TJ 31555, 1 sept. 2025, RG 25/01353

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/01353 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UB4V

JUGEMENT

N° B

DU : 01 Septembre 2025

[Z] [E] [V] [R]
[N] [W] [H] [C] [X] épouse [R]

C/

[A] [Q]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 01 Septembre 2025

à Me CHAZEIRAT

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 01 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 02 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [Z] [E] [V] [R], demeurant [Adresse 2]

Mme [N] [W] [H] [C] [X] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Sandrine CHAZEIRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [A] [Q], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [Z] et Madame [X] [N] épouse [R] ont donné à bail, par l'intermédiaire de la société TENDANCE IMMOBILIER, à Monsieur [Q] [A] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 2] par contrat à effet du 20/07/2012, moyennant un loyer mensuel de 830€ et 60€ de provision sur charges.

Les bailleurs ont constaté un défaut d'entretien du bien en extérieur notamment du jardin et une non production de l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs malgré leur demande.

Un commandement d'avoir à justifier de l'assurance visant la clause résolutoire a été signifié le 12/08/2024 au locataire. En outre, il lui a été fait commandement de produire le certificat de ramonage de la cheminée et de la chaudière ainsi que d'entretenir le bien loué.

Monsieur [Q] [A] paie de façon partielle ses loyers depuis le mois de septembre 2024.

Ainsi, un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 150€, de justifier de l'assurance locative, de justifier de l'occupation effective des lieux loués, a été signifié le 10/02/2025 à Monsieur [Q] [A].

Monsieur [R] [Z] et Madame [X] [N] épouse [R] ont ensuite fait assigner Monsieur [Q] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant au fond le 18/04/2025.

Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de :

- constater par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, la résiliation de plein droit du bail conclu entre les époux [R] et Monsieur [Q],
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [A] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [Q] à régler aux époux [R] :
la somme de 150€ correspondant aux complément du loyer des mois de septembre 2024, octobre, novembre, décembre, janvier 2025, étant précisé que ces sommes porteront intérêts à compter du 1/09/2024,la somme de 2 500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,- fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1 030€ mensuels,
- condamner Monsieur [Q] au paiement de l'indemnité d'occupation jusqu'à son départ des lieux,

Subsidiairement,
- prononcer la résiliation du bail conclu entre les époux [R] et Monsieur [Q],
- fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1 030€ mensuels,
- condamner Monsieur [Q] [A] au paiement de l'indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux,
- condamner Monsieur [Q] à régler aux époux [R] :
la somme de 150€ correspondant aux complément du loyer des mois de septembre 2024, octobre, novembre, décembre, janvier 2025, étant précisé que ces sommes porteront intérêts à compter du 1/09/2024,la somme de 2 500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,- condamner Monsieur [Q] aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d'huissier, et les frais de commandement.

A l’audience du 2/06/2025, Monsieur [R] [Z] et Madame [X] [N] épouse [R] ont comparu représentés par leur conseil, et ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance actualisant le montant de la dette à la somme de 300€ mois de juin 2025 inclus.

Monsieur [Q] [A] dont l'assignation a été signifiée à étude, n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 1/09/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 18/04/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 11/02/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18/04/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose :
Le locataire est obligé :
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le bail à effet du 20/07/2012 contient une clause résolutoire (page 4) et un commandement visant cette clause en date du 12/08/2024 d'avoir à justifier de l'assurance dans le délai d'un mois été signifié au locataire.
Un second commandement en date du 10/02/2025 visant la clause résolutoire d'avoir notamment à justifier de l'assurance locative a été également signifié à Monsieur [Q] [A].

Ce commandement du 12/08/2024 est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13/09/2024.

L’expulsion de Monsieur [Q] [A] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Les demandeurs ont réactualisé la dette locative à l'audience à la somme de 300€ mois de juin 2025 inclus, somme correspondant aux complément de loyer dus.

Les courriers relatifs à la révision du loyer du 2/08/2024 et « pour paiement de loyer incomplet » du 8/01/2025 adressés en LRAR au locataire ont été renvoyés à l'expéditeur.
L'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose :
I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Les époux [R] produisent un commandement de payer les loyers et charges pour un montant en principal de 150€, de justifier de l'assurance locative, de justifier de l'occupation effective des lieux loués, signifié le 10/02/2025 à Monsieur [Q] [A].

Ce commandement fait état à la date de la signification « d'un loyer actuellement de 1 030€ ».
Il mentionne un arriéré locatif de septembre 2024 à janvier 2025 (30€ X 5) soit 150€ en principal.

Ainsi, le locataire n'a eu connaissance qu'à la date de la signification du 10/02/2025 de la volonté des bailleurs de réviser le loyer, les courriers évoqués précédemment n'ayant pas été réceptionnés.

La révision du loyer ne prendra effet qu'à partir du mois de février 2025 et la somme due sera fixée à 150€ (30€ X 5) au titre de l'arriéré locatif de février à juin 2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à verser à Monsieur [R] [Z] et Madame [X] [N] épouse [R] la somme de 150€ mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10/02/2025 date du commandement de payer.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13/09/2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit à la somme de 1 030€ à compter du mois de juillet 2025 ( la révision du loyer de 30€ mensuels ne courant qu'à compter de février 2025 et ayant fait l'objet d'une demande de paiement séparée jusqu'en juin 2025 ).

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Q] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les frais de constat de commissaire de justice, et les frais de commandement.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [R] [Z] et Madame [X] [N] épouse [R], Monsieur [Q] [A] sera condamné à leur verser une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 20/07/2012 conclu entre Monsieur [R] [Z] et Madame [X] [N] épouse [R] d'une part et Monsieur [Q] [A] d'autre part relatif à une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 13/09/2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Q] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Q] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [Z] et Madame [X] [N] épouse [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [A] à verser à Monsieur [R] [Z] et Madame [X] [N] épouse [R] la somme de 150€, au titre de l'arriéré locatif de février à juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10/02/2025 date du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [A] à verser à Monsieur [R] [Z] et Madame [X] [N] épouse [R] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, pour la période courant du 13/09/2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 030€ à compter du mois de juillet 2025, le locataire étant condamné complémentairement à payer la révision du loyer de février à juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [A] à verser à Monsieur [R] [Z] et Madame [X] [N] épouse [R] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [R] [Z] et Madame [X] [N] épouse [R] de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [A] aux dépens, qui comprendront notamment les frais de constat de commissaire de justice, et les frais de commandement ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière Le Président