TJ 93008, 8 sept. 2025, RG 24/03150

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/03150 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEBX

Minute : 25/1055

Monsieur [Y] [E] [C]
Représentant : Me Alexander STELLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0917

C/

Monsieur [R] [L]
Madame [I] [X]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [E] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Alexander STELLER, avocat au barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2021, Monsieur [Y] [E] [C] a donné à bail à Monsieur [R] [L] et Madame [I] [X] un logement meublé situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1900,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, Monsieur [Y] [E] [C] a fait signifier à Monsieur [R] [L] et Madame [I] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9500,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, Monsieur [Y] [E] [C] a fait assigner Monsieur [R] [L] et Madame [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [L] et Madame [I] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,
condamner solidairement Monsieur [R] [L] et Madame [I] [X] au paiement des sommes suivantes :
13300 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
les dépens comprenant le coût du commandement de payer,
dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 4 avril 2024.

À l'audience du 2 décembre 2024, Monsieur [Y] [E] [C], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3624,88 euros. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Y] [E] [C] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [L] et Madame [I] [X] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 25 janvier 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [L] et Madame [I] [X], régulièrement assignés, à étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Par jugement avant dire droit en date du 13 février 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, invité Monsieur [Y] [E] [C] à produire un décompte de la dette locative depuis son origine et à justifier le « solde antérieur au 1er janvier 2024 » d’un montant de 5172,35 euros. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [Y] [E] [C] a produit un extrait de compte couvrant la période du 1er janvier 2024 au 17 mars 2025. Il a indiqué ne pas être en mesure de justifier le montant du solde antérieur au 1er janvier 2024, d’un montant de 5172,35 euros, expliquant que le mandataire en charge de l’administration et de la gestion de l’immeuble n’a pas répondu à sa demande de production du justificatif de l’arriéré locatif réclamé par le juge.

Monsieur [R] [L] et Madame [I] [X] régulièrement convoqués par le greffe ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 12 mai 2025, le conseil de Monsieur [Y] [E] [C] a confirmé être dans l’impossibilité de fournir un justificatif de l’arriéré locatif antérieur au 1er janvier 2024, le gestionnaire du bien donné en location refusant de lui communiquer ce document.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [R] [L] et Madame [I] [X] assignés à l’étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 avril 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

Monsieur [Y] [E] [C], personne physique, est dispensé de cette obligation.

En conséquence, la demande de Monsieur [Y] [E] [C] aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, Monsieur [Y] [E] [C] produit un décompte de la créance actualisée au 17 mars 2025 d’un montant de 5673,71 euros, comprenant un « solde antérieur au 1er janvier 2024 » de 5172,35 euros qui n’est justifié par aucune pièce. En outre, le décompte comprend des frais de relance imputés aux locataires pour un montant de 420 euros (35 euros x 12) et des frais de procédure d’un montant de 195,31 euros qu’il convient de déduire, soit au total une somme de 615,31 euros (420 euros + 195,31 euros).

Au vu de ces éléments et notamment de l’absence de justification du solde antérieur au 1er janvier 2024, Monsieur [Y] [E] [C] ne rapporte pas la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés (le montant des sommes portées au crédit du compte étant supérieures à celles portées au débit du compte).

En conséquence, Monsieur [Y] [E] [C] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 3624,88 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 25 septembre 2021 et tacitement reconduit le 25 septembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 25 janvier 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois, prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, pour une somme en principal de 9500 euros. Cette somme n’apparaît pas sur le décompte produit par le bailleur et il n’est pas justifié du solde antérieur au 1er janvier 2024 qui est de 5172,35 euros.

Au surplus, il ressort du décompte produit qu’en janvier 2024, les locataires étaient redevables de la somme de 2072,23 euros (7244,58 euros – 5172,35 euros non justifiés), correspondant au loyer du mois de janvier 2024 (2037,23 euros), outre des frais de relance de 35 euros. Or, il ressort du décompte que les loyers de janvier, février et mars 2024 ont été réglés de sorte qu’à l’expiration du délai de six semaines, les locataires n’étaient redevables d’aucune somme (les causes de la créance de 5172,35 euros au 1er janvier 2024 n’étant pas justifiées).

En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Monsieur [Y] [E] [C] sera en conséquence débouté de sa demande de constat de la résiliation du bail.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que les locataires ont effectué des règlements réguliers à compter du 1er janvier 2024, qu’en outre, les versements effectués sont supérieurs au montant du loyer mensuel, soit au total une somme de 31099,20 euros sur la période du 1er janvier 2024 au 17 mars 2025 alors que le montant des loyers sur cette même période s’élevait à 30823 euros et qu’ainsi les loyers des mois de janvier 2025, février 2025 et mars 2025 impayés ont été compensés par le trop versé antérieur.

Dès lors, faute pour le bailleur de justifier du solde antérieur au 1er janvier 2024 pour un montant de 5172,35 euros, l’absence de paiements des loyers des mois de janvier 2025 à mars 2025 ne saurait constituer un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêcherait la poursuite du contrat et justifierait la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, Monsieur [Y] [E] [C] sera débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de fixation et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [Y] [E] [C] qui succombe à ses demandes sera condamné aux dépens de l’instance et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS