TJ 30007, 4 sept. 2025, RG 25/00061

MINUTE N°:
DÉBATS : 19 Juin 2025
ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025
DOSSIER N° :N° RG 25/00061 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUJL

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS
République Française, au nom du Peuple Français,

Chambre des Référés CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Simon LANES,

GREFFIERS : Madame Christine TREBIER, lors des débats
Madame Sarah AUFFRAY, lors du délibéré

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI CHIMENSIS, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]
représentée par Me Laure CABANE, avocat au barreau d’Alès

DEFENDEURS

S.A.R.L. EURL [Y] [N], dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]
représentée par Me Nordine TRIA, avocat au barreau d’Alès

Madame [L] [D], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]

représentée par Maître Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocat au barreau de Nîmes

Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]

représenté par Maître Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocat au barreau de Nîmes

Madame [S] [D] épouse [V], demeurant [Adresse 5] - [Localité 4]

représentée par Maître Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocat au barreau de Nîmes

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SCI SYLMAR dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 4]

représentée par Maître Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocat au barreau de Nîmes
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 15 novembre 1977 par Maître [M], Monsieur [Z] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] ont acquis une maison à usage d'habitation et à usage commercial sise à [Localité 1], [Adresse 6], élevée d'un étage sur rez-de-chaussée sur la route nationale à l'aspect du couchant et de deux étages sur rez-de-chaussée, a l'aspect du levant, avec terrain attenant. Ledit immeuble alors cadastré section AI, n°[Cadastre 1], observation étant ici faite que la parcelle AI, n°[Cadastre 1] a été divisée en deux nouvelles parcelles (AI, n°[Cadastre 2] et AI, n°[Cadastre 3]) suite à une cession intervenue le 29 Septembre 1978 via acte reçu par Me [C] et que la parcelle n°[Cadastre 3] est restée la propriété des époux [D].

Le 04 octobre 2022, suivant acte reçu par Me [M], Notaire à [Localité 2], Monsieur [Z] [D] et Madame [J] [W] épouse [D], ont vendu à Monsieur [N], une parcelle de terrain à bâtir sise sur le territoire de la commune de [Localité 1] (30), cadastrée section AI, n°[Cadastre 4].

Ladite parcelle provenant de la division de la parcelle cadastrée section Al, n°[Cadastre 3] en deux nouvelles parcelles :

-Section AI, n°[Cadastre 4], objet de la vente à Monsieur [N] ;
-Section AI, n°[Cadastre 5], restant la propriété des époux [D].

Suivant acte reçu par Me [I], notaire soussigné, le 8 juillet 2003, Monsieur [Z] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] ont vendu à la SCI CHIMENSIS, un bien immobilier cadastré AI, n°[Cadastre 6], lot n°2.

Ladite parcelle provenant de la parcelle alors cadastrée AI n°[Cadastre 5] divisée en deux nouveaux numéros :

-AI, n°[Cadastre 7] appartenant à Monsieur et Madame [D],
-AI, n°[Cadastre 6] pour laquelle un état descriptif de division règlement de copropriété a été établi en deux lots LOT UN et LOT DEUX.

Puis, le 25 juin 2004, par acte reçu par Me [I], notaire soussigné, les époux [D] ont vendu à LA SCI CHIMENSIS, divers biens immobiliers et notamment la parcelle AI, n°[Cadastre 8] ainsi que le lot n°1 de la parcelle AI, n°[Cadastre 6].

Cette parcelle cadastrée AI, n°[Cadastre 8] provient de la parcelle cadastrée AI, n°[Cadastre 7] divisée en trois nouveaux numéros :

-AI, n°[Cadastre 9], restant la propriété des consorts [D] ;
-AI, n°[Cadastre 10] restant la propriété des consorts [D] ;
-AI, n°[Cadastre 8], objet de la vente

Par acte de vente reçu le 13 avril 2005, reçu par Maître [V] [I], notaires à [Localité 2], Monsieur [Z] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] ont vendu à Monsieur [Y] [N] la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 9] [Adresse 6] à [Localité 1].

La SCI CHIMENIS dénonce l'état d'enclavement de ses fonds. C'est la raison pour laquelle, Madame [L] [D], Monsieur [O] [D] et Madame [S] [D], en leur qualité d'héritiers, ont été convoqués pour une tentative de conciliation.

Après deux réunions en dates du 24 avril 2024 et du 6 septembre 2024, aucun accord n'a pu être trouvé et l'échec de la tentative de conciliation a été constaté lors de la réunion du 6 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date des 24 et 28 janvier 2025, la SCI CHIMENSIS a attrait Madame [L] [D], Monsieur [O] [D] et Madame [S] [D] (ci-après dénommés les consorts [D]) et la SARL EURL [Y] [N], devant le Président du Tribunal judiciaire d'ALES afin que puisse être ordonnée une expertise judiciaire par la désignation d'un géomètre-expert et que les dépens puissent être laissés provisoirement à la charge de chacune des parties.

Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 14 avril 2025, les consorts [D] demandent au juge des référés de :

-Prononcer la mise hors de cause de Monsieur [O] [D], Madame [L] [D] et Madame [S] [V] née [D] ;
-Accueillir l'intervention volontaire de la SCI SYLMAR ;
-Débouter la SCI CHIMENSIS de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
-Condamner la SCI CHIMENSIS à porter et payer à la SCI SYLMAR la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la SCI CHIMENSIS aux dépens.
-A titre très infiniment subsidiaire, et dans l'hypothèse où il serait fait droit aux demandes de la SCI CHIMENSIS, compléter la mission impartie à l'expert judiciaire qui sera désigné.

Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 05 juin 2025, la SCI CHIMENSIS reprend les termes de son assignation et ajoute en sus de :

-Constater qu'elle s'en rapporte à justice sur la demande d'extension de la mission impartie à l'expert,
-Débouter les défendeurs de leurs plus amples demandes.
-Par conclusions déposées à l'audience du 05 juin 2025, la SCI CHIMENSIS reprend les termes de son assignation et ajoute en sus de :

Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 11 juin 2025, la SARL EURL [Y] [N] demande au juge des référés de :

-Constater que l'EURL [Y] [N] n'est pas propriétaire des parcelles évoquées dans l'acte introductif d'instance en date du 24/01/2025 ;
-Mettre hors de cause l'EURL [Y] [N] ;
-Condamner la SCI CHIMENSIS à porter et payer la somme de 1 500 € à l'EURL [Y] [N] par application des dispositions de l'article 700 du CPC ;
-La condamner aux entiers dépens.

A l'audience du 19 juin 2025, la SCI CHIMENSIS explique être propriétaire de deux fonds (n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8]) qui sont enclavés. Elle indique avoir voulu vendre ses terrains, mais que cela n'étant pas possible, faute de droit de passage. C'est la raison pour laquelle La SCI CHIMENSIS sollicite une expertise judiciaire, ne s'oppose pas à la demande de complément de mission des consorts [D], mais s'oppose à l'article 700 demandée par la SARL EURL [Y] [N].

La SARL EURL [Y] [N] explique que la parcelle AI [Cadastre 4] lui a été vendue et qu'il en est toujours propriétaire. Il a été attrait à la cause en qualité d'EURL, qui existe toujours.

Elle sollicite sa mise hors de cause ainsi qu'un article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [D] font savoir qu'il y a eu une division des parcelles donnant lieu aux parcelles n°[Cadastre 6], [Cadastre 10] et [Cadastre 8]. Les 2 bâtiments ne communiquent plus depuis que la SCI CHIMENSIS a fait des travaux. Il n'y a donc pas de motifs légitimes permettant de faire droit à la demande d'expertise judiciaire.

Il est alors demandé à titre principal, le rejet de la demande d'expertise et subsidiairement un complément de mission.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures de la demanderesse pour un exposé complet de ses prétentions et moyens.

À l'audience, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la demande d'intervention volontaire et mise en cause :

Aux termes de l'article 328 du code de procédure civile " L'intervention volontaire est principale ou accessoire ".

Aux termes de l'article 329 du code de procédure civile " L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention ".

Aux termes de l'article 330 du code de procédure civile " L'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention ".

Aux termes de l'article 331 du code de procédure civile " un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense ".

-Sur la mise hors de cause de la SARL EURL [Y] [N]

En l'espèce, la SARL EURL [Y] [N] demande sa mise hors de cause aux motifs que la société a été attraite à la cause par la SCI CHIMENSIS selon assignation en date du 24 janvier 2025 alors qu'elle n'est pas propriétaire des biens litigieux.

En réponse, la SCI CHIMENSIS explique que dans l'hypothèse où Monsieur [Y] [N] viendrait à prouver qu'il est propriétaire à titre personnel des parcelles visées, il conviendrait de l'attraire personnellement à la cause tout en mettant hors de cause sa société.

En l'état des actes notariés versés au débat, tels que mentionnés dans l'exposé du litige, il apparaît que Monsieur [Y] [N] est propriétaire à titre personnel des parcelles cadastrées section AI n°[Cadastre 4] et [Cadastre 9].

Par conséquent, il y a lieu de déclarer la SARL EURL [Y] [N] hors de cause.

-Sur l'intervention volontaire de la SCI SYLMAR et sur la mise hors de cause de Monsieur [O] [D], Madame [L] [D] et Madame [S] [V] née [D]

En l'espèce, selon acte authentique de vente en date du 28 juin 2024 reçu par Maître [T] [X], notaire à [Localité 5], [O] [D], Madame [L] [D] et Madame [S] [V] née [D] ont vendu à la SCI SYLMAR une construction avec terrain attenant la parcelle cadastrée Section AI n°[Cadastre 10] comprenant :

-Au rez-de-chaussée un local commercial exploité actuellement à usage de boulangerie;
-Au rez-de-cour : la cour et le fournil de la boulangerie ;
-A l'étage : 3 appartements dont deux actuellement loués.

Dès lors, est sollicitée la mise hors de cause de Monsieur [O] [D], Madame [L] [D] et Madame [S] [V] née [D] et que l'intervention volontaire de la SCI SYLMAR soit accueillie en sa qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 10].

En l'état de ces éléments, il apparaît conforme à une bonne administration de la justice que la demande d'intervention volontaire de la SCI SYLMAR, en sa qualité propriétaire de la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 10] depuis le 28 juin 2024, soit accueillie et que soient déclarés hors de cause Monsieur [O] [D], Madame [L] [D] et Madame [S] [V] née [D].

II/ Sur la demande d'expertise

L'article 145 du code de procédure civile énonce que " s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé " ;

Étant précisé que la présence ou non de contestation sérieuse est indifférente à la mise en place d'une mesure d'expertise, qui nécessite néanmoins, un motif légitime pour être ordonnée.

Bien que ne préjugeant pas des responsabilités encourues, il est constant que la mesure d'expertise doit reposer cumulativement sur :

-un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé, -une prétention non manifestement vouée à l'échec,
-la pertinence des faits et l'utilité de la preuve,

En l'espèce, suivant acte reçu par Me [I], notaire soussigné, le 8 juillet 2003, les époux [D] ont vendu à la SCI CHIMENSIS, un bien immobilier cadastré AI, n°[Cadastre 6], lot n°2.

L'acte prévoyait :

-En page 10 :

Une clause intitulée " CONSTITUTION DE SERVITUDES " dans laquelle il est mentionné " Afin de permettre à l'Acquéreur d'accéder au sous-sol restant à appartenir au Vendeur (LOT 1), où se trouve tous les réseaux communs à l'immeuble et les compteurs d'eau et permettre à l'acquéreur de faire les relevés nécessaires et si besoin est de procéder l'entretien ou au remplacement desdits réseaux et canalisations, le Vendeur lui concède à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage par le couloir.

Ladite constitution de servitude est constituée à titre gratuit ".

-En page 13 :

Une clause intitulée " RAPPEL DE SERVITUDES dans laquelle est repris " Servitude de passage et passage de toutes canalisation tant en aérien qu'en souterrain suivant acte reçu par Me [M], notaire à [Localité 2], le 9 Août 2002 (…)

Il résulte de cet acte ce qui suit retranscrit par extrait :

Afin de permettre à l'acquéreur d'accéder à la propriété vendue, le vendeur lui concède, à titre de servitude réelle et perpétuelle, le droit de passage sur son fonds cadastré Section AI, n°[Cadastre 5].

Ce droit de passage s'exercera sur la partie non bâtie du fonds servant située en limite séparative du fonds dominant sur une surface de 96 m² le tout étant figuré en teinte jaune sur le plan annexé aux présentes après mention.

En conséquence, les propriétaires du fonds dominant, leurs visiteurs et employés ultérieurement, dans les mêmes conditions, les propriétaires successifs dudit fonds, auront le droit de passer sur le fonds servant à l'endroit ci-dessus défini, en tout temps et à toute heure, à pied et avec tous véhicules, pour se rendre à leur fonds et en revenir, à partir de la voie publique dénommée "[Adresse 7]".

Les frais d'entretien de cette servitude seront à la charge commune des utilisateurs.

Cette servitude 'entend également du droit de faire passer, tant en aérien qu'en souterrain, tous réseaux et canalisations et de poser tous regards, compteurs et abri-compteurs sur le fonds servant en vue de l'alimentation du fonds dominant, à tous réseaux publics d'eau, électricité, tout à l'égout ou autres.

En outre, le propriétaire du fonds dominant, cadastré Section AI N° [Cadastre 4], aura le droit de créer toutes ouvertures pouvant entraîner des vues droites ou obliques sur le fonds servant nécessaires à la réalisation de son projet.

Pour les besoins de la publicité foncière, il est ici précisé : que le fonds dominant est la parcelle cadastrée Section AI N°[Cadastre 4] présentement vendue que le fonds servant est la parcelle cadastrée Section AI N°[Cadastre 5] restant la propriété du vendeur. ".

Ces dispositions contractuelles ont également été reprises dans une clause intitulée "RAPPEL DE SERVITUDES " en page 8 de l'acte notarié du 25 juin 2004, par acte reçu par Me [I], notaire soussigné, dans lequel les consorts [D] ont vendu à la SCI CHIMENSIS, divers biens immobiliers et notamment la parcelle AI, n°[Cadastre 8].

La SCI CHIMENSIS dénonce l'absence de servitude de passage a minima au profit de la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 8], pour accéder au chemin des près et estime que seul le local commercial situé au premier étage dispose depuis sa création d'un accès sur la voie publique. Le rez-de-chaussée ainsi que le sous-sol de la parcelle [Cadastre 6] et la parcelle [Cadastre 8] dans sa totalité ne peuvent être donc desservis que par le chemin des près.

Ainsi, la présente procédure a pour objet de voir nommer un expert judiciaire, un géomètre-expert, afin qu'il puisse notamment constater l'état d'enclave des fonds de la SCI CHIMENSIS au sens des articles 682 et suivants du Code civil et, dans cette hypothèse, décrire les solutions permettant de désenclaver les propriétés de la requérante.

En réponse, la SCI SYLMAR explique la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 6] et contiguë de la parcelle AI n°[Cadastre 8] appartenant à la SCI CHIMENSIS dispose incontestablement d'un accès sur la voie publique via le [Adresse 8].

De plus, il est précisé qu'à l'occasion de ses travaux de surélévation et extension du local commercial acquis en 2003, par réunion des parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 8], la SCI CHIMENSIS a modifié la configuration des lieux et organisé un accès à l'immeuble par la partie arrière assise sur la parcelle [Cadastre 8], réunissant ainsi les deux fonds, et ce alors même qu'elle savait pertinemment qu'il n'y avait pas d'issue et qu'elle ne disposait d'aucune servitude de passage conventionnellement consentie sur la parcelle [Cadastre 10] pour y accéder. La SCI CHIMENSIS ne peut donc aujourd'hui se prévaloir de son propre fait et doit assurer l'accès via la parcelle AI [Cadastre 6].

Dès lors, en l'absence de caractérisation d'un état d'enclave, il ne pourra être fait droit à la demande d'expertise sollicitée.

Toutefois, en l'état des éléments du dossier, compte-tenu de la configuration des lieux, lesquels ont subi de nombreuses divisions parcellaires, des imprécisions présentes sur l'acte notarié du 05 juin 2024 par la mention " le Lot n° : 1 - Au sous-sol, un local avec accès par l'arrière " et du litige présent entre les parties, la SCI CHIMENSIS justifie d'un motif légitime à la réalisation d'une mesure d'investigation qui permettra d'éclairer les parties et le tribunal de céans sur l'ensemble des divisions parcellaires consécutives, sur la configuration des lieux, et de rechercher la présence d'un enclavement outre les éventuelles solutions de désenclavement.

L'expertise sera réalisée aux frais avancés par les demanderesses qui y ont intérêt, dans les termes et selon les modalités précisées au présent dispositif.

III/ Sur le complément de mission d'expertise :

En l'espèce, la SCI SYLMAR sollicite que l'expert puisse également se prononcer sur les points suivants :

-Examiner et décrire les travaux d'extension du salon de coiffure existant, aménagement d'un local commercial et création d'un logement à l'étage édifiés sur les parcelles AI [Cadastre 6] et [Cadastre 8] ;
-Dire s'ils ont été réalisés conformément à l'arrêté de permis de construire n°PC3028405A0017 délivré par la commune de [Localité 1] le 25 juillet 2005 ;
-Dire si les ouvertures réalisées par la SCI CHIMENSIS constituent des vues irrégulières ;
-Dire si le trottoir empiète sur la propriété de la SCI SYLMAR cadastrée section AI n°[Cadastre 10] ;
-Le cas échéant, donner les solutions techniques pour y remédier ;
-Donner tout élément permettant de chiffrer le préjudice de jouissance de la SCI SYLMAR.

En réponse, la SCI CHIMENSIS s'en rapporte à la justice afin d'assurer à ses futurs acquéreurs la parfaite légalité du bien immobilier.

Par conséquent, le complément de mission n'étant pas contesté par les parties, il convient de faire droit à la demande de la SCI SYLMAR.

IV/ Sur les demandes accessoires :

-Pour la SARL EURL [Y] [N],

L'article 696 du code de procédure civile dispose que " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.”

Ainsi La SCI CHIMENSIS sera condamnée aux entiers dépens d'instance.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la SARL EURL [Y] [N], la charge de l'intégralité de ses frais irrépétibles au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, SCI CHIMENSIS sera condamnée à verser à la SARL EURL [Y] [N], la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

-Pour la SCI SYLMAR,

Les dépens seront réservés. Si, toutefois, passé un délai de quatre mois après le dépôt du rapport, aucune instance au fond n'a été engagée, les dépens seront mis à la charge de la SCI CHIMENSIS, sauf meilleur accord entre les parties.

A ce stade de la procédure, il n'est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles, ces derniers seront réservés.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS