TJ 93008, 8 sept. 2025, RG 25/00123

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/00123 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2O7X

Minute : 25/1071

Société INLI
Représentant : Me Jean-bernard POURRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1825

C/

Madame [L] [U]
Monsieur [E] [I] [Q]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société INLI, siège social est [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Bernard POURRE, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [L] [U]
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [E] [I] [Q],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2024, la SA IN'LI a donné à bail à Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] - [Localité 3] ([Adresse 7]), pour un loyer mensuel de 996,27 euros pour le logement et 53,79 euros pour l’emplacement de stationnement, et 206,56 euros de provisions sur charges pour le logement et 6,17 euros pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, la SA IN'LI a fait signifier à Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5051,16 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 27 juin 2024 la SA IN'LI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, la SA IN'LI a fait assigner Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
faire application de l’article du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,
condamner solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] au paiement des sommes suivantes :
8261,28 euros correspondant aux arriérés de loyers et de charges au 7 octobre 2024 augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer du 25 juin 2024 sur la somme de 5051,16 euros et pour le surplus à compter de l’assignation en date du 20 décembre 2024,
à compter du 25 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges, ladite indemnité étant réévaluée en fonction des variations du montant desdits loyers et charges,
400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
les dépens,
ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 24 décembre 2024.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025.

À l'audience, la SA IN'LI, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7085,88 euros arrêtée au 6 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus.

La SA IN'LI soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 juin 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA IN'LI souligne que la dette est en augmentation et, malgré une reprise des loyers, qu’aucun versement n’a été effectué entre avril et septembre 2024. Elle reconnait un versement de 1265,00 euros le 10 mars 2025.

Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q], comparaissent, ne contestent pas le principe de la dette mais discutent son montant. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que Madame [L] [U] perçoit un revenu mensuel de 1800,00 euros et Monsieur [E] [I] [Q] un revenu de 1700,00 euros par mois. Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] précisent avoir 3 enfants et assumer le remboursement d’un crédit de 4000,00 euros. Ils assurent avoir payé en septembre 2024 la somme de 1500,00 euros qui n’apparaît pas dans le décompte, ainsi que le versement de 1500,00 euros chacun pour le mois d’octobre 2024, en plus du règlement de 1265,00 euros au 10 mars 2025. Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] déclarent avoir une dette de 2000,00 euros seulement et souhaitent rester dans les lieux. Ils ajoutent payer 100 euros pour rembourser un crédit.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 26 mai 2025, la SA IN'LI a fait parvenir un décompte actualisé de la dette arrêté au 16 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus, soulignant l’existence d’un règlement de 1300,00 euros en date du 8 mai 2025, abaissant la dette à la somme de 5785,88 euros. Elle souligne qu’elle n’a pas reçu le justificatif des deux règlements de 1500 euros annoncés par les défendeurs et qui n’apparaissent pas dans le décompte.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA IN'LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA IN'LI aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 25 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 mai 2025 que la SA IN'LI rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire du décompte présenté la somme de 357,93 euros imputée pour des frais.

Par ailleurs, Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] qui soutiennent avoir réglé en septembre et octobre 2024 une somme de 1500 euros, soit au total 3000 euros qui n’apparait pas sur le décompte du bailleur, n’en rapportent pas la preuve.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] à payer à la SA IN'LI la somme de 5427,95 euros, au titre des sommes dues au 16 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 25 juin 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne toutefois le délai de deux mois prévu dans la clause résolutoire.

Les contrats de location sont régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Or, si les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public ont pour effet d’encadrer la liberté des parties quant à la mise en œuvre du mécanisme de la clause résolutoire, aucune disposition ne fait obstacle à ce qu’elles conviennent d’un délai plus long laissé au locataire pour satisfaire à ses obligations.

Le contrat de location prévoit expressément un délai de 2 mois, qui est repris par le commandement de payer. Ces éléments mettent en évidence la volonté des parties de prévoir un délai plus long que celui fixé par la loi. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire et le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 janvier 2024 à compter du 26 août 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et ont commencé à résorber leur dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 août 2024, Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] à son paiement à compter du 26 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [L] [U] et Monsieur [E] [I] [Q] à payer à la SA IN'LI la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS