CA St Denis Reunion, 26 sept. 2025, RG 22/01479

ARRÊT N° 25 /

LF

R.G : N° RG 22/01479 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FYPU

S.A.S. [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.A. MMA IARD

C/

[M]

[S]

S.E.L.A.R.L. [U] [O] ARCHITECTE

S.E.L.A.R.L. [K]

Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES

Société [Adresse 16]

S.A.R.L. VILLANOVA

S.E.L.A.R.L. [K]

S.E.L.A.R.L. [K]

RG 1ERE INSTANCE : 17/02602

COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 23 AOUT 2022 RG n° 17/02602 suivant déclaration d'appel en date du 20 OCTOBRE 2022

APPELANTES :

S.A.S. [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL

[Adresse 1]

[Localité 19]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION - Représentant : Me Marie-josé GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION - Représentant : Me Marie-josé GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS

S.A. MMA IARD

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION - Représentant : Me Marie-josé GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur Denis [J] [H] [M]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : Me Sulliman OMARJEE de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [Y] [A] [B] [S]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentant : Me Myriam BROUILLARD DE VREESE de la SELARL IFAC, Plaidant, avocat au barreau d'AUBE - Représentant : Me Sulliman OMARJEE de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.R.L. [U] [O] ARCHITECTE

[Adresse 4]

[Localité 14]

S.E.L.A.R.L. [K]

[Adresse 12]

[Localité 19]

Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentant : Me Elise QUINTRIE LAMOTHE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Société [Adresse 16]

[Adresse 9]

[Localité 19]

S.A.R.L. VILLANOVA

[Adresse 9]

[Localité 19]

CLOTURE LE :13 février 2025

DÉBATS : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Avril 2025 devant Patrick CHEVRIER, Président de chambre et Pauline FLAUSS, Conseillère, assistée de Véronique FONTAINE, Greffière

Le président a indiqué que l'audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s'y sont pas opposées.

Ce magistrat a indiqué à l'issue des débâts que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 juillet 2025

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. Le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé le 04 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.Ce dernier a été prorogé au 26 septembre 2025.

Greffier lors des débats : Mme Véronique FONTAINE, Greffier.

Greffier lors de la mise a disposition : Malika STURM, Greffier placé

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Septembre 2025.

* * *

LA COUR

Afin de bénéficier du dispositif de défiscalisation "LOI GIRARDIN SPECIAL INVESTISSEURS ", le 19 juin 2008, Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] ont conclu un contrat préliminaire de réservation de vente en l'état de futur d'achèvement (VEFA) avec la SCCV [Adresse 16], d'un appartement de type 2 dans la [Adresse 17], ainsi que d'une place de parking, moyennant le prix de 198.355 euros. Le 16 janvier 2009, Maître [T] [C] recevait l'acte de vente par la société [Adresse 16] au profit de Monsieur [M] et Madame [S], l'acte stipulant que la SCCV [Adresse 16] déclarait que l'immeuble dont dépendait l'appartement vendu était achevé depuis le 19 décembre 2008.

Cette déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une attestation de conformité signée par l'architecte SARL [U] [O] ARCHITECTE, indiquait que la totalité des travaux ayant fait l'objet du permis de construire avait été réalisée.

Pourtant, le 22 décembre 2008, soit trois jours après la date de la déclaration d'achèvement des travaux, la SCP de notaires ADOLFINI-SMADJA, [C], [G] et MACE instrumentait au profit de la SCCV [Adresse 16] un acte de prêt aux fins de terminer les travaux.

En mars 2010, la SCCV [Adresse 16] leur adressait une copie du procès-verbal de réception de l'appartement litigieux signé entre elles et la société VILLANOVA, chargée de la gestion du bien, dont le gérant était Monsieur [E] [V], également gérant de la SCCV [Adresse 16].

Par la suite, la société VILLANOVA signait un contrat de bail portant sur ledit appartement.

Le 20 avril 2010, la société VILLANOVA adressait aux acquéreurs un exemplaire du bail ainsi qu'un règlement correspondant au loyer de février et de mars 2010.

Le 26 mai 2011, la société VILLANOVA régularisait un nouveau contrat de bail portant sur cet appartement.

En décembre 2013, l'Administration fiscale adressait aux consorts [M]-[S] une proposition de rectification portant sur les réductions d'impôts sur le revenu dont ils avaient bénéficié au titre de leur investissement. L'Administration indiquait que les immeubles n'étaient pas achevés, qu'aucun des appartements de la résidence n'était loué, ni habitable en l'état. L'Administration en concluait alors que, à défaut de respecter l'engagement de louer, les conditions d'application du dispositif de la défiscalisation pour investissement Outre-Mer n'étaient pas réunies, et qu'il n'y avait donc pas lieu de reprendre les réductions d'impôts.

Le 15 septembre 2014, Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] déposaient plainte auprès de la police de [Localité 19] (974) pour des faits d'escroquerie, faux et usage de faux dont ils s'estimaient victimes dans la mesure où il était avéré que la déclaration d'achèvement signé le 19 décembre 2008 par l'architecte SARL [U] [O] ARCHITECTURE était un faux.

Par jugement du 9 avril 2019, le tribunal correctionnel de Saint-Denis de la Réunion condamnait Monsieur [E] [V] pour des faits d'escroquerie, faux, exécution de travaux non autorisés par un permis de construire ; la société VILLANOVA pour faux ; Monsieur [U] [O] pour faux.

Le 8 décembre 2014, le Trésor public mettait Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] en demeure de payer la somme de 57.787,00 euros au titre des conséquences financières du redressement.

C'est dans ces circonstances que, par assignation délivrée le 28 juillet 2017, Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] ont attrait la société [Adresse 16], la SCP de notaires ADOLFINI-SMADJA, [C], [G] et MACE, ainsi que la société VILLANOVA devant le tribunal Judiciaire de Saint-Denis pour demander que soit prononcée l'annulation du contrat de vente conclu le 16 janvier 2009, et de condamner les différents intervenants dans le dossier à réparer les dommages causés par leurs fautes.

Par jugements des 16 mai et 15 octobre 2018, la société VILLANOVA et la SCCV [Adresse 16] étaient placées en liquidation judiciaire.

En février 2019, les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD déclaraient intervenir volontairement à l'audience en leur qualité d'assureur du notaire.

Par assignation du 1er avril 2019, la SCP de notaires assignait en intervention forcée la SARL [U] [O] ARCHITECTE et son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF).

La SELARL [K] intervenait également volontairement à l'audience en qualité de liquidateur de la SELARL [U] [O] ARCHITECTURE.

Par ordonnance du 10 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Denis autorisait Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S] à déclarer leur créance au passif de la SCCV [Adresse 16].

Par jugement en date du 23 août 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

" DONNE ACTE que la SCP de notaire est devenue désormais la SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL ;

DECLARE recevables l'intervention volontaire de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et de la société MMA IARD ;

CONSTATE qu'aucune demande n'est formulée à l'encontre de ces deux sociétés d'assurance

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

REJETTE la demande d'irrecevabilité pour non publication de l'assignation au registre de la publicité foncière ;

DECLARE irrecevables les demandes de condamnations formulées à l'encontre de la SCCV [Adresse 16] et de la SARL VILLANOVA en raison de l'absence à la présente procédure des organes des procédures collectives de ces deux sociétés ;

PRONONCE la nullité pour dol de la vente consentie le 16 janvier 2009 par la SCCV [Adresse 16] à Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] portant sur un appartement et un parking faisant partie d'un ensemble immobilier [Adresse 17] située [Adresse 17] section AM numéro [Cadastre 13] lieu-dit [Localité 18], lots numéro 12 et 45 ;

ORDONNE la publication du présent jugement aux services de la publicité foncière ;

ORDONNE la restitution des biens immobiliers concernés à la SCCV [Adresse 16] ;

CONDAMNE la S.A.S. [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL

à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] la somme de 198.355 € correspondant au prix de vente et ce avec intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation, la somme de 57 787 € correspondant au préjudice fiscal et la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] de leur demande de paiement de somme au titre du préjudice locatif ;

DEBOUTE la SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL et la Selarl [U] [O] ARCHITECTE représentée par la Selarl [K] de leurs demandes tendant à la condamnation de la MAF à les garantir et les relever indemnes de toute condamnation ;

DIT que la Selarl [U] [O] ARCHITECTE doit garantir la SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL à concurrence de la moitié des condamnations prononcées à son encontre ;

FIXE en conséquence la créance de la S.A.S. [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL au passif de la Selarl [U] [O] ARCHITECTURE à la somme de 130.571 euros ;

CONDAMNE la S.A.S. [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL à payer la somme de 5000 € à Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes de paiement de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE la SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL aux dépens ;

DIT que la créance représentant le montant de ces dépens doit être inscrite au passif de la Selarl [U] [O] ARCHITECTE. "

***

Par déclaration du 20 octobre 2022, la S.A.S. [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD ont interjeté appel du jugement précité.

L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant une ordonnance rendue le 21 octobre 2022.

Monsieur [M] et Madame [S] ont constitué avocat le 8 novembre 2022.

La MAF a constitué avocat le 23 novembre 2022.

Les appelantes ont signifié leur déclaration d'appel et leurs premières conclusions respectivement le 12 janvier 2023 et le 7 février 2023 :

- à la SARL VILLANOVA, la SCCV [Adresse 16], la SARL [U] [O] ARCHITECTE,

- à la SELARL [K] ès qualité de liquidateur de la SARL VILLANOVA, de la SCCV [Adresse 16] et de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE ;

Le 18 janvier 2023, la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD ont déposé leurs premières conclusions distinctes de celles de la SAS de notaires qui les a remises le même jour.

Le 14 avril 2023, Monsieur [P] [M] et Madame [B] [S] ont déposé leurs premières conclusions.

Le 17 avril 2023, la Compagnie d'assurance MAF a déposé ses premières conclusions.

La SARL [U] [O] ARCHITECTE, la SARL VILLANOVA, la SCCV [Adresse 16] et la SELARL [K] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VILLANOVA, de la SCCV [Adresse 16] et de la SARL [U] [O] ARCHITECTE n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions d'appelant n° 3, déposées le 10 février 2025, la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD demandent à la cour de :

'-DECLARER irrecevables, en application du principe de l'arrêt des poursuites et de l'interruption des instances en cours, les demandes formulées par Monsieur [M] et Madame [S] ;

DECLARER irrecevables les demandes d'annulation de la vente immobilière non publiée, ainsi que l'ensemble des demandes qui en sont l'accessoire ;

DECLARER irrecevables l'action de Monsieur [M] et Madame [S] car prescrite ;

REJETER en conséquence toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [M] et Madame [S] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, SI PAR EXTRAORDINAIRE L'ACTION ETAIT DECLAREE RECEVABLE,

DIRE ET JUGER que la SAS [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL n'a commis aucune faute.

JUGER que sa responsabilité ne saurait être engagée et la METTRE hors de cause.

DEBOUTER Monsieur [M] et Madame [S] de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SAS [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL ;

En tout état de cause,

DIRE ET JUGER que Monsieur [M] et Madame [S] ne rapportent pas la preuve de leur prétendu préjudice et leur caractère d'actualité et de certitude;

DIRE ET JUGER que Monsieur [M] et Madame [S] ne rapportent pas la preuve du lien de causalité direct ;

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [M] et Madame [S] de toutes leurs demandes;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

DIRE ET JUGER que la SELARL [U] [O] ARCHITECTE, dans ses rapports avec la SCCV [Adresse 16], la SAS [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL et la SELARL VILLANOVA est totalement responsable du préjudice subi par Monsieur [M] et Madame [S] ;

En conséquence,

FIXER au passif de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE l'intégralité des condamnations pouvant être prononcées à l'encontre de la SAS [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL et des Sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et MMA IARD, en leur qualité d'assureur du notaire ;

DIRE ET JUGER que la MAF doit garantir les sommes fixées au passif de son assurée, la SELARL [U] [O] ARCHITECTE et la CONDAMNER à les payer aux Sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et MMA IARD ;

REJETER toutes demandes contraires de la MAF et de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE ;

CONDAMNER Monsieur [M] et Madame [S] in solidum, ou tout succombant, à payer aux Sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et MMA IARD la somme de 4500 € au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens.

***

La SAS [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD -HAROUN PATEL demande à la cour de :

" Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 23 août 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a donné acte du changement de la forme juridique de

la société de notaires, déclaré recevables les interventions volontaires des sociétés MMA

IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD, débouté les consorts [M]/[S] de leur demande de paiement de somme au titre du préjudice locatif ;

Juger recevable l'appel interjeté par la S.A.S. [G]- MACE - RAMBAUD - PATEL et le dire bien fondé ;

A titre principal :

Juger que l'action de Monsieur [M] et Madame [S] est irrecevable car prescrite à l'encontre de la S.A.S. [G] - MACE - RAMBAUD - PATEL;

Juger par conséquent que toutes les demandes de Monsieur [M] et de Madame [S] sont irrecevables à l'égard de la S.A.S. [G] - MACE - RAMBAUD - PATEL et de ses assureurs MMA ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, leur action était déclarée recevable :

Juger que la S.A.S. [G] - MACE - RAMBAUD - PATEL n'a commis aucune faute ;

Juger que sa responsabilité ne saurait être engagée et la mettre hors de cause;

Juger que seules la SCCV [Adresse 16] et la SARL VILLANOVA représentées par leurs mandataires et la SELARL [K], agissant par Maître [F] [K], es qualités de liquidateur, supporteront les réclamations formulées par Monsieur [M] et Madame

[S] ;

Par conséquent, débouter Monsieur [M] et Madame [S] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la S.A.S. [G] - MACE - RAMBAUD - PATEL ;

Condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [S] à restituer à MMA, assureur de la S.A.S. [G]- MACE - RAMBAUD - PATEL, la somme de 300.960,16 € majorée des intérêts de droit au titre des condamnations exécutoires par provision acquittées en vertu du jugement entrepris ;

A titre très subsidiaire, si la Cour venait à confirmer l'engagement de la responsabilité de la S.A.S. [G] - MACE - RAMBAUD - PATEL :

- Réduire les éventuelles condamnations au titre des prétendus préjudices locatif, fiscal et moral à de plus justes proportions ;

Rejeter la demande de restitution du prix de vente dirigées contre la S.A.S. [G] - MACE - RAMBAUD - PATEL ;

Juger que la condamnation à laquelle serait éventuellement tenue la S.A.S. [G]- MACE

- RAMBAUD - PATEL au titre de la restitution du prix de vente serait limitée à la somme de 183.855 €, en raison des revenus locatifs perçus par Monsieur [M] et Madame [S];

Juger que la SELARL [U] [O] ARCHITECTE doit garantir intégralement la S.A.S. [G]- MACE - RAMBAUD - PATEL de toutes les condamnations prononcées à l'encontre de cette dernière ;

Fixer dès lors la créance de la S.A.S. [G] - MACE - RAMBAUD - PATEL qui sera inscrite au passif de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE à une somme correspondant au montant des éventuelles condamnations qui seraient mises à sa charge dans la présente instance ;

Condamner la MAF, assureur de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE, à garantir et à relever indemne la S.A.S. [Z] [G] - BERTRAND MACE- STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la demande de Monsieur [M] et Madame [S] et de toute autre partie à l'instance ;

Juger à tout le moins qu'un partage de responsabilité pourrait être opéré entre la SELARL [U] [O] ARCHITECTE, la SCCV [Adresse 16] et la S.A.S. [Z] [G] - BERTRAND MACE- STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL à concurrence d'un tiers chacune ;

Débouter la SCCV [Adresse 16], SARL VILLANOVA, SELARL [U] [O] ARCHITECTE, SELARL [K] agissant par Maître [F] [K] es qualités et la MAF de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

En tout état de cause :

Juger que l'arrêt à intervenir sera commun et opposable à la SCCV [Adresse 16], à la SARL VILLANOVA, SELARL [U] [O] ARCHITECTE et à la SELARL [K] agissant par Maître [F] [K], es qualités de liquidateur de ces trois sociétés ;

Condamner in solidum Monsieur [M] et Madame [S] et toutes parties succombantes à payer à la S.A.S. [G] - MACE - RAMBAUD - PATEL la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, ce tant pour la procédure de première instance que d'appel. "

***

Aux termes de ses dernières conclusions d'intimée déposées le 5 février 2025, la Compagnie d'assurance MAF demande à la cour de :

" DECLARER recevable l'appel incident de la société MAF ;

REJETER tout appel et appel incident de toute autre partie ;

A titre liminaire,

DECLARER irrecevables les demandes de condamnation formulées par les consorts [M] / [S] à l'encontre de la MAF, comme étant nouvelles en cause d'appel ;

A titre principal,

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la SCP [Z] [G] - Bertrand Mace - Stephane Rambaud - Haroun Patel, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société MMA IARD et la SELARL [K], en qualité de liquidateur de la SELARL [U] [O] Architecte, de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de la MAF, en raison du refus de garantie de la MAF du fait de l'exercice anormal de la profession et de la faute dolosive commise par la société [U] [O] Architecte ;

DEBOUTER l'ensemble des demandes et appels en garantie formulés par toute partie à l'encontre de la MAF ;

A titre subsidiaire,

Et statuant à nouveau,

REJETER les demandes de condamnation et d'appel en garantie formulée à l'encontre de la MAF au titre de la restitution du prix de vente et au titre du redressement fiscal, la police MAF n'étant pas mobilisable ;

DEBOUTER purement et simplement les consorts [M]/[S], la SCP [Z] [G] - Bertrand Mace - Stephane Rambaud - Haroun Patel, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD et la SELARL [K], en qualité de liquidateur de la SELARL [U] [O] Architecte, de l'ensemble de leurs demandes formulées en raison de la non-mobilisation de la police MAF,

DEBOUTER l'ensemble des demandes et appels en garantie formulés par toute partie à l'encontre de la MAF ;

A titre très subsidiaire encore, si la Cour venait à juger que la garantie de la MAF est en tout ou partie acquise,

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [M]/[S] de leur demande de paiement de somme au titre du préjudice locatif ;

INFIRMER le jugement en ce qu'il a octroyé aux consorts [M]/[S] la somme de 57 787 € au titre de leur préjudice fiscal ;

DEBOUTER les consorts [M]/[S] de leur demande au titre de leur préjudice fiscal ;

DEBOUTER purement et simplement les consorts [M]/[S], la SCP [Z] [G] - Bertrand Mace - Stephane Rambaud - Haroun Patel, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD, de l'ensemble de leurs demandes formulées au titre de la restitution du prix de vente ;

LIMITER toute condamnation de la MAF à son plafond unique correspondant aux dommages immatériels non consécutifs à hauteur de 500 000 €, s'agissant de l'ensemble des condamnations prononcées dans les dossiers relatifs à la nullité des ventes passées par la SCCV [Adresse 16] ;

FAIRE APPLICATION de la franchise de la police MAF, opposable à la SELARL [U] [O] Architecte et à toute autre partie ;

INFIRMER le jugement en ce qu'il fixe la responsabilité de Maître [Z] [G], s'agissant du préjudice causé aux consorts [M]/[S], dans la proportion de la moitié et dans la proportion de l'autre moitié pour la SELARL [U] [O] Architecte ;

INFIRMER le jugement en ce qu'il a constaté qu'aucune demande n'était formée à l'encontre de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD, la MAF ayant formé des demandes à leur encontre en première instance ;

CONDAMNER in solidum la SCP [Z] [G] - Bertrand Mace - Stephane Rambaud - Haroun Patel, la société MMA IARD, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à garantir et à relever indemne la MAF de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à hauteur de 100%, soit en intégralité ;

A tout le moins, CONDAMNER in solidum la SCP [Z] [G] - Bertrand Mace - Stephane Rambaud - Haroun Patel, la société MMA IARD, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à garantir et à relever indemne la MAF de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à hauteur de 90 % ;

En tout état de cause,

CONDAMNER tout succombant à payer à la société MAF la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont distraction à Me Elise Quintrie Lamothe. "

***

Aux termes de leurs dernières conclusions n° 3, déposées le 2 octobre 2024, Monsieur [P] [M] et Madame [B] [S] demandent à la cour de :

" INFIRMER le Jugement de première instance en ce qu'il a limité le préjudice moral des Consort [M] [S] à la somme de 5 000 €, et écarté toute condamnation de la SCCV [Adresse 16] et VILLANOVA

et statuant à nouveau :

DECLARER M. [M] ET MME [S] recevables et bien fondés en leur demandes,

REJETTER la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

REJETTER la demande d'irrecevabilité pour non-publication de l'assignation au registre de la publicité foncière ;

REJETTER la demande d'irrecevabilité fondée sur l'article de L 631-14 du code de commerce;

PRONONCER la nullité pour dol de la vente consentie le 16 janvier 2009 par la SCCV [Adresse 16] à Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] portant sur un appartement et un parking faisant partie d'un ensemble immobilier [Adresse 17] située [Adresse 17] section AM numéro [Cadastre 13] lieu-dit [Localité 18], lots numéro 12 et 45 la S.A.S. [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL;

ORDONNER la publication du jugement aux services de la publicité foncière et la restitution du bien vendu dans l'état dans lequel il se trouve ;

CONDAMNER in solidum la SCCV [Adresse 16] prise en la personne de Me [F] [K] et la SAS [Z] [G] - Bertrand MACE - Stéphane RAMBAUD - Haroun PATEL, et son assureur MMA IARD et ASSURANCES MUTUELLES, l'architecte SELARL [U] [O] ARCHITECTE et son assureur MAF, la société VILLANOVA prise en la personne du liquidateur Me [F] [K], à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] la somme de 198 355 € réparant partiellement Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S] et ce avec intérêt au taux légal à compter de la date d'assignation, la somme de 57 787 € correspondant au préjudice fiscal;

CONDAMNER in solidum la SCCV [Adresse 16] prise en la personne de Me [F] [K] et la SAS [Z] [G] - Bertrand MACE - Stéphane RAMBAUD - Haroun PATEL, et son assureur MMA IARD et ASSURANCES MUTUELLES, l'architecte SELARL [U] [O] ARCHITECTE et son assureur MAF, la société VILLANOVA prise en la personne du liquidateur Me [F] [K], à payer à Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S] la somme de 30.000 € pour préjudice moral ;

CONDAMNER in solidum la SCCV [Adresse 16] prise en la personne de Me [F] [K] et la SAS [Z] [G] - Bertrand MACE - Stéphane RAMBAUD - Haroun PATEL, et son assureur MMA IARD et ASSURANCES MUTUELLES, l'architecte SELARL [U] [O] ARCHITECTE et son assureur MAF, la société VILLANOVA prise en la personne du liquidateur Me [F] [K], à payer la somme de 5000 € à M. Denis [M] et Madame [Y] [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER in solidum la SCCV [Adresse 16] prise en lapersonne de Me [F] [K] et la SAS [Z] [G] - Bertrand MACE - Stéphane RAMBAUD - Haroun PATEL, et son assureur MMA IARD et ASSURANCES MUTUELLES, l'architecte SELARL [U] [O] ARCHITECTE et son assureur MAF, la société VILLANOVA prise en la personne du liquidateur Me [F] [K], aux dépens ;

DIRE qu'il sera déduit de sommes à verser au titre de l'exécution provisoire de la décision d'appel, celles qui ont été réglées au titre de la première instance par application de l'exécution provisoire ;

CONDAMNER les appelants aux dépens. "

***

Par avis RPVA du 20 mai 2025, la cour a invité les parties à présenter leurs observations, impérativement sous quinzaine, sur :

- La recevabilité de l'appel des sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD, au visa de l'article 542 du code de procédure civile, alors que le tribunal a constaté qu'aucune demande n'est formulée à l'encontre de ces deux sociétés d'assurance, . Les conséquences de l'absence de demande d'infirmation ou de réformation du jugement dans le dispositif de leurs conclusions d'appelantes en application de l'article 954 du code de procédure civile ;

- Sur la recevabilité de la demande de la société de notaires tendant à la condamnation des intimées à restituer une somme d'argent payée par son assureur, au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile. »

Puis, par avis du 26 mai 2025, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sous quinzaine sur la recevabilité de la demande en appel de Monsieur [M] et Madame [S] dirigée contre le liquidateur de la SCCV [Adresse 16] et de la SARL VILLANOVA, en l'absence de dessaisissement du tribunal au regard de l'arrêt de la chambre commerciale du 2 mai 2024 (pourvoi n° 22-20.332) considérant que la cour d'appel n'a pas à statuer en l'absence de dessaisissement du tribunal.

Par avis du 28 mai 2025, les sociétés MMA ont répondu à la cour en substance que l'assureur en responsabilité civile professionnelle d'un notaire a qualité et intérêt à intervenir dans le cadre d'une instance mettant en cause la responsabilité de son assuré. Leur intérêt à agir résulte de ce que, au titre de l'exécution de la police d'assurance, les sociétés M.M.A. IARD ASSURANCES MUTUELLES et M.M.A. IARD auraient à régler de façon définitive les indemnités auxquelles son assurée pourrait être condamnée de façon définitive. Il n'est en outre pas contesté que les MMA ont procédé, au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, au paiement de la somme de 300.960,16 €. En conséquence, en sa qualité d'intervenant volontaire, les M.M.A. partie au jugement dont appel, sont recevables et bien fondées à former appel à l'encontre des dispositions du jugement auxquelles elles ont intérêt.

S'agissant de l'avis relatif aux prescriptions de l'article 954 du code de procédure civile, les concluantes affirment que leurs conclusions d'appelantes N° 2 et N° 3 contiennent bien la mention de l'infirmation du jugement.

La SAS de notaires a aussi transmis des réponses à la demande d'observation de la cour. Elle expose que l'obligation de restitution des sommes payées par son assurent en cas d'infirmation d'un jugement est de droit en application des dispositions de l'article L. 311-10 du code des procédures civiles d'exécution. En l'espèce, la société de notaires, considérant la présence de son assureur dans la procédure d'appel, a souhaité préciser qu'en cas d'infirmation du jugement querellé, la restitution des fonds qui incomberait à Monsieur [M] et à Madame [S] devrait intervenir directement entre les mains des sociétés MMA.

La SAS [G]- MACE - RAMBAUD - PATEL ayant été condamnée à régler diverses indemnités dont le paiement a été effectué par les MMA dans le cadre du contrat d'assurance souscrit par le notaire, ces dernières ont un intérêt à intervenir en appel et elles ont soutenu de plus fort les demandes de son assuré qui tendent à faire infirmer le jugement querellé. Il sera donc statué ce que de droit sur la demande de restitution en cas d'infirmation du jugement.

En réponse à la demande d'observations, Monsieur [M] et Madame [S] ont conclu le 10 juin 2025 en substance que :

- Le remboursement du prix, constituant le chiffrage d'un des préjudices, n'est que la conséquence de l'annulation de la vente. Or, la jurisprudence a posé que : la créance de restitution née de l'annulation d'un contrat passé avant jugement d'ouverture est une créance postérieure si l'annulation intervient après le jugement d'ouverture. Par voie de conséquence, n'est pas soumise à la suspension des poursuites prévue par l'article L.622 -21, une action en nullité d'une vente fondée sur le dol. (DIJON 25 nov. 1994 : BICC 1995, n° 841). Par conséquent, les Consorts [M] et [S] qui ont régulièrement déclaré leur créance, entre les mains du mandataire Liquidateur Me [K], le 2 octobre 2020, pour une somme de 344.142 €, ont régulièrement averti le mandataire de la procédure de liquidation judiciaire, puisqu'à la date de la production de leur créance, la société SCCV [Adresse 16] était déjà en liquidation judiciaire. Ils n'étaient pas tenus d'attraire le mandataire judiciaire à procédure dans le cadre de l'article L.622 -22, leur demande à l'encontre de SCCV [Adresse 16] tendant à l'annulation de la vente, et par voie de conséquence au remboursement du prix, annulation dont les effets pourront intervenir à partir du moment où le prix de vente aura été restitué par le représentant légal de SCCV [Adresse 16] aux consorts [M] et [S] ou à la SCP de notaire qui aura indemnisé les époux [M] et [S] à ce titre, du fait de la condamnation solidaire sollicitée et qui viendra donc aux droits des Consorts [M] [S] à la procédure de Liquidation judiciaire.

De surcroît, le 5 février 2024, le mandataire judiciaire chargé de la liquidation judiciaire de la société SCCV [Adresse 16] et VILLANOVA, informait le conseil des époux [M] et [S], du caractère impécunieux du dossier et du fait que la procédure ne serait pas terminée avant longtemps, du fait des multiples procédures en cours. Par cette observation, le Mandataire a forcément tacitement accepté la déclaration de créance des époux [M] et [S] qui avait été effectuée entre ses mains dans le délai posé par l'Ordonnance de Madame le Juge commissaire.

Parallèlement, les époux [M] et [S] ont considéré dès l'origine que leur malheureuse situation était due à la confiance qu'ils avaient donnée à un homme de l'art, le notaire chargé de les représenter dans cette opération d'acquisition.

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la dévolution de l'appel et des appels incidents :

1/ La cour observe d'abord que la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, intervenue en première instance, a interjeté appel avec son assurée la SAS [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL mais que chacune des appelantes a présenté des conclusions d'appel distinctes, celles de la société de notaires ayant été remises en même temps que celles de son assureur.

Toutefois, le tribunal a constaté qu'aucune demande n'est formulée à l'encontre des deux sociétés d'assurance, désormais appelantes. La question de la recevabilité de leur appel doit donc se poser au visa de l'article 542 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la cour constate que le dispositif des conclusions des sociétés appelantes d'assurances ne contient aucune demande d'infirmation ou de réformation du jugement, corroborant ainsi l'absence d'intérêt à former appel contre un jugement qui ne lui fait pas grief directement.

2/ La société de notaires a bien interjeté appel du jugement en en réclamant l'infirmation, soulevant la fin de non-recevoir tirée de la prescriptions de l'action des acquéreurs, mais agissant pour le compte de son assureur en demandant à la cour de condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [S] à restituer à MMA, son assureur, la somme de 300.960,16 € majorée des intérêts de droit au titre des condamnations exécutoires par provision acquittées en vertu du jugement entrepris.

Ainsi, la question de la recevabilité de cette demande doit aussi être examinée d'office par la cour en vertu du principe selon lequel nul ne plaide par procureur et alors que les sociétés MMA ne réclament rien à ce titre.

3/ Alors que la société de notaires demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a donné acte du changement de la forme juridique de la société de notaires ", aucune des parties en appel ne discute de la nullité du contrat de vente prononcé par les premiers juges pour dol.

En l'absence de remise en cause de cette nullité, il n'y a donc pas lieu d'examiner de nouveau ce point en le tenant pour définitivement acquis.

4/ S'agissant de l'indemnisation des préjudices des acquéreurs, la société de notaires exerce subsidiairement une action en garantie contre la SELARL [U] [O] ARCHITECTE, avec éventuel partage de responsabilité et fixation de sa créance au passif de la liquidation de la société d'architecte et de la SCCV [Adresse 16], à concurrence d'un tiers pour chacune.

5/ La MAF n'a pas formé d'appel incident et sollicite à titre principal la confirmation du jugement mais elle invoque aussi l'irrecevabilité des demandes dirigées contre elle pour la première fois en appel par les consorts [M] / [S].

Compte tenu de ces prétentions en appel, il est donc nécessaire d'examiner d'abord la recevabilité de l'appel des sociétés MMA, puis de statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SAS [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL à propos de la mise en cause de sa responsabilité par Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S].

Enfin, le cas échéant, il pourra être procédé à l'examen de la responsabilité de la société de notaires à l'égard des acquéreurs du bien, Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S], avant d'envisager les éventuels recours en garantie et partages de responsabilité, y compris en examinant leur recevabilité en appel.

Sur la recevabilité de l'appel de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD :

Le tribunal, après avoir accueilli l'intervention volontaire des sociétés MMA, en qualité d'assureur de la SAS [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL, a constaté qu'aucune demande n'était formulée à l'encontre de ces deux sociétés d'assurance.

Pourtant, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD ont interjeté appel.

Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.

En outre, selon les prescriptions du troisième alinéa de l'article 954 du même code, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Or, les assureurs de la SAS de notaires [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL ne demandent aucune réformation du jugement, manifestant ainsi clairement leur absence de grief à l'égard de cette décision dont ils interjettent appel.

Les sociétés MMA ont répondu à la demande d'observations de la cour qu'elles avaient un intérêt à agir et à solliciter l'infirmation du jugement ayant condamné son assurée à payer diverses sommes car elles ont versé ces sommes aux acquéreurs au titre du contrat d'assurance.

Cependant, sans dénier aux assureurs un quelconque droit à une action récursoire au titre d'un paiement de l'indu, il convient de souligner que les sociétés MMA n'ont pas été condamnées à ce paiement en première instance car aucune demande n'était dirigée contre elles qui sont intervenues volontairement. Elles sont dès lors mal fondées à revendiquer la réformation du jugement pour lequel son assurée est partie principale tandis qu'une éventuelle condamnation en appel des intimés acquéreurs les priverait du principe du double degré de juridiction puisque la question de la garantie de l'assurance n'a pas été posée devant les premiers juges.

S'agissant de la demande d'observation sur les conséquences à tirer du dispositif de leurs dernières conclusions, il est exact que celui-ci contient la mention suivante :

" INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS en date du 23 août 2022, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a donné acte du changement de la forme juridique

de la société de notaires et déclaré recevable l'intervention volontaire des sociétés MMA

IARD ASSURANCES MUTUELLES ET M.M.A IARD, et débouté les consorts [M]-[S] de leur demande de paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice locatif. "

Mais même si le jugement était infirmé en toutes ses dispositions résultant du dispositif du jugement, il n'atteindrait nullement les droits et actions des sociétés MMA envers qui aucune prétention n'était dirigée en première instance.

En conséquence, l'appel de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD doit être déclaré irrecevable.

Sur l'appel de la SAS [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL et la recevabilité de sa demande de restitution de sommes payées par son assureur :

La société de notaires appelante est recevable en son appel sous réserve de l'examen de ses prétentions, notamment de sa demande de condamnation des parties à restituer une somme d'argent à son assureur dont l'appel est déclaré irrecevable.

En effet, alors que le jugement querellé n'a pas condamné la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD à payer les sommes dues par son assurée, celle-ci ne peut réclamer en appel la condamnation des personnes qui auraient bénéficié du paiement direct par la compagnie d'assurances en vertu du contrat d'assurance la liant à la SAS [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL qui n'a aucune qualité à agir pour le compte de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et de la SA MMA IARD dans la présente instance.

Cette demande doit être déclarée irrecevable.

Sur la prescription de l'action de Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] :

Les premiers juges ont statué sur l'absence de prescription de l'action en nullité de la vente pour dol mais n'ont pas tranché la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action contre le notaire même si celle-ci l'a évoquée dans ses conclusions de première instance.

En appel, la SAS [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL soutient en substance que :

- L'acte de vente a été conclu le 16 janvier 2009, point de départ du délai de prescription ;

- Les demandeurs ont assigné tardivement la société notariale le 28 juillet 2017, soit au-delà du délai quinquennal de l'article 2224 du code civil ;

- Les acquéreurs déclarent a postériori qu'ils ont découvert l'inachèvement de la construction seulement après la proposition de rectification de l'administration fiscale en décembre 2013 ;

- Il est anormal que les acquéreurs n'aient pas visité ou fait visiter le bien vendu avant la signature de la vente pour s'assurer de la bonne fin de leur acquisition;

- Bien qu'il s'agit d'une opération de défiscalisation, rien ne dispensait ou n'empêchait les acquéreurs de vérifier l'achèvement effectif du bien puisque cela impliquait le règlement intégral du prix de vente le jour de la signature de l'acte authentique alors qu'ils ont déclaré dans l'acte qu'ils en prenaient la jouissance le jour même.

- La tentative de retarder le point de départ du délai de prescription à la date de la rectification fiscale ne saurait donc prospérer et c'est à tort que les premiers juges ont retenu que l'inachèvement de la construction leur a été révélé lors du contrôle fiscal de 2013.

Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] répliquent que :

- Le délai de prescription a commencé à courir à compter du jour où les consorts [M]-[S] ont connu ou auraient dû connaitre de façon certaine les faits leur permettant de solliciter le prononcé de la nullité du contrat de vente.

- L'acte de vente du 16 janvier 2009 portait sur des locaux en copropriété, que le notaire déclarait " achevés " dans son acte (Page 2 de l'acte). Ils ne pouvaient suspecter que tel n'était pas le cas. Ils ont été représentés à la vente par un clerc de l'étude du notaire qui a rédigé l'acte et l'a reçu, comme de nombreuses autres ventes au sein dudit projet immobilier et qui avait écrit que l'immeuble " était achevé. "

- Ils avaient reçu un contrat de bail, un compte-rendu de gérance, et des règlements correspondants aux loyers. Ils pensaient donc que leur appartement était loué.

- Ce n'est qu'en décembre 2013 que les consorts [M]-[S] ont pu suspecter une difficulté lorsqu'ils ont reçu de l'administration fiscale une proposition de rectification indiquant que l'immeuble n'était pas achevé, aucun des appartements de la résidence n'était loué, ni habitable en l'état.

- Ce n'est qu'en septembre 2014 que les consorts [M]-[S] ont réalisé la supercherie et ont déposé plainte pour les faits d'escroquerie, pour faux et usage de faux dont ils étaient victimes.

- D'ailleurs, le 13 janvier 2017, Maître [Z] [G], notaire associé de la SCP ADOLFINI - SMADJA, [C], [G] et MACE confirmait qu'il y avait " un grave problème dans cette Résidence " ainsi que le " préjudice énorme " des consorts [M]-[S], les invitant à engager la responsabilité du promoteur et de l'architecte.

- En matière immobilière, la Cour de cassation a précisé, par trois arrêts que le point de départ de la prescription quinquennale commence à courir au jour où le demandeur a connaissance de l'existence du préjudice.

- L'assignation en date du 28 juillet 2017 a donc été délivrée dans le délai prévu par l'article 2224 du code civil.

Ceci étant exposé,

Vu l'article 224 du code civil ;

Le délai de l'action en responsabilité, qu'elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance.

S'agissant de la mise en cause de la responsabilité du notaire rédacteur des actes de la vente litigieuse annulée, il est constant que Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] ne pouvaient pas agir contre la SCP ADOLFINI - SMADJA, [C], [G] et MACE, devenue la SAS [Z] [G] - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL avant qu'ils aient reçus la proposition de rectification fiscale en décembre 2013 puisque l'acte authentique lui-même stipulait que l'ouvrage était réputé achevé depuis le 19 décembre 2008, au sens de l'article 1601-2 du code civil ou L. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, tandis que la déclaration d'achèvement avait été déposée en mairie le 22 décembre 2008 avec l'attestation de conformité.

Ces éléments énoncés à l'acte dressé par Maître [Z] [G], avec la représentation des acquéreurs selon mandat donné à un clerc de notaire, suffisent à établir que le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité du notaire est ultérieure à la date de signature de l'acte et de régularisation de la vente en VEFA.

Surabondamment, l'action dirigée contre le notaire est distincte en principe de celle de l'action en nullité pour dol dirigée contre le vendeur pour laquelle le tribunal a répondu sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

En conséquence, il convient de fixer le point de départ de l'action en responsabilité du notaire à la date de la rectification fiscale notifiée aux acquéreurs en décembre 2013 puisque c'est à partir de cette date que Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] ont eu connaissance de l'état réel d'inachèvement de leur bien immobilier, le fait qu'ils ne se soient pas déplacés pour la signature de l'acte ne constituant pas une faute de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité, et ce sans préjudice du bienfondé de l'action intentée par les acquéreurs.

Il sera ajouté au jugement de ce chef et l'action en responsabilité de la société de notaires sera déclarée recevable car non prescrite, sans préjudice de bienfondé de cette action.

Sur la responsabilité de la SCP de notaires, devenue la S.A.S. [G] - MACE - RAMBAUD - PATEL :

Pour retenir la responsabilité professionnelle de la S.A.S. [G] - MACE - RAMBAUD - PATEL, le tribunal a considéré que :

- Le notaire était informé du déroulement concret de l'opération de promotion puisqu'il était en relation avec l'architecte chargé de ladite opération ; que le premier architecte par courrier en date du 25 septembre 2008 a informé le notaire de la nécessité d'obtenir pour finaliser l'opération de plusieurs permis de construire modificatifs et a précisé que les sous-sols étaient seulement en cours de réalisation ce qui est totalement incompatible avec une déclaration d'achèvement des travaux pour la fin de l'année 2008.

- Le même notaire a instrumenté le 20 décembre 2008 un acte de prêt de 700 000 € aux fins de terminer les travaux. Par conséquent, le notaire destinataire d'une déclaration attestant de l'achèvement total des travaux depuis le 19 décembre 2008 devait pour le moins recevoir cette attestation avec prudence et porter à la connaissance des acquéreurs les informations dont il avait lui-même été destinataire quant à l'avancement du chantier et à l'acte de prêt aux fins de terminer les travaux dans la mesure où cette attestation mensongère de fin des travaux qui a été annexée à l'acte a été déterminante du consentement des acquéreurs.

- Les acquéreurs auraient pu dénoncer le compromis de vente et renoncer à l'acquisition s'ils avaient été informés alors qu'ils résidaient en métropole et s'étaient fait représenter à l'acte, n'étant pas en mesure de constater par eux-mêmes l'état d'avancement des travaux.

- Même si la mission du notaire n'intègre aucune obligation de se déplacer sur le chantier, en ne délivrant pas cette information préalable, en recevant la déclaration d'achèvement des travaux sans demander aucun éclaircissement à la SCCV [Adresse 16] alors qu'il avait connaissance de la nécessité d'obtention d'un permis de construire modificatif et de l'état d'avancement des travaux au mois de septembre 2008, incompatible avec un état d'achèvement total de l'immeuble au mois de décembre 2008, le notaire a manqué à son devoir de conseil et exposé les acquéreurs au risque, qui s'est réalisé, du prononcé de la nullité des ventes.

- Cette faute a contribué à la réalisation du dommage subi par les acquéreurs, la déclaration d'achèvement des travaux s'étant révélée mensongère.

Subsidiairement, la SAS [G] - MACE - RAMBAUD - PATEL, fait valoir en substance que :

- Les consorts [M]- [S] demandent au