TJ 13055, 31 juill. 2025, RG 24/05435

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :
Le 03 octobre 2025
à Me ROSENFELD Virginie
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/05435 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5MTT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association FONDATION POUR LA RECHERCHE MEDICALE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Virginie ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [E]
né le 16 Novembre 1983 à [Localité 1] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 6 juin 2014, Madame [X] [F] a consenti à Monsieur [H] [E], un bail d'habitation portant sur un appartement meublé situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 400 euros, outre 25 euros de provisions sur charges.

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés, de sorte qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [H] [E] le 14 mai 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 8.925 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 15 mai 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 09 août 2024, dénoncé le 12 août 2024 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la Fondation pour la Recherche Médicale a fait assigner en référé Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 24 octobre 2024, afin de :
Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail consenti à Monsieur [H] [E], à défaut de paiement de la dette locative dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 14 mai 2024 et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [H] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur (article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989), avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Déclarer Monsieur [H] [E] occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 2] depuis le 14 juillet 2024, à défaut de paiement de la dette locative dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 14 mai 2024,Condamner Monsieur [H] [E] au paiement de la somme de euros selon décompte arrêté au 10 avril 2024 au titre des loyers et charges,Condamner Monsieur [H] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés à la requérante suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles séquestrés,Rejeter toutes demandes de délais de paiement,Condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours (frais de déménagement, garde-meubles, serrurier),Condamner Monsieur [H] [E] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024 et, après un renvoi d’office, a été retenue à l'audience du 19 décembre 2024.

Monsieur [H] [E] a comparu à l’audience du 24 octobre 2024 et n'a pas comparu et n'a pas été représenté à l’audience du 19 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, par mise à disposition au greffe.

Suivant décision avant dire droit du 13 février 2025, le juge des référés ayant constaté que la requérante avait omis de mentionner dans le dispositif de son assignation le montant de la provision sollicitée, a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 mars 2025 afin de permettre à La Fondation pour la Recherche Médicale de régulariser son assignation et d’actualiser sa créance, et aux parties de s’expliquer contradictoirement.

A l’audience du 20 mars 2025, à laquelle Monsieur [H] [E] n’a pas comparu et n’a pas été représenté, La Fondation pour la Recherche Médicale a justifié avoir fait signifier l’ordonnance avant-dire-droit et ses conclusions et pièces à Monsieur [H] [E] par exploit de commissaire de justice du 18 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 05 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Suivant ordonnance avant dire droit du 05 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 31 juillet 2025 en invitant La Fondation pour la Recherche Médicale à produire un décompte actualisé de sa créance, à préciser et justifier si Monsieur [H] [E] a repris le paiement des loyers et des charges, la requérante ne sollicitant pas le paiement de loyers et charges postérieurs au 10 avril 2024.

A l’audience du 31 juillet 2025, La Fondation pour la Recherche Médicale justifie avoir fait signifier l’ordonnance avant-dire-droit et ses dernières conclusions et pièces à Monsieur [H] [E] par exploit de commissaire de justice du 15 juillet 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, La Fondation pour la Recherche Médicale sollicite de :
Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail consenti à Monsieur [H] [E], à défaut de paiement de la dette locative dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 14 mai 2024 et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [H] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur (article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989), avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Déclarer Monsieur [H] [E] occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 2] depuis le 14 juillet 2024, à défaut de paiement de la dette locative dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 14 mai 2024,Condamner Monsieur [H] [E] au paiement de la somme de 15.300 euros selon décompte arrêté au 04 juillet 2025, au titre des loyers et charges,Condamner Monsieur [H] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel de 400 euros par mois et aux charges mensuelles de 25 euros, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés à la requérante suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles séquestrés,Rejeter toutes demandes de délais de paiement,Condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours (frais de déménagement, garde-meubles, serrurier),Condamner Monsieur [H] [E] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [E] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience du 31 juillet 2025.

La décision a été mise en délibéré au 02 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [H] [E] n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige l’opposant à son bailleur.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I - Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 9 août 2024 a été dénoncée le 12 août 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 24 octobre 2024.

De surcroît, La Fondation pour la Recherche Médicale justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 15 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, La Fondation pour la Recherche Médicale justifie par l’acte de décès produit aux débats que Madame [X] [F] est décédée le 30 janvier 2022 et que, par acte de notoriété reçu le 27 mars 2023 par Maître [U] [Z], notaire à [Localité 2], il a été exposé qu’aux termes d’un testament olographe fait à [Localité 2] en date du 16 janvier 1981, Madame [X] [F] a institué pour légataire universel La Fondation pour la Recherche Médicale, qui est bénéficiaire de la totalité de sa succession.

En outre, l’attestation de propriété produite aux débats établit que Madame [X] [F] était propriétaire en pleine propriété du bien immobilier objet de la présente procédure.

Par conséquent la Fondation pour la Recherche Médicale est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail à effet du 6 juin 2014 contient une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 8.925 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 juillet 2024.

Monsieur [H] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. La demande de La Fondation pour la Recherche Médicale à ce titre sera donc rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [H] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 425 euros, et de condamner Monsieur [H] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [H] [E] reste devoir la somme de 15.300 euros, à la date du 4 juillet 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Monsieur [H] [E], non comparant, ne conteste de fait pas la dette.

Monsieur [H] [E] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 15.300 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de La Fondation pour la Recherche Médicale les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS