TJ 93008, 8 sept. 2025, RG 25/03780

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03780 - N° Portalis DB3S-W-B7J-25T5

Minute : 25/1078

S.A. SEQENS
Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [L] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS, demeurant [Adresse 2] (92)

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2012, la SA D'HLM SOFILOGIS a donné à bail à Monsieur [L] [J] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 346,32 euros, et 104,16 euros de provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 7 septembre 2018, France Habitation a absorbé des sociétés Sofilogis et l’Athégienne.

Selon extrait du procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA France Habitation société anonyme d’habitations à loyer modéré est remplacé par la dénomination SEQENS société anonyme d’habitations à loyer modéré.

Par lettre en date du 5 août 2024, reçu le 7 août 2024, Monsieur [L] [J] a donné congé du logement.

Par courrier en date du 9 août 2024, la SA D'HLM SEQENS a pris acte du congé prenant fin le 9 septembre 2024 et rappelé au locataire que le congé délivré est un acte unilatéral irrévocable et qu’il ne peut ni y renoncer ni prolonger le délai de préacis.

Par lettre en date du 13 août 2024, reçue le 14 août 2024, Monsieur [L] [J] a demandé l’annulation de son congé.

Par une seconde lettre en date du 20 août 2024, reçue le 28 août 2024, Monsieur [L] [J] a donné congé de son logement.

Par courrier en date du 28 août 2024, la SA D'HLM SEQENS a pris acte du congé prenant effet au 30 septembre 2024 et lui a rappelé le caractère irrévocable de son congé.

Par lettre en date du 4 septembre 2024, reçue en septembre 2024, Monsieur [L] [J] a demandé l’annulation de son congé.

Par courrier en date du 11 septembre 2024, la SA D'HLM SEQENS a refusé la demande d’annulation du congé.

Par lettre en date du 23 septembre 2024, reçu le 25 septembre 2024, Monsieur [L] [J] a demandé le report à un mois de la date de prise d’effet de son congé, demande refusée par le bailleur le 02 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, la SA D'HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [L] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1577,33 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par un second acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, la SA D'HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [L] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3661,85 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 4 octobre 2024 reçue le 9 octobre 2024 la SA D'HLM SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, la SA D'HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater la résiliation du bail par suite de congé donné par Monsieur [L] [J],
constater la déchance de tout titre d’occupation depuis le 29 septembre 2024, date d’expiration du délai de préavis,
à titre subsidiaire constater l’acquisition de la clause résolutoire,
à titre très subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [J] ainsi que de tout occupant de son chef,
condamner Monsieur [L] [J] au paiement des sommes suivantes :
les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 15 janvier 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,
5805,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2024 sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation en date du 19 mars 2025 sur le surplus,
1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
les entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 24 mars 2025.

À l'audience du 12 mai 2025, la SA D'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6855,74 euros arrêtée au 5 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA D'HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l’article 1739 du code civil que lorsque le congé a été signifié, le preneur ne peut invoquer la tacite reconducion. De plus, sur le fondement de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, elle précise qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Elle ajoute à titre subsidiaire, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [L] [J] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 31 juillet 2024. À titre très subsidiaire, elle déclare que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [L] [J], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [L] [J] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 mars 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de validation de congé à titre principal, de constat de résiliation du bail, à titre subsidiaire, et de résiliation judiciaire du bail, à titre très subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande de validation de congé du preneur

Selon l’article 1739 du code civil, lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis donné par le locataire est de trois mois, mais est réduit à un mois en zone tendue. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Par ailleurs pendant le délai de préavis, le locataire est tenu des loyers et des charges, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire.

De plus, si le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, (Cass., 3e civ, 12 juill. 1988), le congé ne peut être rétracté sans le consentement de celui auquel il a été donné (Cass., 3e civ., 29 avr. 1987).

Enfin, le congé n’est soumis en principe à aucune formalité et il suffit qu’il exprime la volonté de la part de celui qui le donne de mettre fin au bail, lorsque ce dernier est fait sans détermination de durée (Cass., civ, 28 déc. 1949).

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [L] [J] a, à deux reprises, donné congé du logement qu’il occupe. Une première fois le 7 août 2024, puis une seconde fois le 28 août 2024.

Si la SA D'HLM SEQENS a exceptionnellement accepté la première demande d’annulation du congé émise par Monsieur [L] [J] le 14 août 2024, elle a validé le deuxième congé du bail qui prend ainsi fin le 30 septembre 2024 soit un mois après la réception de la demande de congé.

Malgré une seconde demande d’annulation de congé, la SA D'HLM SEQENS a maintenu sa position confirmant la nécessité pour Monsieur [L] [J] de quitter les lieux le 30 septembre 2024.

Le congé ne pouvant être rétracté sans le consentement de celui qui le reçoit, en l’espèce la SA D'HLM SEQENS, la demande d’annulation du congé ne peut être effective. Dès lors, le congé doit prendre effet 1 mois après sa réception en date du 28 août 2024, soit le 30 septembre 2024 au plus tard.

Par conséquent, il convient de valider le congé émis par Monsieur [L] [J] à partir du 30 septembre 2024, de constater par conséquent sa déchéance de tout titre d’occupation et la résiliation du bail au 30 septembre 2024 et ainsi de le déclarer occupant sans droit ni titre.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 avril 2012, du commandement de payer délivré le 31 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 mai 2025 que la SA D'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 274,99 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [J] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 6580,75 euros, au titre des sommes dues au 5 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [L] [J]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 septembre 2024, Monsieur [L] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [L] [J] à son paiement à compter de 30 septembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer en date du 31 juillet 2024 en ce que seul ce commandement était nécessaire à la procédure, et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [L] [J] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS