CA Rouen, 2 oct. 2025, RG 24/03414

N° RG 24/03414 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JYXV

COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 02 OCTOBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00928

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection du Havre du 26 février 2024

APPELANTE :

Madame [Z] [L]

née le 16 décembre 1986 à [Localité 8] (76)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Me Anne-sophie DUJARDIN, avocat au barreau du HAVRE substituée par Me Céline BOISSEAU, avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004987 du 28/08/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMEE :

Etablissement Public ALCEANE OHP DE LA COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] SEINE METROPOLE ALCEANE

Etablissement Public à Caractere Industriel et Commercial immatriculé au RCS du HAVRE sous le n°488 875 345 prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Me Marie LESIEUR-GUINAULT de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocat au barreau du HAVRE substituée par Me Bérangère DELAUNAY, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 05 juin 2025 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 02 octobre 2025, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 23 mai 2019, l'EPIC ALCEANE, OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] SEINE METROPOLE a donné à bail à Mme [Z] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] (76), moyennant un loyer mensuel de 519,88 euros, outre une provision sur charges de 91,72 euros.

Le 28 mars 2023 l'EPIC ALCEANE a fait délivrer à Mme [Z] [L] un commandement de payer les loyers en matière d'habitation visant la clause résolutoire pour un montant de 698,59 euros arrêté au 27 février 2023.

En date du 23 mai 2023 l'EPIC ALCEANE a adressé à Mme [Z] [L] une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de cesser toute nuisance et de respecter le règlement intérieur, en particulier certaines dispositions auxquelles il se réfère, après avoir indiqué qu'il avait été interpellé par plusieurs personnes sur le fait qu'elle serait à l'origine de nuisances sonores diurnes et nocturnes répétées, ainsi que sur le fait que son fils participerait à des rassemblements multiples perturbant grandement la tranquillité du voisinage.

Par acte signifié le 13 septembre 2023 l'EPIC ALCEANE a fait assigner Mme [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre, aux fins notamment de faire constater que cette dernière ne respecte pas les règles stipulées dans son bail et le règlement intérieur, prononcer la résiliation du bail, ainsi qu'ordonner l'expulsion, subsidiairement de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la dette locative s'élevant à 2 889,29 euros.

Par jugement réputé contradictoire du 26 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a :

constaté que Mme [Z] [L] ne jouit pas paisiblement des lieux loués et ne respecte pas les dispositions du bail et du règlement intérieur';

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 23 mai 2019 entre ALCEANE ' OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] SEINE METROPOLE et Mme [Z] [L] concernant un appartement sis [Adresse 7]';

ordonné l'expulsion de Mme [Z] [L] ainsi que de tout occupant de l'appartement sis [Adresse 4], dans un délai de huit jours à compter d'un commandement de quitter les lieux et dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution';

condamné Mme [Z] [L] à verser à ALCEANE ' OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] SEINE METROPOLE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux';

dit que l'indemnité d'occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE au troisième trimestre de l'année précédente, conformément à l'article 112 de la loi du 27 mars 2014, modifiant l'article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés';

condamné Mme [Z] [L] à payer la somme de 6 016,17 euros au titre de la dette de loyer arrêtée au 18 décembre 2023 à ALCEANE ' OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] SEINE METROPOLE, avec intérêts légal à compter de la décision';

rejeté la demande d'ALCEANE au titre des dommages et intérêts';

dit ne pas avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision';

condamné Mme [Z] [L] à payer 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à ALCEANE ' OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] SEINE METROPOLE';

condamné Mme [Z] [L] aux dépens.

Par déclaration électronique du 27 septembre 2024, Mme [Z] [L] a interjeté appel de cette décision.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions transmises le 25 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, Mme [Z] [L] demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 26 février 2024 en ce qu'il a':

* constaté que Mme [Z] [L] ne jouit pas paisiblement des lieux loués et ne respecte pas les dispositions du bail et du règlement intérieur';

* prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 23 mai 2019 entre ALCEANE ' OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] SEINE METROPOLE et Mme [Z] [L] concernant un appartement sis [Adresse 7]';

* ordonné l'expulsion de Mme [Z] [L] ainsi que de tout occupant de l'appartement sis [Adresse 4]';

* condamné Mme [Z] [L] à verser à ALCEANE une indemnité d'occupation jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux';

* condamné Mme [Z] [L] à payer la somme de 6 016,17 euros au titre de la dette';

* condamné Mme [Z] [L] à payer 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

Statuant à nouveau,

dire que Mme [L] fait un usage paisible des locaux qui lui sont loués par ALCEANE';

accorder à Mme [L] des délais de paiement aux fins de s'acquitter de sa dette locative';

dire qu'elle pourra s'en acquitter par règlement mensuels d'au moins 160 euros pendant 36 mois, en plus du loyer courant';

En conséquence,

suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail en date du 23 mai 2019 pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [L]';

dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise';

débouter ALCEANE de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

statuer ce que de droit sur les dépens.

Dans ses conclusions communiquées le 17 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, l'EPIC ALCEANE demande à la cour de :

A titre principal,

confirmer purement et simplement le jugement entrepris et y ajoutant condamner Mme [L] au paiement de la somme de 16 752,64 euros au titre des loyers et charges impayées au 17 mars 2025';

A titre subsidiaire,

constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en suite de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 mars 2023';

par conséquent, prononcer la résiliation du bail de Mme [Z] [L] et ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef avec au besoin l'aide de la force publique, le cas échéant voir dire que Mme [Z] [L] devra supporter les frais pour y parvenir, et notamment ceux de l'expulsion tels que serrurier, déménageur, constat et état des lieux';

condamner Mme [L] au paiement de la dette locative qui s'élève à la somme de 16 752,64 euros au titre des loyers et charges impayées au 17 mars 2025';

condamner Mme [Z] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation, non plafonnée, égale au montant du loyer et des charges tel qu'il serait dû en cas de non-résiliation de bail outre revalorisation, et ce jusqu'à complète libération des lieux';

la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

la condamner aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le manquement de Mme [Z] [L] à l'usage paisible des lieux et la résiliation du bail

En droit l'article 1728 du code civil dispose':

«'Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.'»

Par ailleurs, l'article 7 b) de la loi n° 89-462 dispose que':

«'Le locataire est obligé :

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location'.»

Il résulte des pièces versées aux débats que le logement dont est locataire Mme [Z] [L] au [Adresse 3], suivant un contrat de bail conclu avec l'EPIC ALCEANE le 23 mai 2019, a été à l'origine de faits de nuisances sonores ou tapages, particulièrement au cours des mois d'avril et mai 2023 selon les attestations produites par l'intimée concernant des témoignages du voisinage direct (pièces n° 4, 5 et 6). Précisément ces attestations font état d'éclats de voix, de musique forte ou encore de bagarres entre les personnes présentes. L'une des attestations évoque aussi la présence d'un convive de Mme [Z] [L] qui a uriné dans l'escalier et qui a insulté le témoin lui avait fait une remarque.

Mme [Z] [L] ne se dit pas surprise des attestations de ces trois voisins en raison de l'absence de bonnes relations avec eux, elle se contente d'évoquer la venue de son ex-compagnon pour justifier les désordres en contestant la présentation qu'a pu en faire le commandant de police Verdes en synthèse d'un rapport versé aux débats.

A cet égard, s'il apparaît que l'ex-compagnon de Mme [Z] [L] peut être la cause de troubles, ceux-ci peuvent être distingués d'une manière générale de ceux qui sont évoqués au travers des témoignages précités. En effet, la venue de l'ex-compagnon, ayant pourtant une interdiction de s'approcher, apparaît, selon la réunion d'événements enregistrés par la police nationale (pièce n° 8 de l'appelante), se limiter à l'approche de l'individu qui se manifeste à l'extérieur du logement et qui ne s'y trouve plus à l'arrivée de la police requise par Mme [Z] [L]. Ces situations ne permettent donc pas d'expliquer ou de justifier les nuisances évoquées précédemment par les témoins de voisinage. A cet égard il peut être noté qu'au cours du dernier des événements précités enregistrés, celui du dimanche 7 mai 2023 à 8 heures 45, la police est intervenue pour une bagarre entre quatre personnes, Mme [Z] [L] expliquant alors que son ex-conjoint est venu perturber la fin de l'apéritif organisé par elle avec ses amis et ses enfants, le gardien de la paix auteur du compte-rendu ayant constaté une ambiance festive et alcoolisée.

Dans ces conditions il y a lieu de considérer que Mme [Z] [L] ne jouit pas paisiblement du logement loué par l'EPIC ALCEANE, la seule dénégation des nuisances qu'elle soutient pour sa défense ne permettant pas d'estimer que les agissements reprochés ont pu cesser. Dès lors la sanction de la résiliation du bail prononcée par le premier juge apparaît justifiée, ainsi que l'expulsion et la condamnation à une indemnité d'occupation, ce qui entraîne confirmation du jugement entrepris sur ces points, sans qu'il y ait lieu d'examiner le bien-fondé de la demande subsidiaire de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Sur la dette locative

Dans son jugement du 26 février 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a condamné Mme [Z] [L] à payer à l'EPIC ALCEANE la somme de 6 016,17 euros au titre de la dette de loyer arrêtée au 18 décembre 2023.

Devant la cour Mme [Z] [L] ne conteste pas la dette locative qui lui est désormais réclamée par l'EPIC ALCEANE, à savoir la somme de 16 752,64 euros arrêtée au 17 mars 2025, pour laquelle elle sollicite des délais de paiement pendant trente-six mois, à raison de trente-cinq mensualités à 160 euros et le solde à la trente-sixième mensualité.

Le bailleur social s'oppose à des délais de paiement estimant que la proposition n'est pas sérieuse.

Mme [Z] [L] doit être condamnée à payer la somme de

16 752,64 euros arrêtée à la date du 17 mars 2025 au titre des loyers et charges impayées, comprenant des indemnités d'occupation dès lors que la résiliation prononcée par jugement du 26 février 2024 est confirmée.

La progression constante de la dette de loyer et l'absence de règlement de celui-ci ne permet pas d'envisager la mise en place de délais de paiement.

En conséquence le jugement entrepris sera infirmé afin de tenir compte du montant de la dette qui a augmenté et Mme [Z] [L] déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et frais de procédure

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [L] sera condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à l'EPIC ALCEANE la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS