TJ 30007, 15 sept. 2025, RG 25/00658

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:
JUGEMENT DU : 15 Septembre 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00658 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVVW

JUGEMENT CIVIL

Contentieux inférieur à 10 000 €

PARTIES :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’Immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Eve TRONEL-PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée par Me Anne CANDILLON, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [R]
né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [T] épouse [R]
née le [Date naissance 2] 1939 à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Les débats ont eu lieu en audience publique le 02 Juin 2025 devant Claire SARODE, Juge, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le quinze Septembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [R] et Madame [N] [R] née [T] sont propriétaires l'un en qualité de nu-propriétaire et l'autre en qualité d'usufruitier, des lots 32, 51, 52 et 73 au sein de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 2] dont la SAS LAMY est le syndic du syndicat des copropriétaires.

Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 juin 2024, Monsieur [V] [R] est mis en demeure de régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] la somme de 2 144,11 euros au titre, notamment, des frais de copropriété impayés et dont la somme a été arrêté au 13 juin 2024.

Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 juin 2024, Madame [N] [R] née [T] est mise en demeure de régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] la somme de 2 144,11 euros au titre, notamment, des frais de copropriété impayés et dont la somme a été arrêté au 13 juin 2024.

C'est ainsi que, ne parvenant à obtenir paiement des charges de copropriétés, par exploit en date du 9 avril 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY, a assigné Monsieur [V] [R] et Madame [N] [R] née [T] devant le tribunal judiciaire d'ALES, aux fins, notamment, de les voir condamnés à lui payer la somme de 3 627,46€ au titre des charges et ce avec intérêts légaux à compter du 21 juin 2024.

L'affaire a été retenue à l'audience du 2 juin 2025 à 9h.

A l'audience du 2 juin 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation dans laquelle il demande au tribunal de :

-CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [N] [R] née [T] à lui payer la somme de 3 627,46€ au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 ;
-CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [N] [R] née [T] à lui payer la somme de 1200€ au titre de l'article 700 du CPC outre la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts ;
-CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [N] [R] née [T] à régler les sommes retenues par l'huissier, par application de l'article A444-32 du code de commerce ;
-DIRE n'y écarter l'exécution provisoire de plein droit

Au soutien de ses prétentions et au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 et de l'article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY soutient que Monsieur [V] [R] et Madame [N] [R] née [T] leur sont redevable de la somme de 3627,46€ au titre, notamment des charges de copropriété impayées.

A l'audience du 2 juin 2025, ni Monsieur [V] [R] ni Madame [N] [R] née [T], bien que régulièrement assignés à étude, n'étaient présents ou représentés, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile : " si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

Sur la demande en paiement des charges :

Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges (…) ".

Selon l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur,
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. "

L'article 14-1 du même texte dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ", ce alors que son article 19-2 dispose que " A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (...) ".

L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Par ailleurs, l'article 1231-6 du Code civil indique que " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ".

En l'espèce, pour justifier de sa créance, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [Adresse 1] produit :

-le décompte des charges au 11 mars 2025,
-les appels de fonds de mars 2023 à avril 2024,
-les procès-verbaux d'assemblée général de 2023 et 2024 avec l'accusé de réception de l'envoi,
-le contrat de syndic,
-un extrait du règlement de la copropriété,
-les mises en demeure adressées aux défendeurs le 21 juin 2024, avec les accusés de réception " pli avisé non réclamé ",
-le relevé de propriété.

Il résulte des pièces produites que l'indivision [R] [T] est redevable des charges de copropriété, des appels de fonds travaux votés en assemblée générale et de la cotisation des fonds travaux rendus obligatoire par l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucun paiement n'est intervenu par les défendeurs depuis le mois d'avril 2023.

Néanmoins, ce décompte comprend des frais de recouvrement et des frais de suivi du dossier contentieux qui ne constituent pas des charges de copropriété.

En conséquence, au regard du décompte produit, Monsieur [V] [R] et Madame [N] [T] sont redevables des sommes suivantes au titre des charges et des travaux, déduction des frais de procédure relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

-Au titre de l'année 2023 : 735,78 euros,
-Au titre de l'année 2024 : 1.470,80 euros,
-Au titre de l'année 2025 : 735,40 euros.

Soit un total de 2.941,98 euros auxquels il convient de déduire 442,77 euros de régularisation de charges, soit 2.499,21 euros.

A cela s'ajoute, les cotisations des fonds de travaux ALUR pour 58,20 euros (4 appels de fonds en avril 2024 et janvier 2025) ainsi que les appels de fonds travaux votés en assemblée générale pour un montant de 102,57 euros.

Monsieur [V] [R] et Madame [N] [T] seront condamnés à payer la somme de 2.659,98 euros qui porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation, les mises en demeure n'ayant pas été réceptionnées.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrements induits par la résistance du débiteur

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur (...) ".

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 dispose que " Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre.

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Relance après mise en demeure ;
Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;
Frais de constitution d'hypothèque ;
Frais de mainlevée d'hypothèque ;
Dépôt d'une requête en injonction de payer ;

Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles)".

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la prise en charge de 771,48 euros au titre de l'article 10-1sus-cité.

Au regard du décompte produit cette somme correspond à des vacations contentieuses mais dont les factures ne sont pas versées.

Ainsi, seuls les frais de mise en demeure seront retenus à hauteur de 96 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le demandeur fait valoir que Monsieur [V] [R] et Madame [N] [T] se sont abstenus sans motif légitime de régler les charges de copropriété causant un préjudice distinct du retard de paiement, d'autant que ceux-ci ont d'ores et déjà été condamnés pour des charges demeurées impayées à trois reprises entre 2019 et 2021.

Le demandeur verse effectivement les précédents jugements révélant une négligence persistante des défendeurs dans le paiement des charges qui leur incombent, ce qui compromet forcément le bon fonctionnement de la copropriété et son équilibre financier, d'autant qu'elle doit ensuite recouvrir ses charges par la mise en œuvre de procédures d'exécution forcée.

Par conséquent, Monsieur [V] [R] et Madame [N] [T] seront condamnés à payer la somme de 1.800 euros au titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Selon l'article 695 et 696 du code de procédure civile, [V] [R] et Madame [N] [T] succombant, il sera condamné aux entiers dépens.

Les dépens sont énumérés limitativement par l'article 695 et ne contiennent pas les frais de l'exécution forcée. La demande du Syndicat sera rejetée à ce titre.

Les défendeurs seront également condamnés à la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS