TJ 77284, 19 sept. 2025, RG 25/01849

Min N° 25/00800
N° RG 25/01849 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD53B

M. [S] [D]
Mme [X] [R] épouse [D]

C/
Mme [J] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [D]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Madame [X] [R] épouse [D]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentés par Me Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Alexandra TROJANI

Copie délivrée
le :
à : Madame [J] [K]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 06 juin 2024, ayant pris effet le même jour, la M. [S] [D] et Mme [X] [R] épouse [D] ont donné à bail à Mme [J] [K] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 785 euros, des provisions mensuelles sur charges de 95 euros, outre un dépôt de garantie de 785 euros.

Invoquant des impayés, les époux [D] ont, par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, fait signifier à Mme [J] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 320 euros au titre des loyers et charges de novembre 2024 à janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 07 avril 2025, les époux [D] ont fait assigner Mme [J] [K] à l’audience du 11 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
– les déclarer recevables en leur demande ;
– constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
– ordonner l'expulsion de Mme [J] [K] et celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
– juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
– condamner Mme [J] [K] à leur payer la somme de 2 767 euros, due au 13 mars 2025, augmentée des intérêts de retard à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 1 320 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus ;
– en cas de résiliation judiciaire du bail, condamner Mme [J] [K] à leur payer une somme mensuelle de 880 euros, au titre des loyers et charges dus jusqu'au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;
– condamner Mme [J] [K] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle, par référence au montant du dernier loyer applicable, le tout augmenté des charges et taxes récupérables, révisable selon les modalités d'indexation prévues au bail, jusqu'à parfaite libération des lieux ;
– condamner Mme [J] [K] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le cout du commandement de payer du 24 janvier 2025 et notamment ceux liés à une éventuelle procédure d'éviction forcée.

À l'audience du 11 juin 2025, le président sollicite les époux [D] sur le fondement de l'article 446-3 du code de procédure civile, afin qu'il transmette à la juridiction le diagnostic de performance énergétique du logement, au plus tard au 25 juin 2025.

Lors de cette même audience, les époux [D], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l'acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 5 164 euros selon décompte arrêté au 30 mai 2025, échéance de juin 2025 incluse. Ils précisent que le dernier loyer courant n'a pas été réglé.

Mme [J] [K] ne comparaît pas ni n'est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025, prorogé au 19 septembre 2025.

Par courrier électronique du 12 juin 2025, les époux [D] ont transmis le diagnostic de performance énergétique du logement.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défende

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à personne, Mme [J] [K] n’a pas comparu ni n’était représentée lors de l’audience du 11 juin 2025. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l'article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, les époux [D] justifient avoir saisi la CCAPEX le 05 février 2025.

Aux termes de l'article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l'assignation, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, les époux [D] justifient qu'une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 08 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

Les époux [D] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 06 juin 2024, du commandement de payer délivré le 24 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 30 mai 2025, que les époux [D] rapportent la preuve d'un arriéré de loyers et charges dû par la locataire.

Le bailleur invoque une dette locative s'établissant à un total de 5 164 euros au 30 mai 2025, échéance de juin 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers et charges dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [J] [K] à payer aux époux [D] la somme de 5 164 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 mai 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 320 à compter du 24 janvier 2025, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 06 juin 2024 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 24 janvier 2025, les époux [D] ont fait commandement à Mme [J] [K] de payer la somme de 1 320 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 07 mars 2025.

Par conséquent, Mme [J] [K] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, les époux [D] seront autorisés à faire procéder à l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [J] [K] sera condamnée à payer à la bailleresse une indemnité d'occupation à compter du 07 mars 2025, date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 891 euros au 01er juin 2025), avec revalorisation selon la législation en vigueur et les stipulations du bail, indemnité qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [J] [K] aux dépens de l'instance en ce compris le cout du commandement de payer du 24 janvier 2025, mais sans qu'il soit besoin de préciser davantage, les frais d'exécution postérieurs à la présente décision demeurant, à ce stade, purement hypothétiques.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [D] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [J] [K] à leur payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS