TJ 51454, 26 août 2025, RG 25/00343

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/00343 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FAIQ

Minute 25-

Jugement du :
26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 mars 2025

DEMANDERESSE

SEM [Localité 1] HABITAT agissant en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Madame [P] [U], salariée, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [F]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparant ni représenté

Madame [E] [M]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Comparant en personne

Rappel des faits
La société [Localité 1] HABITAT, aux termes d’un contrat sous seing privé a donné à bail à M. [F] [B] & Mme [M] [E] àcompter du 1er septembre 2022 un logement à usage d’habitation situé 9, rue Louise Labé porte 2, à[Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 637,36 euros augmenté des charges locatives de 68,36 euros.
Des loyers éant demeuré impayé, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause réolutoire pour un arrièe de loyers d’un montant en principal de 3 033,48 euros.
Ce commandement signifiéle 6 novembre 2024 éant restéinfructueux, la sociéé[Localité 1] HABITAT a ensuite fait assigner M. [F] [B] & Mme [M] [H] le 20 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin d’obtenir, sous bééice de l’exéution provisoire, la réiliation du contrat de location, l'expulsion de M. [F] [B] & Mme [M] [H] faute pour eux d’avoir quittévolontairement les lieux et leur condamnation au paiement de la dette locative, une indemnitéd’occupation des lieux, la condamnation aux déens comprenant le coû du commandement.
 
A l’audience du 24 mars 2024, la sociéé[Localité 1] HABITAT, repréenté par Mme [U] dûent habilité, préise sa demande de paiement de l’arriéélocatif au regard d’un déompte arrêéau 5 mars 2025 et rétèe oralement l’ensemble de ses préentions de :
 
- constat de la clause réolutoire, en raison du déaut de paiement ;
- d’expulsion de M. [F] [B] & Mme [M] [H] du logement qu’ils occupent ;
- paiement de la somme de 6 189,61 euros correspondant àl’arriééde loyers et charges dus au 5 mars 2025 ;
- paiement d’une indemnitéd’occupation éuivalente au montant du loyer et des charges avec intéês au taux léal àcompter de la date d’exigibilitépour les indemnité d’occupation àéhoir ;
- des déens qui comprendront le coû du commandement.
 
La sociéé[Localité 1] HABITAT n’est pas opposé àdes déais de paiement dans la mesure oùles locataires ont procééau versement du loyer courant avant l’audience.
Nénmoins, elle fait valoir que M. [F] [B] & Mme [M] [H] ne se sont pas acquitté des causes du commandement qui leur a éésignifiéle 6 novembre 2024.
 
Le rapport d’enquêe sociale a ééreç au greffe avant l’audience et lecture en a éédonné. Aux termes de ce rapport, Mme [M] indique êre séaréde M. [F] depuis septembre 2024 mais préise que celui-ci vit toujours au domicile sans pour autant participer financièement aux besoins de la vie familiale avec cinq enfants.
Elle perçit de la CAF une prestation mensuelle de 2 245 euros, une APL de 568,78 euros et la RSL de 114,06 euros. Le loyer réiduel est de 45,23 euros.
 
Mme [M] [H] comparaî àl’audience.
M. [F] [B], assignéréulièement àdomicile, ne comparaî pas, ni personne pour lui.
 
Mme [M] reconnaî la dette locative et souhaite conserver son logement. A cet éard, elle propose un rèlement éhelonnéafin d’apurer sa dette.
 
La déision éant susceptible d’appel, elle sera réuté contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procéure civile.
 
 
Motifs de la déision
 
La procéure éant réulièe, recevable et bien fondé au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il sera statuésur le fond en l’absence d’un des déendeurs et ce, en application des dispositions de l’article 472 du code de procéure civile.
 
Sur l'acquisition des effets de la clause réolutoire
 
En application de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « toute clause préoyant la réiliation de plein droit du contrat de location pour déaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du déô de garantie ne produit effet que six semaines aprè un commandement de payer demeuréinfructueux ».
En l'espèe, aux termes du contrat de location, il a éépréu expresséent àtitre de clause réolutoire que le bail serait réiliéde plein droit pour déaut de paiement des loyers deux mois aprè un commandement de payer restéinfructueux.
Il est constant qu'un commandement de payer visant cette clause a éésignifié6 novembre 2024, pour obtenir le paiement de la somme en principal de 3 033,48 euros.
Il est tout aussi constant que les causes du commandement n’ont pas ééacquitté dans le déai conventionnel de deux mois.
Mme [M] ne conteste pas cette situation et reconnaî devoir cette dette locative.
 
Dè lors, la clause réolutoire est acquise pour déaut de paiement des loyers porté au commandement et le bail se trouve réiliéde plein droit avec toutes conséuences de droit àcompter du 6 janvier 2025.
 
Sur les demandes de condamnation au paiement
En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligéde payer le loyer et les charges réupéables aux termes convenus.
  
                La sociéé[Localité 1] HABITAT, au titre d’un contrat de location, demandant la constatation de l’acquisition de la clause réolutoire stipulé dans le bail, doit rapporter la preuve de sa crénce.
 
 
 
 
En l'espèe, le déompte des loyers impayé joint àl’acte introductif d’instance est préis, il correspond au montant du loyer initial augmentédes charges, indemnité d’occupation et déontre que M. [F] [B] & Mme [M] [H], les locataires, restent devoir la somme de 6 189,61 euros, selon déompte arrêéau 5 mars 2025.
S’agissant de la dette locative, Mme [M], n‘en conteste ni le montant ni le principe.
 
En conséuence, M. [F] [B] & Mme [M] [H] seront condamné solidairement au paiement d’une somme de 6 189,61 euros au titre des loyers, charges, indemnité d’occupation et réularisations de charges impayé àla date du 5 mars 2025, une clause de solidaritééant stipulé au bail d’habitation.
 
 
Sur les déais de paiement supensifs
 
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au préent litige dispose que : « Le Juge peut, àla demande du locataire, du bailleur ou d'office, àla condition que le locataire soit en situation de réler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intéral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des déais de paiement dans la limite de trois annés, par déogation au déai préu au premier aliné de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de réler sa dette locative. Le quatrièe aliné de l'article 1343-5 s'applique lorsque la déision du juge est prise sur le fondement du préent aliné. Le juge peut d'office véifier tout ééent constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation préue au premier aliné de l'article 6 de la préente loi. Il invite les parties àlui produire tous ééents relatifs àl'existence d'une procéure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »
 
L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au préent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et àla condition que celui-ci ait repris le versement intéral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de réiliation de plein droit peuvent êre suspendus pendant le cours des déais accordé par le juge dans les conditions préues aux V et VI du préent article. Cette suspension prend fin dè le premier impayéou dè lors que le locataire ne se libèe pas de sa dette locative dans le déai et selon les modalité fixés par le juge. Ces déais et les modalité de paiement accordé ne peuvent affecter l'exéution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libèe de sa dette locative dans le déai et selon les modalité fixés par le juge, la clause de réiliation de plein droit est réuté ne pas avoir joué Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
En l'espèe, Mme [M] [H], préente àl'audience, sollicite des déais de paiement suspensifs suspendant les effets de la clause réolutoire.
 
1- Sur la capacitéde paiement
 
Il ressort des déats et des pièes versé aux déats que les revenus de M. [F] [B] et de Mme [M] [H] sont de nature àpermettre un éhelonnement de la dette locative sur une péiode de 36 mois.
La sociéé[Localité 1] HABITAT accueille l’engagement de Mme [M].
Dans ces conditions, il s'en déuit que M. [F] [B] et de Mme [M] [H] est en situation de réler sa dette locative et au vu de l’accord du bailleur, il convient d’accueillir la proposition d’éhéncier, selon les modalité dérites dans le dispositif.
 
2- Sur la reprise du paiement intéral du loyer
Il ressort éalement de l'examen du relevéde compte que M. [F] [B] et de Mme [M] [H] ont procééàla reprise du versement intéral du loyer courant, de sorte qu'ils sont éigibles aux dispositions ci-dessus rappelés.
Par conséuent, compte tenu de ce qui préèe, il convient d'accorder àM. [F] [B] et de Mme [M] [H] des déais de paiement selon les modalité déinies au dispositif et de suspendre les effets de la clause réolutoire pendant le cours des déais ainsi accordé.
Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intéês.
Les effets de la clause réolutoire éant suspendus pendant le cours des déais ainsi accordé, les demandes relatives àl’expulsion deviennent sans objet.
Il convient nénmoins de préoir que dè le premier impayéet en cas de non-respect des déais de paiement, la clause de réiliation de plein droit reprendra son plein effet et M. [F] [B] et de Mme [M] [H] seront condamné solidairement au paiement d’une indemnitémensuelle d’occupation. Par ailleurs, dans cette hypothèe, le solde restant dûdeviendra de plein droit et imméiatement exigible.
 
Sur les demandes accessoires
 
Sur les déens
Aux termes de l’article 696 du code de procéure civile, la partie perdante est condamné aux déens, àmoins que le juge, par déision motivé, n’en mette la totalitéou une fraction àla charge d’une autre partie.
 
 M. [F] [B] et de Mme [M] [H], supporteront solidairement la charge des déens, dont le coû du commandement de payer.
 
 
Par ces motifs
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise àdisposition au greffe, par jugement réutécontradictoire et en premier ressort,
 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause réolutoire figurant au bail entre [Localité 1] HABITAT et àM. [F] [B] et de Mme [M] [H] concernant le logement àusage d’habitation situéau [Adresse 2] à[Localité 1] sont rénies àla date du 6 janvier 2025 ;
CONDAMNE solidairement M. [F] [B] et Mme [M] [H] àpayer àla sociéé[Localité 1] HABITAT la somme de 6 189,61 euros ;
DIT que cette somme portera intéês au taux léal àcompter du préent jugement ;
AUTORISE M. [F] [B] et de Mme [M] [H] às’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualité de 176,00 euros et une 36èe mensualitéqui soldera la dette en principal et intéês ;
PRECISE que chaque mensualitédevra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la premièe fois le 10 du mois suivant la signification du préent jugement ;
DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intéês ;
SUSPEND les effets de la clause réolutoire pendant l’exéution des déais accordé ;
DIT que si les déais accordé sont entièement respecté, la clause réolutoire sera réuté n’avoir jamais ééacquise ;
DIT qu’en revanche, en cas de nouvelle déaillance de la locataire dans le respect de ses obligations locatives et des déais de paiement ainsi accordé, le solde de la dette deviendra imméiatement exigible 8 jours aprè l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandé avec avis de réeption resté infructueuse et la clause réolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet ;
Dans cette hypothèe :
·         ORDONNE l’expulsion de M. [F] [B] et de Mme [M] [H] des locaux situé [Adresse 2], à[Localité 1] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;
CONDAMNE solidairement M. [F] [B] et de Mme [M] [H] àpayer àla sociéé[Localité 1] HABITAT une indemnitéd’occupation s’éevant au montant du loyer augmentédes charges et subissant les augmentations préues aux baux jusqu’àla libéation effective des lieux, avec intéês au taux léal àcompter de l’exigibilitéde chacune des éhénces ;
En tout éat de cause
CONDAMNE solidairement M. [F] [B] et de Mme [M] [H] aux déens dont le coû du commandement de payer ;
 
           DIT que la préente déision sera notifié par le greffe du tribunal àM. le Préet de la Marne en application de l’article R.412-2 du Code des procéures civiles d’exéution ;
 
             RAPPELLE que la préente déision est exéutoire àtitre provisoire.