TJ 87085, 19 sept. 2025, RG 25/00139

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES
N° du dossier : N° RG 25/00139 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GJE7
Nature:30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

ORDONNANCE DE REFERE

du 19 Septembre 2025

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Karine MOUTARD lors des débats et de Sonia ROUFFANCHE, Greffier lors du prononcé, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [G]
[Adresse 1]
[Localité 1] / FR
représenté par Maître Matthieu GILLET de la SELARL DEMOSTHENE, avocats au barreau de LIMOGES

Madame [Y] [G]
[Adresse 2]
[Localité 1] / FR
représentée par Maître Matthieu GILLET de la SELARL DEMOSTHENE, avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDEUR

Monsieur [U] [X]
[Adresse 3]
[Localité 1] / FR
représenté par Me Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 12 mars 2025 date à laquelle nous avons renvoyé successivement l’affaire au audiences du 16 avril 2025, 18 juin 2025 puis au 04 juillet 2025, nous avons mis l’affaire en délibéré au 19 Septembre 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 mai 2008, Mme [Y] [G] et M. [R] [G] ont consenti à M. [U] [X] un bail commercial dérogatoire pour une durée de vingt-trois mois à compter du 1er mai 2008 portant sur des locaux sis à [Adresse 4] en contrepartie d’un loyer mensuel indexé de 400 euros hors taxes.

A l’issue du bail dérogatoire, le preneur s’est maintenu dans les lieux et a été laissé en possession.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire.

Par acte du 21 février 2025, Mme [Y] [G] et M. [R] [G] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans M. [U] [X], au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, ensemble l’article L 145-41 du code de commerce,aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire, ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est, avec transport des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu’il leur plaira de choisir, aux frais, risques et périls de l’expulsé, de le voir condamner au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1651,52 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer jusqu’à complet paiement de la dette, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux et ce avec intérêts de droit, enfin d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières du défendeur.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 juillet 2025 au cours de laquelle Mme [Y] [G] et M. [R] [G], représentés par leur conseil, ont, reprenant oralement leurs dernières conclusions, demandé au juge des référés de :
- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de M. [U] [X] exerçant sous l’enseigne HEL ainsi que de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procéder à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au requérant de choisir, aux frais, risques et périls du preneur expulsé, et ce en garantie de toutes les somes qui pourront être dues (article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;
- condamner le défendeur au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir avec intérêts de droit ;
- condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme de 550 euros jusqu’à son départ effectif des lieux, ce avec intérêts de droit ;
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 1500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par eux en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût di commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

En réplique, M. [U] [X], représenté par son conseil, a conclu au rejet des demandes au motif pris de contestations sérieuses. Il a sollicité la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour complet exposé des prétentions et moyens des parties aux dernières conclusions déposées par chacune d’elles au sens de l’article 446-2 du code de procédure civile.

SUR CE

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, provisions et expulsion

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article L. 145-5 du code de commerce, “dans sa rédaction en vigueur applicable au litige, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et, au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.”

En l’espèce, les consorts [G] soutiennent qu’à défaut de renégociation entre eux et le preneur, les stipulations du bail dérogatoire continuent de régir leurs relations de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail initial est applicable.

M. [X] oppose que dans la mesure où d’une part le bail dérogatoire initial n’a pas été renouvelé et d’autre part qu’aucun nouveau bail n’a été conclu entre les parties, il bénéficie désormais d’un bail commercial mais sans qu’aucune clause résolutoire ne puisse lui être opposée.

Il n’est toutefois pas contesté que M. [U] [X] est resté dans les lieux après le 31 mars 2010 et a été laissé en possession par le bailleur.

M. [U] [X] bénéficie donc d'un nouveau bail prenant effet à l'expiration du bail dérogatoire, et ce, à défaut de nouvelles conventions, aux mêmes conditions et clauses que celles du bail expiré, à l’exception des clauses non compatibles avec le statut des baux commerciaux tels que régi par les articles L. 145-41 et suivants du code de commerce.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, la clause résolutoire d'un bail devant s'interpréter strictement.

Il sera rappelé à cet égard qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l'espèce, les consorts [G] se prévalent du commandement de payer, visant la clause résolutoire et signifié le 4 décembre 2024, pour voir constater avec l’évidence requise en référé la résolution du contrat de bail et l'expulsion de leur locataire. Ils soutiennent de première part que le preneur n'a ni contesté le commandement, ni réglé le solde dû dans le délai d'un mois du commandement, de deuxième part que ce dernier avait accepté l'augmentation de loyer en 2023 et devait accepter la hausse du loyer en 2024, d'ailleurs déplafonné après 12 ans, de troisième part que, par son paiement volontaire en cours d’instance de l'intégralité de la dette, le preneur en a reconnu le principe et le montant.

M. [U] [X] conteste l'arriéré locatif. Il oppose que le montant réclamé correspond à la part d'augmentation du prix du loyer que les bailleurs ont entendu lui imposer unilatéralement et qu'il estime excessive.

Il échet de rappeler que la circonstance qu'il a, en cours d’instance, payé la totalité de la dette réclamée par commandement, est sans emport sur la contestation qu'il élève.

Le bail prévoit en son article "X - clause résolutoire" : "les parties conviennent expressément qu'en cas de manquement par le preneur à l'une quelconque de ses obligations qui sont toutes de rigueur et notamment non paiement de tout ou fraction du loyer aux termes convenus [...] le bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure d'exécuter restée sans effet."

Le commandement de payer signifié le 4 décembre 2024 à M. [U] [X] vise cette clause.

Ce commandement porte, selon le décompte reproduit dans l'acte, sur un arriéré locatif de 1781,48 euros comprenant, outre les coûts du commandement et des lettres recommandées 2023 et 2024, les parts laissées impayées des loyers réclamés à hauteur de 550 euros de juin 2023 à décembre 2024.
Or, contrairement à ce qu'avancent les bailleurs, il s'évince des courriers que le preneur leur a adressés dès octobre 2023, qu'il a contesté la hausse du loyer, portée à 550 euros en mai 2023 contre 450 euros auparavant, acceptant de payer 500 euros par mois, ce qu'il a d'ailleurs fait.

Si les parties avaient convenu le 8 mai 2008 d'un loyer mensuel de 400 euros hors taxes, avec une clause d'échelle mobile à la date anniversaire du bail, les bailleurs, qui n'ont manifestement pas donné d'explication au preneur sur la hausse pratiquée, n'ont ni prétendu, ni justifié au cours de la présente instance avoir fait application de cette clause. Ils n'ont pas davantage soutenu avoir respecté les conditions de mise en oeuvre du déplafonnement qu'ils ont évoqué dans leurs écritures.

Il s'ensuit que les contestations émises par le preneur sur le principe même de la dette locative contenue dans l'acte de commandement ne sont pas irrémédiablement vaines devant le juge du fond.

Dès lors, la demande en constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et ses demandes subséquentes se heurtant à une contestation sérieuse, il sera dit n'y avoir lieu à référé.

Sur les frais de procès

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [G], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance et, en application de l'article 700 du même code, au paiement d'une somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS