TJ 76540, 6 oct. 2025, RG 25/00006

MINUTE N°25/02991

DOSSIER N° RG 25/00006 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M5XH

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 OCTOBRE 2025

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DEMANDERESSE :

Mme [B] [T]
3 rue Maurice Mailleau
Résidence “Le Manhattan” - Appt A1
76140 LE PETIT QUEVILLY
Représentée par Me Jean-Paul SILIE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [X] [Z]
Chez VALORITY ADMINISTRATION DE BIENS
94 quai Charles de Gaulle
69463 LYON CEDEX 06
Représentée par Me ZERD substituant Me Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 08 Septembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 25 avril 2023, Monsieur [X] [Z], par l’intermédiaire de son mandataire la SAS VALORITY ADMINISTRATION DE BIENS (la SAS VALORITY), a donné à bail à Madame [B] [T] un appartement dans la résidence « Le Manhattan » (appartement A1) sise 3 rue Maurice Mailleau à LE PETIT QUEVILLY (76140).

Par acte en date du 12 février 2025 signifié par commissaire de justice, Madame [T] a fait assigner Monsieur [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir que soit diligentée une expertise judiciaire de cet appartement.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 10 mars 2025, lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 28 avril 2025, puis à celle du 07 juillet 2025 avant d’être fixée à l’audience du 08 septembre 2025. A cette audience, Madame [T] était représentée par Maître SILIE, qui a repris les termes de ses dernières conclusions remises à l’audience.

Monsieur [Z], représenté par Maître DREZET, n’a pas comparu. Maître ZERD, substituant Maître DREZET a confirmé, par un courrier reçu au greffe le 12 septembre 2025, que le demandeur se rapporte aux conclusions déjà communiquées au juge des contentieux de la protection lors de l’audience du 28 avril 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, reprises oralement à l’audience du 08 septembre 2025 et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Madame [T] sollicite auprès du juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- Désigner tel expert qui lui plaira, avec pour mission de :
→se rendre sur les lieux et examiner le logement occupé par elle sis 3 rue Maurice Mailleau-76140 LE PETIT QUEVILLY,
→se faire remettre tous documents contractuels, administratifs et techniques relatifs au sinistre, procéder à toutes investigations ou analyses que l’expert estimera utiles, entendre tout sachant et se faire assister éventuellement de tout sapiteur de son choix, dans une spécialité autre que la sienne,
→décrire les désordres présents dans le logement tels que relevés dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 13 décembre 2024, déterminer leur origine en procédant à une description des circonstances dans lesquelles ces désordres sont apparus en indiquant la cause et, le cas échéant, en cas de pluralité de cause, l’importance respective de celles-ci,
→donner son avis sur les travaux nécessaires à la réfection du logement et en chiffrer le coût,
→fournir tout élément technique et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente ultérieurement saisie, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis, et notamment le préjudice de jouissance de la locataire,
→d’une façon générale, répondre aux dires et observations des parties qui seront annexés au rapport,
→dresser et diffuser un pré-rapport d’expertise ou une note de synthèse circonstanciée afin de permettre d’adresser tout dire en réponse à ce document ;
- L’autoriser à consigner les loyers à venir, à compter de l’ordonnance rendue, entre les mains d’un commissaire de justice jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert ;
- Condamner Monsieur [Z] à effectuer les travaux préconisés par l’expert le cas échéant, sous astreinte au besoin en se réservant la compétence de liquider l’astreinte ;
- Condamner Monsieur [Z] aux dépens ;
- Condamner Monsieur [Z] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d’expertise, Madame [T] fait valoir le devoir du bailleur de remise d’un logement décent et de jouissance paisible du bien. Elle rappelle ainsi que différents désordres affectent son logement à savoir le dysfonctionnement de l’interphone, l’absence de détecteur de fumée à l’entrée dans les lieux, la défectuosité de la ventilation et la présence de mousse et de taches d’humidité sur le sol et les murs de la chambre, ce qui l’empêche de jouir paisiblement et de manière décente de l’appartement. Elle souligne que le bailleur n’a pas effectué les travaux lui incombant. Elle considère qu’une expertise judiciaire permettra de mettre en lumière l’étendue et la cause de ces désordres, les travaux nécessaires pour y remédier et le préjudice éventuel qu’elle subit.

En réponse aux moyens avancés par Monsieur [Z], Madame [T] indique qu’il n’est pas prouvé qu’une société soit intervenue à son domicile et ait constaté que l’interphone fonctionnait correctement. Elle estime que Monsieur [Z] reconnaît par ailleurs qu’il existe un problème sur le listing de l’interphone de l’immeuble empêchant la locataire d’en user convenablement. Elle précise qu’un détecteur de fumée n’a été posé qu’à la suite de l’assignation mais n’était pas présent à son entrée dans les lieux. Madame [T] relève une contradiction entre le caractère mineur tel que décrit par Monsieur [Z] de la mousse sur le sol de la chambre et de la tache au mur, et la nature décennale que ce dernier attache à ces mêmes désordres. Enfin, elle mentionne que les problèmes de ventilation ne concernent pas seulement la cuisine mais bien toute l’habitation.

Concernant sa demande de séquestre des loyers, Madame [T] souligne la possibilité grâce à une telle mesure de pallier une difficulté de remboursement du bailleur dans le cas d’une demande éventuelle en réduction du montant du loyer.

S’agissant enfin de la condamnation à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert, Madame [T] explique qu’elle est fonction des résultats de l’expertise et ne prendra effet qu’en cas de préconisation de travaux par l’expert.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives reçues le 04 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [Z] demande au juge des contentieux de la protection de :
- Débouter Madame [T] de l’ensemble de ses demandes ;
- A titre subsidiaire, ordonner que les frais d’expertise soient à la charge de Madame [T] ;
- En tout état de cause, condamner Madame [T] aux dépens.

Monsieur [Z] soutient que les missions de l’expert telles que demandées par Madame [T] sont imprécises et ne distinguent pas les éventuels problèmes relatifs au logement de ceux relevant des parties communes de l’immeuble, qui sont, selon lui, de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Le bailleur fait valoir par ailleurs que les réparations ont été faites concernant l’interphone et le détecteur de fumée, qu’il n’est pas démontré un dysfonctionnement de la ventilation dans le logement et que Madame [T] ne lui a pas fait savoir avant l’assignation que le problème de mousse et de taches dans la chambre persistait malgré l’intervention du promoteur de l’immeuble.

Monsieur [Z] estime, par ailleurs, que le juge des référés ne peut le condamner de manière préventive à la réalisation de travaux alors même que la nécessité de ces derniers n’est qu’hypothétique et qu’en tout état de cause, leur nature n’est pas déterminée au jour de l’ordonnance de référé.

Pour s’opposer, enfin, à la demande de séquestre des loyers, Monsieur [Z] avance la disproportion d’une telle mesure par rapport aux désordres allégués et l’absence de preuve d’une quelconque créance du bailleur envers Madame [T]. Il invoque également qu’il n’est pas démontré qu’il puisse être en difficulté pour rembourser d’éventuelles sommes dues à Madame [T], ajoutant que sa qualité de propriétaire constitue une garantie à ce titre.

La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2025.

MOTIFS

Sur le respect du principe du contradictoire

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradictoire. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il est ainsi constant qu’une pièce produite par une partie et non communiquée à la partie adverse doit être écartée des débats à défaut pour cet adversaire d’avoir pu en prendre connaissance et d’avoir pu en discuter au cours des débats.

En l’espèce, Monsieur [Z] n’a pas comparu à l’audience or, après la clôture des débats, celui-ci a remis à la juridiction le 10 septembre 2025 une pièce supplémentaire par rapport au dernier bordereau de pièces communiquées à Madame [T] pour l’audience du 28 avril 2025. A défaut d’élément garantissant que la demanderesse a eu connaissance de la production de cette nouvelle pièce, il ne saurait en être tenu compte dans la présente ordonnance de référé.

En conséquence, la pièce n°9 produite par Monsieur [Z] le 10 septembre 2025 doit être écartée des débats.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est acquis que cet article est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d'instruction ne peut pas être demandée et obtenue, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, lorsqu'une juridiction du fond est saisie de l'affaire. La condition d'absence de saisine préalable des juges du fond s'apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c'est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l'article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l'encontre d'un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d'être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d'ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d'instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

Il incombe par conséquent à Madame [T] de justifier d’éléments rendant crédibles l’existence des désordres allégués dans son logement.

En l’espèce, il convient de préciser en premier lieu que l’installation du détecteur de fumée n’est pas contestée par Madame [T] et est rapportée par une facture de l’entreprise MULTI SERVICES ROUEN en date du 11 mars 2025. En outre, un courriel du syndic de copropriété en date du 26 mars 2025 fait état d’une intervention sur l’interphone le 04 mars 2025, dont le problème serait dû au listing des occupants enregistrés à l’entrée de l’immeuble. Enfin, un rapport d’intervention de la société ERHYG établi le 28 mai 2024 écarte tout dysfonctionnement mécanique de la ventilation mais préconise l’installation d’une entrée d’air dans le séjour de l’appartement loué. Un devis a été établi en ce sens le 06 juin 2024 par cette même société, tel que rapporté dans le courrier de la SAS VALORITY du 16 août 2024.

Ces désordres apparaissent donc comme résolus ou en passe de l’être.

S’agissant de ceux liés à l’humidité, Madame [T] produit un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, qui atteste de la présence d’une matière ressemblant à de la mousse sur les joints du carrelage couvrant les trois-quarts de la chambre, ainsi que d’importantes moisissures au niveau du mur de séparation avec le séjour.

Cet élément suffit à accréditer la survenance de désordres dans l’appartement loué par Madame [T].

En ce qui concerne l’éventualité d’un litige potentiel futur, il ressort des échanges de courriels et de messages téléphoniques entre Madame [T], le maître d’œuvre de l’immeuble et la SAS VALORITY que la locataire a signalé les désordres au bailleur dès janvier 2024, puis leur persistance par une sommation interpellative adressée au mandataire du bailleur le 24 avril 2024. Le mandataire

de Monsieur [Z] fait valoir, dans un courriel du 14 juin 2024, de ce que le promoteur l’a informée avoir mis fin aux remontées sur le sol de la chambre.

Outre le fait qu’il n’est pas justifié d’une quelconque intervention du promoteur au domicile de Madame [T], deux courriers envoyés les 1er août et 08 octobre 2024 par le conseil de Madame [T] à la SAS VALORITY font état de ce que les problèmes de mousse et de taches d’humidité demeurent à ces dates dans son logement.

Ce n’est que plusieurs mois plus tard, par courrier recommandé en date du 27 février 2025, que Monsieur [Z] démontre que son mandataire a adressé à l’assurance GESTION EXPERTISE – MONTMIRAIL une demande d’ouverture d’un dossier de sinistre et une demande d’expertise pour des « remontées capillaires par le sol au niveau de la chambre se propageant dans toute la pièce, ce qui rend le lot impropre à sa destination » or, il n’est justifié à ce jour d’aucune suite donnée à cette procédure de dommage-ouvrage, alors même que les désordres apparaissent suffisamment importants au vu de cette description faite par la SAS VALORITY elle-même.

Dès lors, les relances de Madame [T] étant restées sans effet sur la résolution effective des problèmes de mousse et moisissures rencontrés dans l’appartement loué, et à défaut de travaux engagés par le bailleur, cette situation rend crédible l’éventualité d’un litige quant à la réparation et l’indemnisation des désordres subis.

S’agissant de l’adéquation et de l’utilité d’une mesure d’expertise, il apparaît que la cause des désordres demeure à ce jour inconnue, à défaut de résultats provenant de l’expertise d’assurance sollicitée par le bailleur. Par conséquent, les travaux nécessaires à la réparation du logement ne peuvent pas davantage être déterminés. Madame [T] apparaît ainsi bien-fondée à solliciter une mesure d’expertise aux fins de déterminer les responsabilités de chacun dans le cas où un litige l’opposerait au propriétaire.

En dépit du fait que le bailleur atteste de sa demande d’ouverture d’une procédure dommage-ouvrage et d’une potentielle expertise d’assurance à venir, l’expertise judiciaire présente un caractère contradictoire et impartial plus à même d’apporter les éléments de preuve nécessaires dans l’éventualité d’un litige futur.

En conséquence, Madame [T] justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, de telle sorte qu’il y a lieu de faire droit à sa demande d’expertise et qu’il convient de désigner un expert dont les modalités de sa mission seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de consignation des loyers

En dehors des cas d’urgence pouvant justifier d’ordonner des mesures en référé selon l’article 834 du code de procédure civile, l’article 835 alinéa 1er du même code dispose que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent est celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produirait sûrement si la situation présente devait perdurer, même s’il n’est pas nécessairement provoqué par un acte illicite. Quant au trouble manifestement illicite, il se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

A ce titre, l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de la garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, ainsi que d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Madame [T] demande à pouvoir verser les loyers à venir entre les mains d’un commissaire de justice à titre conservatoire afin de prévenir toute difficulté de remboursement de la part du bailleur dans l’hypothèse d’une demande en réduction du montant du loyer.

Toutefois, si les dégradations pourtant connues du bailleur depuis janvier 2024 et non réparées à ce jour peuvent constituer un trouble manifestement illicite au vu du délai d’action tardif du propriétaire, contraire à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement loué, il n’apparaît pas qu’une consignation des loyers soit à même de faire cesser ce trouble. Surtout, ces désordres sont cantonnés à la chambre et il n’est pas démontré qu’ils soient d’une gravité telle qu’ils rendent le logement de la demanderesse inhabitable, et justifient ainsi une consignation des loyers jusqu’à sa remise en état.

S’agissant de la prévention d’un dommage imminent, il n’est à ce jour pas démontré par Madame [T] qu’un risque financier ou un défaut de solvabilité du bailleur pourraient exister en cas de litige avec ce dernier.

Dès lors, les critères permettant d’ordonner en référé une mesure conservatoire ne sont pas remplis.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de consignation des loyers présentée par Madame [T].

Sur la demande de condamnation à effectuer les travaux

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une obligation non sérieusement contestable est certaine dans son principe même si son montant est discutable.

En l’espèce, la nature des travaux à réaliser est à ce jour indéterminée, de même que la ou les personnes à qui incombera ou incomberont la charge de ces travaux en fonction de l’origine des désordres. De ce fait, une expertise est sollicitée par Madame [T] et apparaît nécessaire.

L’existence même d’une obligation de Monsieur [Z] envers Madame [T] à ce titre apparaît ainsi sérieusement contestable à ce stade, et dépendra des conclusions de l’expertise diligentée. Toute condamnation à effectuer des travaux serait ainsi prématurée.

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur la demande de Madame [T] tendant à la condamnation de Monsieur [Z] à effectuer les travaux préconisés par l’expert.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens, la juridiction des référés étant autonome et la présente ordonnance vidant la saisine du juge.

Par ailleurs, on ne peut réserver les dépens que si l’on a le pouvoir ultérieur de les liquider. Or, le juge des référés n’a précisément pas cette possibilité. Il doit donc statuer sur les dépens, même si cette décision est provisoire, la liquidation définitive se faisant devant le juge du fond, dans l’hypothèse où il est saisi.

A la lumière de ce qui précède, la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile les dépens doivent demeurer à la charge de Madame [T].

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS