant les deux propriétés est présumé mitoyen (Art 653 du Code civil) dès lors qu'il existe des ancrages de poutre ou solive dans le mur (Art 657 du Code civil) côté Monsieur [V], le syndicat des copropriétaires entend que les frais de réparation soit partagés par moitié.

En l'absence de solution amiable, le syndicat des copropriétaires a, suivant exploit du 31 janvier 2024, fait assigner Monsieur [V] et Monsieur [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims afin de :

A titre principal :

- Enjoindre à M. [O] [V] et M. [D] [X] de laisser libre accès à la cour afin que les travaux de rénovation du mur mitoyen puissent être réalisés par toute entreprise mandatée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour passé le délai d'un mois après signification de l'ordonnance à intervenir,

- Condamner M. [O] [V] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], une somme de 3.501,60 € à titre de provision à parfaire sur le coût de remise en état du mur séparatif mitoyen

A titre subsidiaire :

- Enjoindre à M. [O] [V] de procéder aux travaux de remise en état du mur mitoyen, le tout à frais partagés avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour passé le délai d'un mois après la signification de l'ordonnance à intervenir,

A titre infiniment subsidiaire :

- pour le cas où M. [V] élèverait des contestations sur la mitoyenneté du mur, désigner tel expert qu'il plaira avec outre la mission de droit commun en telle matière, de chiffrer le coût des remises en état et le cas échéant de déterminer ou donner tous les éléments permettant de déterminer la limite de propriété entre les fonds du syndicat requérant et de M. [V].

En tout état de cause :

Condamner in solidum M. [O] [V] et M. [D] [X] au paiement d'une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.

Les défendeurs ont constitué avocat.

L'affaire a été radiée le 11 septembre 2024 puis réinscrite au rôle sur conclusions du demandeur.
Les parties ont été informées de la date d'audience par voie électronique.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son avocat a réitéré ses demandes initiales et a développé les conclusions notifiées le 17 juin 2025 par voie électronique.

Monsieur [X] représenté par son avocat a développé les conclusions notifiées le 03 mai 2024 par voie électronique.
Il fait siens les moyens soulevés avant radiation par monsieur [V] qui d'une part conteste le caractère mitoyen du mur, l'existence d'implantation ou d'ancrage dans le mur et souligne d'autre part la négligence du syndicat à traiter le sinistre connu depuis au moins l'année 2018.
Il soulève dès lors la présence de contestations sérieuses, l'absence d'urgence et l'absence de domage

Monsieur [X] précise cependant ne pas s'opposer à autoriser le libre accès à la cour à condition de connaître précisément les travaux à réaliser, les conditions d'exécution des travaux entrepris, leur durée prévisible, et le sort de l'appentis dont il jouit.

A titre infiniment subsidiaire, Monsieur [X] formule les protestations et réserves d'usage quant à la mesure d'expertise judiciaire sollicitée .

Il sollicite la condmanation du syndicat des copropriétaires. À lui payer la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [V] n'était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 septembre 2025, prorogé au 19 septembre 2025.

SUR CE

Attendu que selon l'article 834 du Code de procédure civile , dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend;

qu'aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile , le président du tribunal judiciaire eput toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ;

Que selon l'article 145 du code précité, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Que les fuites et infiltrations dans la cuisine de Madame [P], co- propriétaire du [Adresse 1] à [Localité 1], lors de fortes pluies, sont à l'origine de l'action du syndicat des co-propriétaires ; que le rapport établi le 01 mai 2018 par le cabinet ADM, expert mandaté par l'assureur du syndicat de co-propriété, a relevé plusieurs causes possibles au sinsitre :
- infiltration par le pignon du fait d'une goutière trop courte
- fissuration du mur
- possible disjonction entre la toiture et le pignon
- raccord zinc siliconné
- bande zinc mal fixée
- maçonnerie cassée ou fissurée en plusieurs points

que le manque d'un segment de goutière et le mauvais état du mur pignon en général étaient cependant désignés comme facteurs principaux ;

qu'hormis un devis établi en 2019, le demandeur ne produit aucune pièce actualisée décrivant les travaux nécessaires à la réfection du mur et leur durée prévisible ;

qu'en outre, la nature mitoyenne du mur est largement sujette à débat et se heurte à une contestation sérieuse que seul le juge du fond peut trancher ;
que les prétentions visant à obtenir la condamnation de M. [O] [V] à entreprendre les travaux sous astreinte, à verser une provision sur les travaux ou à supporter la moitié des frais de remise en état du mur avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ne peuvent prospérer ;
qu'enfin, il sera souligné que les propriétaires du [Adresse 6] dont la propriété jouxte également le mur litigieux n'ont pas été appelés en la cause;

que rien en démontre que Monsieur [V] et son locataire se sont jusqu'alors opposés à la venue d'ouvriers ou de professionnels, contribuant à causer un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite ; qu'ils devront en revanche laisser libre accès à la cour afin que les travaux de rénovation du mur litigieux puissent être réalisés selon les préconisations de l'expert qui sera désigné ;

que les parties justifient en effet d'un intérêt légitime à voir désigner un expert judiciaire sur le fondement de l'article 145 du CPC, qui aura pour mission d'objectiver les remises en état nécessaires, de les chiffrer, de préciser les modalités d'interventions, de rechercher les limites de propriété et de donner tous éléments utiles à la qualité mitoyenne ou privative du mur,

Attendu que l'expertise s'effectuera aux frais avancés du syndicat des copropriétaires qui supportera en outre les dépens de l'instance ainsi que le paiement d'une somme de 1000 euros à Monsieur [X] au titre de ses frais irréptibles;

Que les autres demandes sur le fondement de l'article 700 du CPC seront rejetées;

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS