TJ 93008, 8 sept. 2025, RG 25/03781

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03781 - N° Portalis DB3S-W-B7J-25T6

Minute : 25/1079

Monsieur [J] [C] [M]
Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

C/

Madame [O] [D]
Monsieur [F] [V]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [J] [C] [M],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [O] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 janvier 2023, Monsieur [J] [C] [M] a donné à bail à Madame [D] [O] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 580,00 euros, et 50,00 euros de provisions sur charges.

Par acte du 11 janvier 2023, Monsieur [V] [F] s'est porté caution des engagements de Madame [D] [O] au titre des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes, indemnités d’occupation, dommages et intérêts et tous les frais et dépens de procédure et coûts des actes ou de tout autre accessoire de la dette résultant de l’exécution du bail ou de ses suites, dans la limite d’un montant en principal et accessoires de 22680 euros

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, Monsieur [J] [C] [M] a fait signifier à Madame [D] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1395,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [V] [F], en date du 14 août 2024.

Par notification électronique du 14 août 2024 Monsieur [J] [C] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date des 22 et 25 octobre 2024, Monsieur [J] [C] [M] a fait assigner respectivement Madame [D] [O] et Monsieur [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,
dire que Madame [D] [O] est occupante sans droit ni titre,
ordonner l’expulsion de Madame [D] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
condamner solidairement Madame [D] [O] et Monsieur [V] [F], en qualité de caution, au paiement des sommes suivantes :
3311,61 euros, avec intérêts de droit, et à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,
500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
la clause pénale conformément au contrat de bail,
tous les dépens,
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 octobre 2024.

À l'audience du 12 mai 2025, Monsieur [J] [C] [M], représenté, maintient ses demandes à l’exclusion de celle relative à l’expulsion qu’il abandonne, et actualise sa créance à la somme de 6411,43 euros arrêtée en avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [J] [C] [M] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [O] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 9 août 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise que les défendeurs ont quitté les lieux et qu’un constat des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 23 avril 2025.

Madame [D] [O], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.

Monsieur [V] [F], régulièrement assigné à personne, selon les dispositions de l'article 654 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [D] [O] assignée à l'étude et Monsieur [V] [F] assigné à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [J] [C] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [J] [C] [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 9 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er avril 2025 que Monsieur [J] [C] [M] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [O] à payer à Monsieur [J] [C] [M] la somme de 6411,43 euros, au titre des sommes dues en avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 août 2024 sur la somme de 1395,72 euros, de l’assignation du 25 octobre 2024 sur la somme de 1915,89 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 9 août 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 9 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 janvier 2023 à compter du 10 octobre 2024.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [D] [O]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 octobre 2024, Madame [D] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [O] à son paiement à compter de 10 octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la clause pénale

Monsieur [J] [C] [M] sollicite la condamnation solidaire de Madame [D] [O] et de la caution « au paiement de la clause pénale, conformément au contrat de bail ».

Outre que la demande n’est pas chiffrée, il ressort de l’examen du bail, qu’aucune clause n’est stipulée.

La demande de ce chef sera en conséquence rejétée.

En toute état de cause, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [J] [C] [M] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes à l'encontre de Monsieur [V] [F]

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, Monsieur [V] [F] s'est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par la locataire, pour la durée du bail de 9 ans dans la limite de 22680,00 euros.

Par ailleurs, le commandement de payer du 9 août 2024 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [V] [F] le 14 août 2024.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [V] [F] à payer au bailleur la somme de 6411,43 euros, au titre des sommes dues en avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 août 2024 sur la somme de 1395,72 euros, de l’assignation du 25 octobre 2024 sur la somme de 1915,89 euros et du présent jugement sur le surplus, celui-ci étant tenu solidairement avec la locataire

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [D] [O] et Monsieur [V] [F] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [D] [O] et Monsieur [V] [F] à payer à Monsieur [J] [C] [M] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS