TJ 75056, 30 sept. 2025, RG 25/05457

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 30/09/25
à : Maître Rémi HOUDAIBI
Maître [V] [D]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/05457
N° Portalis 352J-W-B7J-DABCL

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE
Madame [N] [X], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Rémi HOUDAIBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0265

DÉFENDERESSE
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître Emmanuel LEPARMENTIER de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 substituée par Maître Monica OSORIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0251

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 septembre 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 30 septembre 2025
PCP JCP référé - N° RG 25/05457 - N° Portalis 352J-W-B7J-DABCL

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 septembre 2018, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti à Mme [N] [X] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, Mme [N] [X] a fait assigner l’EPIC PARIS HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir :
enjoindre à son bailleur de procéder, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, au nettoyage, à la dératisation et à la désinfection complète et définitive de son appartement, sous astreinte de 50 euros par jours à compter de l’expiation de ce délai,ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux de décence ; ou subsidiairement ordonner la diminution du loyer et des charges de 50% de leur montant actuel,condamner l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 , condamner l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à s’acquitter des dépens.
Elle indique que l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH n’a pas remédié à la présence de rats dans son logement, pourtant constatée par procès-verbal de commissaire de justice en date du 13 mars 2025 et par la préfecture de police de [Localité 4] le 9 mai 2025 et qu’il manque donc à son obligation de lui délivrer un logement décent au regard de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle sollicite ainsi, au visa des articles 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 834 et 835 du code de procédure civile, la réalisation de travaux de remise en état en urgence, compte-tenu des risques pour sa santé et celle des autres occupants du logement que la présence de rongeurs engendre et du trouble manifestement illicite que cela lui cause.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 23 juin 2025 a été retenue lors de l’audience du 2 septembre 2025 à laquelle Mme [N] [X], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a soutenu oralement les conclusions qu’il a déposées et aux termes desquelles il demande :
de déclarer Mme [N] [X] irrecevable en ses demandes pour défaut d’intérêt à agir, subsidiairement, de la débouter de toutes ses demandes, en tout état de cause, de la condamner à lui verser 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens.
Il soutient que Mme [N] [X] ne demeure plus au sein du logement litigieux depuis deux ans, qu’elle n’a pas l’intention d’y revenir et que de ce fait, elle n’a pas d’intérêt à agir pour demander une quelconque intervention. Sur le fond, il estime avoir accompli toutes les diligences pour procéder à la dératisation du logement, qu’il n’a donc pas manqué à ses obligations légales et qu’en tout état de cause, la présence actuelle de rongeurs n’est pas démontrée, le procès-verbal versé par la défenderesse ne relevant que de traces de déjection et de cadavres en état de décomposition avancée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, date à laquelle la présente décision a été mise à disposition des parties au greffe.

Décision du 30 septembre 2025
PCP JCP référé - N° RG 25/05457 - N° Portalis 352J-W-B7J-DABCL

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut d’intérêt à agir de Mme [N] [X]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, Mme [N] [X] est locataire en titre de l’appartement litigieux, en vertu d’un contrat de bail signé entre les parties le 18 septembre 2018.

De ce fait et même si elle n’y demeure pas, elle est contractuellement liée à la partie adverse et justifie donc d’un intérêt à agir pour former une demande portant sur le logement objet du contrat.

Elle sera donc déclarée recevable en ses demandes.

Sur la demande de remise en état du logement et la demande subséquente en suspension du paiement du loyer

Les articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile disposent que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’obligation de délivrance du bailleur est définie par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose notamment que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites.

A défaut de respect de cette obligation, l’article 20-1 de cette même loi prévoit que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution (…).

En l’espèce, Mme [N] [X] verse au dossier, pour attester de la présence de rongeurs dans son logement :
un courriel qu’elle a adressé à un salarié de son bailleur le 15 septembre 2023 aux termes duquel elle évoque la présence de souris dans son appartement et dans les parties communes de l’immeuble que les interventions précédentes n’ont pas permis d’éradiquer, une relance en date du 9 octobre 2023, un courrier de son avocat en date du 23 décembre 2024, aux termes duquel il mentionne la présence de rongeurs dans l’appartement de Mme [N] [X] en dépit des trois passages de l’entreprise SAPIAN (notamment le 22 novembre 2024) et enjoint l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH d’y remédier lui rappelant également la demande de la locataire de se voir attribuer un autre logement adapté à sa situation de handicap, un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 13 mars 2025 dont il ressort que le sol et certains meubles sont maculés de déjections de rongeurs, que des percements sont visibles en bas de certains murs, qu’il y a cinq cadavres de rongeurs en décomposition ainsi que des poils de rongeurs visibles par endroits,un courrier de la préfecture de police de [Localité 4] en date du 21 mai 2025 adressé à Mme [N] [X] confirmant, suite à une visite sur place le 9 mai 2025, la présence de déjections dans son logement et suspectant une voie de passage rongeurs dans la cuisine.
Il résulte de ces éléments que Mme [N] [X] ne rapporte pas la preuve de la présence actuelle de rongeurs dans son logement. En effet, les traces de déjections, les cadavres en décomposition et la voie de passage constatés postérieurement à la venue de la société SAPIAN le 22 novembre 2024, dont le rapport n’est, au demeurant, pas joint, n’excluent pas la possibilité qu’elles soient antérieures à cette intervention et qu’elles n’aient simplement pas été nettoyées, hypothèse d’autant plus plausible que Mme [N] [X] ne conteste pas ne pas demeurer au sein du logement litigieux.

Ce faisant, elle ne démontre aucune urgence à intervenir.

En outre, elle ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, que le nettoyage des lieux et leur remise en état incomberait au bailleur, alors que le locataire est tenu en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et qu’il est rapporté la preuve qu’elle vit chez son père 2023 pouvant ainsi difficilement d’acquitter de cette obligation.

La preuve d’aucun trouble manifestement illicite n’est donc rapportée.

Par conséquent, non-lieu à référé sera donc prononcé sur l’ensemble des demandes formées par la requérante.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité et la situation respective des parties commande cependant d’écarter toute condamnation de Mme [N] [X] au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision, conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS