TJ 21231, 7 oct. 2025, RG 22/01965

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de [Localité 5]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 07 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 22/01965 - N° Portalis DBXJ-W-B7G-HUHL

Jugement Rendu le 07 OCTOBRE 2025

AFFAIRE :

[B] [O] [P] [F]

C/

S.C.I. MARMONT

ENTRE :

Monsieur [B] [O] [P] [F]
né le 23 Août 1957 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Florence LHERITIER, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEUR

ET :

La SCI MARMONT, immatriculée au RCS d’ANGERS sous le numéro 339 438 061, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Simon LAMBERT de la SELAS LANCELIN & LAMBERT, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire FOUCAULT, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 09 avril 2025 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 17 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 avril 2025 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 07 Octobre 2025 ;

JUGEMENT :

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Claire FOUCAULT
- signé par Claire FOUCAULT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le
à
Maître [W] [G] de la SELAS [L] & [G]
Me Florence LHERITIER

* * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

En 2020, M. [B] [F], proche de la retraite et résidant alors à Montpellier, a fait part à M. [N] [X], gérant de la SCI Marmont et ami de longue date, de son projet d’acquérir un appartement à Dijon, où il a conservé ses attaches amicales et familiales.

Pour faciliter l’obtention d’un prêt immobilier au regard de sa situation financière, sur conseil de son ami, M.[F] a opté pour un logement donné à bail, le loyer permettant de rembourser partiellement les mensualités de l’emprunt.

M. [X] lui a proposé un appartement appartenant à la SCI Marmont, donné en location.

Suivant acte reçu le 13 novembre 2020 par Maître [H], notaire à Dijon, la SCI Marmont a vendu à M. [F] un appartement cadastré section HI n° [Cadastre 3], lot n° 20 avec cave, grenier et local sous escalier situé [Adresse 1] à Dijon, au prix de 100 000 euros, acquis au moyen de deux prêts immobiliers.

Confronté au non paiement des loyers par la locataire, qui a quitté les lieux en février 2021 sans régulariser la situation, M. [F] a fait intervenir un huissier le 16 février 2021 pour faire constater l’état de délabrement du logement.

Les tentatives de résolution amiable du conflit directement entre les parties puis par l’intermédiaire de leurs conseils n’ont pas abouti.

Par acte d’huissier du 12 août 2022, M. [F] a fait assigner la SCI Marmont devant le tribunal judiciaire de Dijon, au visa de l’article 1137 du code civil, aux fins de :
- condamner la SCI Marmont à lui verser la somme de 25 000 euros en réparation de son préjudice, au titre de l’exécution du contrat,
- la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,
- assortir la décision à rendre de l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2024, la SCI Marmont demande, au visa des articles 1130 et 1137 du code civil, au tribunal de :
A titre principal,
- débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes,
- condamner M. [F] à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure,
A titre subsidiaire,
écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En ses dernières écritures notifiées le 1er septembre 2023, M. [F] maintient ses prétentions initiales et demande au tribunal de débouter la SCI Marmont de ses demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, à leurs conclusions sus-visées.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 15 avril 2025.

MOTIFS

M. [F] prétend avoir été victime d’un dol, dans la mesure où M. [X], en qui il avait pleinement confiance du fait de leur amitié de longue date, lui avait proposé l’acquisition d’un appartement donné en location pour faciliter le financement, mais a sciemment dissimulé que les loyers étaient impayés depuis juin 2020, alors que cette condition était déterminante pour l’acquisition de cet appartement au regard de ses ressources.
Il affirme qu’il avait initialement pour projet de faire un investissement immobilier à moindre coût du fait de la perception de loyers, et n’avait pas l’intention de venir s’installer à [Localité 5] avant sa retraite, mais qu’il a dû s’y résoudre dès lors que l’absence de loyers et les travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement, qu’il affirme n’avoir pas visité mais seulement vu sur plan du fait des conditions sanitaires liées au covid, représentaient un coût financier qu’il n’avait pas anticipé et ne lui permettaient pas de rester à [Localité 7].

Il renonce à se prévaloir de la nullité de la vente pour dol, dans la mesure où il réside désormais dans cet appartement, après avoir fait valoir ses droits à la retraite, et sollicite l’indemnisation de son préjudice constitué par la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, tandis que M. [X] a vu l’occasion de se séparer d’un logement en mauvais état à un prix excessif.

La SCI Marmont rétorque qu’elle n’a nullement dissimulé intentionnellement une information importante sur l’absence d’incident dans le paiement des loyers, la clause figurant à l’acte de vente étant une clause-type, cette information n’étant de surcroît pas déterminante du consentement de l’acquéreur, M. [F] ne s’étant positionné sur un bien loué que dans l’objectif de rassurer les banques dans la perspective d’un financement. Elle affirme n’avoir jamais menti sur la situation de la locataire et que faute pour M. [F] de rapporter la preuve du caractère intentionnel de cette omission et de son caractère déterminant, il n’y a pas eu dol.
Il fait valoir que M. [F], ainsi que son gendre agent immobilier, a bien visité l’appartement et en connaissait l’état et l’a donc acquis en toute connaissance de cause, comme indiqué dans l’acte authentique.
Elle considère que M. [F] cherche à lui faire payer le coût des travaux réalisés avant de l’habiter, ce qui est sans rapport avec le dol qu’il excipe, lequel ne saurait être réparé qu’à hauteur des loyers non perçus jusqu’en février 2021.

I - Sur le dol

Il résulte des dispositions de l’article 1103 du code civil que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1104 du code civil précise que “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi”.

En vertu des dispositions de l’article 1112-1 du code civil, “celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant”.

Selon l’article 1130, “l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné”.

L’article 1137 définit le dol comme “le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges”.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation”.

En l’espèce, il appartient à M. [F] de rapporter la preuve que la SCI Marmont a usé de manoeuvres frauduleuses, que ces manoeuvres avaient pour objectif de le tromper et qu’elles ont été déterminantes pour le convaincre de contracter.

Il ressort des pièces versées au dossier que M. [F] et M. [X] sont amis de longue date, que M. [X] est le gérant d’une SCI dont il détient 99 % des parts sociales selon le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 16 octobre 2020 l’autorisant à vendre, propriétaire de plusieurs biens immobiliers, administrateur de biens lorsqu’il a acquis le bien litigieux (comme précisé dans l’acte de vente page 20), ce qui a très certainement amené M. [F] à faire appel à lui dans le cadre d’une recherche de bien répondant à ses critères financiers à Dijon, où vivent notamment sa fille et son gendre.
Il n’est pas contesté que M. [F] souhaitait acquérir un bien mis en location pour financer le remboursement du prêt immobilier contracté. En revanche, il n’est pas possible de déterminer si au premier semestre 2020 il avait ou non le projet de quitter [Localité 7] pour venir s’installer à [Localité 5] dès qu’il aurait fait valoir ses droits à la retraite. En tout état de cause, dans la mesure où le logement acquis faisait l’objet d’un contrat de location, il devait respecter un préavis de six mois pour donner congé à la locataire s’il souhaitait reprendre le logement pour l’habiter.
L’acte de vente du 13 novembre 2020 précise en page 9 qu’“un projet du présent acte a été adressé aux parties qui déclarent en avoir pris connaissance avant”, et qu’“elles précisent qu’[il] ne contient aucune modification à la teneur des engagements qu’elles ont pris dans l’avant contrat conclu entre elles”.
L’acte authentique indique, au titre des “Conditions et déclarations générales - garantie contre le risque d’éviction ”, que “ le vendeur déclare qu’il n’existe pas, à ce jour, de retard dans le paiement des loyers et de leurs accessoires”, et “ qu’il n’a reçu ni délivré aucun congé ”.

M. [X] a donné procuration pour représenter la SCI Marmont le jour de la signature de la vente, annexée à l’acte, document dans lequel sont précisées les informations sur le bail et la locataire, sans mention des incidents de paiement.

Contrairement à ce qu’il prétend, M. [X] n’a pas dit la vérité sur les incidents de paiement. Il lui appartenait d’en informer l’acquéreur et le notaire, dans un souci de loyauté, ce qu’il ne pouvait ignorer, ayant eu à disposition le projet d’acte, lequel faisait suite à l’avant contrat, non versé en procédure.
Il ne peut sérieusement se décharger en indiquant qu’il s’agit d’une clause-type, la trame étant nécessairement modifiée en fonction des renseignements donnés par le vendeur.
Il convient également de relever que l’acte contient une clause sur le devoir d’information réciproque page 21, qui rappelle l’obligation prévue en vertu des dispositions de l’article 1112-1 du code civil, qu’en qualité de professionnel de l’immobilier la SCI Marmont connaît nécessairement.

Les courriers de relance adressés en octobre et septembre par la SCI Marmont à Mme [Y], locataire, et le mail envoyé par M. [X] à M.[F] le 25 décembre 2020, établissent clairement que M. [X] a délibérément menti à ce sujet, y compris dans l’acte de vente, en affirmant que cette dernière était à jour dans le règlement des loyers, alors qu’elle ne payait plus depuis juin 2020.

En présentant une situation saine de l’appartement loué, la SCI Marmont a intentionnellement donné une information essentielle erronée, sachant que M. [F] n’aurait pas acheté un bien sans l’apport des loyers.

En conséquence, la SCI Marmont a usé de manoeuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement de M. [F]. Le dol est caractérisé et la vente est viciée. Pour autant, il convient de constater que M. [F] ne sollicite pas la nullité de la vente, mais seulement la réparation de son préjudice, ayant fait le choix d’habiter cet appartement après le départ de la locataire et les travaux.

II - Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, l’article 1231-2 dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Enfin, le préjudice doit être réparé intégralement, sans perte ni profit.

M. [F] sollicite le paiement de la somme de 25 000 euros en réparation du préjudice subi, faisant valoir que sans le dol, il aurait perçu des loyers mensuels lui permettant de rembourser en partie son emprunt immobilier et n’aurait pas dû assumer le coût financier de loyers impayés et le coût des travaux consécutifs aux dégradations volontaires commises par la locataire.
La SCI Marmont s’oppose à la demande, considérant que M. [F] cherche à lui faire payer le coût des travaux réalisés avant de l’habiter, ce qui est sans rapport avec le dol dont il se prévaut, lequel ne saurait être réparé qu’à hauteur des loyers non perçus jusqu’en février 2021.

Il ressort des pièces du dossier que la locataire n’a pas règlé les loyers (480 euros) depuis novembre 2020, date à laquelle que M. [F] est devenu propriétaire de l’appartement, et la SCI Marmont a conservé le chèque de dépôt de garantie de 420 euros remis lors de la signature du bail le 15 avril 2017. Il aurait dû a minima percevoir des loyers pendant six mois, s’il avait l’intention de donner congé à la locataire, soit au plus tôt en décembre 2020.
M. [F] subit par conséquent un préjudice de 3 780 euros correspondant au manque à gagner consécutif aux loyers impayés de novembre 2020 à juin 2021 (7 x 480 euros) et au montant du dépôt de garantie qu’il aurait dû percevoir de la SCI Marmont au moment du transfert de propriété.

M. [F] produit un procès-verbal dressé le 16 février 2021 par Maître [M], huissier de justice à [Localité 5], qui fait état d’un appartement vétuste, dégradé et sale, après le départ de la locataire. Il est surprenant que M. [F] ne se soit pas soucié de l’état du logement qu’il achetait et ne se soit pas déplacé avant la vente, d’autant qu’il pouvait faire appel à sa fille ou son gendre, de surcroît agent immobilier. Selon ses affirmations, il a acheté sans aller visiter en se contentant de plans, ce que confirme M. [Z], son gendre, dans son attestation, qui précise en outre n’avoir eu le mandat de vente pour les deux appartements du rez-de-chaussé de la copropriété que le 21 février 2021.
Force est de constater que M. [F], qui faisait entièrement confiance à M. [X], a manqué de sérieux dans son achat et aurait dû demander tous les documents et informations fiables et nécessaires sur l’état de cet appartement. Les démarches ont certes été réalisées pendant une période compliquée du fait de la pandémie et du confinement du mois de mars au 11 mai 2020, conjugué

à l’éloignement géographique. Pour autant, M. [F] aurait dû, à tout le moins avant signature de l’acte authentique -qui mentionne qu’il est retraité- se déplacer pour faire une visite avant la vente.
Selon l’acte de vente, tous les diagnostics ont été réalisés courant septembre 2020, et il était indiqué que l’électricité et le gaz présentaient des anomalies, ce qui aurait dû l’interpeller. En tout état de cause, il a fait le choix d’acheter et de prendre le bien dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance, sans prendre les précautions qui s’imposaient, d’autant plus si cet appartement était déjà habité par un locataire.

M. [F] ne saurait faire peser sur la SCI Marmont le coût des travaux de réfection.

En conséquence, il convient de condamner la SCI Marmont à payer à M. [F] la somme de 3 780 euros en réparation de son préjudice.

III - Sur les demandes accessoires

La SCI Marmont, partie succombante, sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

Il ne serait par ailleurs pas équitable de laisser à M. [F] la charge de l’ensemble des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour voir consacrer ses droits.

Il convient en conséquence de condamner la SCI Marmont à payer à M. [F] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit et compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS