TJ 93008, 8 sept. 2025, RG 25/03117

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03117 - N° Portalis DB3S-W-B7J-223M

Minute : 25/1075

S.A. SEQUENS
Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [I] [R]
Monsieur [V] [B]
Madame [Z] [G]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection/juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS
demeurant [Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [I] [R], demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]

comparant en personne

Madame [Z] [G], demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2000, la SA D'HLM LA LUTECE a donné à bail à Madame [I] [R] et Monsieur [H] [B] un logement situé [Adresse 3] (bâtiment B, escalier 1, étage rez-de-chaussée, porte n°2), pour un loyer mensuel de 2692,14 francs, soit un dernier loyer de 1001,69 euros, charges comprises.

Selon arrêté préfectoral en date du 9 août 2005, la SA D’HLM FRANCE HABITATION a absorbé par suite de fusion la la SA D'HLM LA LUTECE.

Selon acte de décès en date du 21 mai 2019, Monsieur [H] [B] est décédé laissant Madame [I] [R] seule locataire du bien.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA D’HLM FRANCE HABITATION a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS.

Par courrier en date du 28 octobre 2019, Madame [M] [B], fille de Monsieur [H] [B], a demandé le transfert du bail.

Par courrier en date du 8 novembre 2022, reçu le 9 novembre 2022 Madame [M] [B] a informé la SA D'HLM SEQENS qu’elle quittait le logement et que le logement était désormais occupé par son frère, Monsieur [V] [B], et sa conjointe Madame [Z] [G].

Par lettre en date du 14 avril 2023, la SA D'HLM SEQENS a mis en demeure [V] [B] et Madame [Z] [G] de restituer le logement, rappelant qu’ils ne bénéficiaient pas d’un transfert de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025 pour Monsieur [V] [B] et le 3 mars 2025 pour Madame [I] [R] et Madame [Z] [G], la SA D'HLM SEQENS a fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail,
constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [G],
ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [I] [R] ainsi que de tout occupant de son chef en ce compris Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [G],
autoriser la SA D'HLM SEQENS à procéder à ladite expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux,
supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
condamner in solidum Madame [I] [R] et Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [G], ces derniers à titre d’indemnité d’occupation, au paiement des sommes suivantes :
4941,36 euros correspondant à l’arriéré au 1er décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus,
du 2 décembre 2024 jusqu’à la date de résiliation du bail, le loyer contractuel et les charges,
à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle équivalente aux échéances, majorée de 50% et augmentée des charges légalement exigibles,
la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
les entiers dépens.

À l'audience du 12 mai 2025, la SA D'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8439,43 euros arrêtée au 5 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais.

La SA D'HLM SEQENS fait valoir que Madame [I] [R] ne réside plus dans le logement et que celui-ci a été successivement occupé sans droit ni titre par Madame [M] [B], fille de la locataire, puis par Monsieur [V] [B] et sa compagne, Madame [Z] [G]. Elle rappelle qu’elle est bailleur social et qu’à ce titre, elle est assujettie aux règles d’attribution des logements sociaux édictées par les articles L.441 et suivants du code de la construction et de l’habitation, que chaque demande d’attribution fait l’objet d’un enregistrement départemental unique qui est communiqué au demandeur. Elle ajoute qu’aucune attribution de logement ne peut être décidée, ni aucune candidature examinée par une commission d’attribution si cette candidature n’es pas préalablement pourvu d’un numéro d’enregistrement. Elle constate que ces dispositions légales ont été violées par Madame [R] et ses enfants, ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [R] pour méconnaissance des obligations telles que définies à l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 et en application de l’article 1741 du code civil, et l’expulsion des occupants. A titre subsidiaire, elle soutient que si le tribunal devait considéré que Madame [R] avait abandonné les lieux, il conviendrait de constater que les conditions de transfert du bail édictées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas réunies, que le transfert du bail initialement sollicité par la fille de Monsieur [H] [B] a été refusé et que la demande de Monsieur [V] [B], fils de Monsieur [H] [B] a été rejetée, ce dernier n’ayant pas transmis les justificatif réclamés aux fins d’instruction de sa demande. Enfin, la SA D’HLM SEQENS souligne qu’aucun paiement n’a été fait en contrepartie de l’occupation du logement

Monsieur [V] [B], comparait et ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des indemnités d’occupation et un délai de 3 mois pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, il déclare percevoir 1980,00 euros de revenus et occuper le logement depuis 2001, période où il vivait avec ses parents. Monsieur [V] [B] rappelle que sa soeur a demandé le transfert du bail à son nom mais que lui ne voulait pas rester dans logement car il était trop cher, raison pour laquelle il a effectué une autre demande de logement social. Il assure vivre seul dans l’appartement et déclare avoir payé le loyer de mars 2025 mais pas celui d’avril ni celui de mai.

Madame [I] [R] et Madame [Z] [G], régulièrement assignées par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentées. Les lettres recommandées sont revenues avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [I] [R] et Madame [Z] [G] assignées par procès verbal de recherches infructueuses, ne comparaissent pas et ne sont pas représentées à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

À titre liminaire

Sur le transfert du bail

Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Il appartient à la personne qui entend se prévaloir du transfert du bail de rapporter la preuve, par tous moyens, de sa qualité et qu'il vivait depuis au moins un an dans les lieux loués au décès du locataire.

Selon l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 14 de la loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que le 28 octobre 2019, Madame [M] [B], fille, de Monsieur [H] [B], a demandé le transfert du bail, que sa demande a été refusée et qu’en 2022, elle a quitté le logement. Il est constant par ailleurs que le logement a ensuite été occupé par son frère Monsieur [V] [B] et sa compagne Madame [Z] [G].

Il ressort également des pièces du dossier que par courrier du 14 avril 2023, la SA D'HLM SEQENS a informé Monsieur [V] [B], qu’aucun transfert du bail n’avait eu lieu.

Monsieur [V] [B] n’apporte aucun élément pouvant contredire l’absence de transfert du bail et justifiant qu’il occupe le logement conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir l’existence d’une communauté de vie avec le locataire décédé depuis au moins un an avant la date de son décès et, s’agissant d’un logement social, que celui-ci est adapté à la taille de son ménage.

En conséquence, il y a lieu de constater l’absence de transfert du bail à Madame [M] [B] et à Monsieur [V] [B].

Il y a donc lieu de déclarer Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [G] occupants sans droit ni titre.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Aux termes de l’article 10 du contrat de bail il est précisé que « Le local est loué à usage exclusif d’habitation, à titre de résidence principale et permanente du preneur et des personnes à sa charge. Le preneur ne pourra en totalité ou en partie, même à titre gratuit et temporairement, laisser occuper les lieux loués par des tiers, ni sous-loués ou céder son droit à la présente location. En conséquence, il s’interdit, sous peine de dommages et intérêts (indépendamment de la résiliation du présent engagement), de prendre aucune initiative pouvant avoir pour objet ou pour effet de mettre la société en présence d’un autre occupant ».

Il est constant que le bail a été consenti à Madame [I] [R] et Monsieur [H] [B] et que ce dernier est décédé le 21 mai 2019, laissant Madame [I] [R] seule titulaire du bail.

Madame [I] [R] n’a pas donné congé au bailleur. Il n’est pas justifié par ailleurs qu’elle a remis les clés au bailleur et qu’un état des lieux de sortie a été effectué.

Il résulte par ailleurs des développements qui précèdent que le bail n’a fait l’objet d’aucun transfert à Madame [M] [B] et à Monsieur [V] [B], lesquels ont donc occupé sans droit ni titre le logement du chef de Madame [I] [R], en violation des dispositions de l’article 10 du bail.

Il s'agit d'un manquement grave de Madame [I] [R] à ses obligations qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 21 février 2025, date de l'assignation et d’ordonner l’expulsion des occupants des lieux.

S’il ressort du courrier de Madame [M] [B] en date du 8 novembre 2022, que Madame [Z] [G] a occupé le logement avec Monsieur [V] [B], il n’est pas établi que cette dernière l’occupe toujours puisque l’assignation lui a été délivrée le 03 mars 2025 selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile.

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [R] et de Monsieur [V] [B], ainsi que de tout occupant de leur chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 octobre 2000 et du décompte de la créance actualisé au 5 mai 2025 que la SA D'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 156,03 euros imputée pour des frais.

Madame [I] [R] qui n’a pas donné congé au bailleur est tenue au paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail. Quant à Madame [Z] [G], dont il n’est pas justifié qu’elle ait quitté le logement avant le 03 mars 2025, date de l’assignation délivrée selon PV 659 du code de procédure civile, celle-ci est tenue au paiement des loyers et charges jusqu’au 03 mars 2025, date de l’assignation délivrée selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, qui établit que cette dernière ne réside plus dans le logement.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [I] [R] et Monsieur [V] [B] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 8283,40 euros, au titre des sommes dues au 5 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient de condamner Madame [Z] [G] à payer à la SA D’HLM SEQENS in solidum avec Madame [I] [R] et Monsieur [V] [B], les sommes dues au 03 mars 2025, dans la limite de 7280,02 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Monsieur [V] [B] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière. La SA D’HLM SEQENS s’oppose à la demande de délai de paiement.

Il ressort des éléments communiqués qu’à l’exception de deux paiements en août 2024 et en mars 2025, au surplus, inférieurs au montant du loyer, aucun règlement n’a été effectué. Dès lors, Monsieur [V] [B] ne démontre pas sa capacité ni sa volonté de résorber la dette.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur et non contesté par le défendeur, que Monsieur [V] [B] n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de mars 2025 et que le précédent règlement date d’août 2024. Il ne justifie pas de ressources suffisantes pour le règlement de son indemnité d’occupation courante. Dès lors, la dette ne peut qu’augmenter.

La demande de délai pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [I] [R], Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [G]

S’agissant de Madame [R] et Monsieur [B] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 février 2025, Madame [I] [R] est occupante sans droit depuis cette date.

Monsieur [V] [B] est également occupant sans droit ni titre.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice subi par le bailleur, sans majoration et de condamner in solidum Madame [I] [R] et Monsieur [V] [B] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

S’agissant de Madame [Z] [G] :

Madame [Z] [G] est occupante sans droit ni titre. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, somme suffisant à réparer le préjudice subi par la SA D’HLM SEQENS, sans majoration et de condamner Madame [Z] [G] in solidum avec Madame [I] [R] et Monsieur [V] [B] au paiement de cette somme jusqu’au 3 mars 2025, date à laquelle il est justifié qu’elle n’occupe plus le logement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [R], Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [G] in solidum aux dépens de l'instance.

Il convient également de condamner in solidum Madame [I] [R], Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [G] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS