TJ 93008, 8 sept. 2025, RG 24/10459

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/10459 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2GKY

Minute : 25/1065

S.A. IN’LI
Représentant : Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

C/

Monsieur [R] [Y]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IN’LI, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2024, la SA IN'LI a donné à bail à Monsieur [R] [Y] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 854,59 euros, et 100,49 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, la SA IN'LI a fait signifier à Monsieur [R] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2897,07 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 30 juillet 2024 la SA IN'LI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, la SA IN'LI a fait assigner Monsieur [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
la recevoir en son action et déclarer ses demandes bien fondées,
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire, constater le défaut de paiement des loyers à échéance et prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail,
ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef sans délai, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,
condamner Monsieur [R] [Y] au paiement des sommes suivantes :
5912,28 euros au titre des arriérés locatifs dus au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer en date du 25 juillet 2024 sur la somme de 3047,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au double montant du loyer, charges comprises, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des locaux et remise effective des clés,
2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 22 octobre 2024.

À l'audience du 12 mai 2025, la SA IN'LI, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4073,65 euros arrêtée au 7 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SA IN'LI soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [Y] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 25 juillet 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA IN'LI souligne que le mois d’avril a été payé.

Monsieur [R] [Y], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [R] [Y] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA IN'LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA IN'LI aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 mars 2024, du commandement de payer délivré le 25 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 mai 2025 que la SA IN'LI rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 330,84 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [Y] à payer à la SA IN'LI la somme de 3742,81 euros, au titre des sommes dues au 7 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 25 juillet 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 5 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 mars 2024 à compter du 6 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [R] [Y] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à résorber sa dette.

En outre, la SA IN'LI n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement d’office, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [R] [Y] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [R] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [R] [Y]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 septembre 2024, Monsieur [R] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à indemniser le bailleur, et de condamner Monsieur [R] [Y] à son paiement à compter de 6 septembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [Y] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [Y] à payer à la SA IN'LI la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS