CA Paris, 23 sept. 2025, RG 23/09028

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09028 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHUVT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Auxerre- RG n° 22/00016

APPELANTE

Madame [W] [F]

née le 04 Octobre 1972 à [Localité 12]

[Adresse 9]

[Adresse 14]

[Localité 7]

Représentée par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/009497 du 12/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 13])

INTIMÉE

S.C.I. HYRIS

immatriculée au RCS d'[Localité 11] sous le numéro 423 074 665

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Me Christian VIGNET de la SELAS SELAS AVOCATS VIGNET ASSOCIES, avocat au barreau d'AUXERRE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a été entendu en son rapport et rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Agnès BODARD-HERMANT, présidente de chambre, pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organistion judiciaire et par M. Edouard LAMBRY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par contrat de bail signé le 4 décembre 2017, la société Hyris a donné en location à Mme [W] [F] un bien situé [Adresse 5] à [Adresse 10] (89).

Un commandement de payer, délivré le 11 septembre 2020, a été signifié à Mme [W] [F] obligeant cette dernière à verser la somme principale de 4 249,78 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la fin du mois d'août 2020.

L'immeuble a été vendu, le 18 juillet 2022, à la société [P] Immobilier.

Saisi par la société Hyris par acte de commissaire de justice délivré le 24 février, par jugement contradictoire rendu le 8 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Auxerre a rendu la décision suivante :

- déclare recevable l'action de la société Hyris ;

- constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 4 décembre 2017 entre la société Hyris et Mme [W] [F], pour le logement situé au [Adresse 6] (89), sont réunies à compter du 12 novembre 2020 ;

- déboute Mme [W] [F] de sa demande en délais de paiement, concernant tant les loyers que les charges locatives ;

- dit en conséquence n'y avoir lieu à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

- ordonne à Mme [W] [F] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement ;

- dit qu'à défaut pour Mme [W] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Hyris pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu'il plaira à la demanderesse, aux frais et risques de l'expulsée ;

- fixe le montant du loyer dû par Mme [W] [F] à la société Hyris à la somme de 310 euros entre le 17 juillet 2020 et le 2 avril 2021, et à la somme de 460 euros entre le 3 avril 2021 et le 23 décembre 2021 ;

- dit que le montant du loyer dû par Mme [W] [F] à la société Hyris reste fixé à la somme de 510 euros entre le 1er février 2019 et le 17 juillet 2020, et entre le 24 décembre 2021 et le 18 juillet 2022 ;

- déboute en conséquence Mme [W] [F] du surplus de sa demande en réduction du loyer ;

- condamne Mme [W] [F] à payer à la société Hyris la somme de 4 597,23 euros au titre des loyers et charges impayés entre le 1er février 2019 et le 12 novembre 2020 ;

- condamne Mme [W] [F] à payer à la société Hyris la somme de 9 018,15 euros au titre des indemnités d'occupation dues entre le 13 novembre 2020 et le 18 juillet 2022 ;

- déboute la société Hyris de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 812,12 euros au titre des factures d'eau ;

- déboute Mme [W] [F] de sa demande de condamnation à effectuer la régularisation des charges locatives depuis 2017, et de condamnation sous astreinte à la communication des documents nécessaires au contrôle des charges et du mode de leur répartition ;

- déboute Mme [W] [F] de sa demande de condamnation de la société Hyris à lui remettre les diagnostics obligatoires ;

- déboute Mme [W] [F] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamne Mme [W] [F] à payer à la société Hyris la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne Mme [W] [F] à supporter les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

- dit qu'une copie du jugement sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département ;

- rappelle que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 16 mai 2023, Mme [W] [F] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [W] [F] demande à la cour de :

- la recevoir en son appel et, l'y déclarant bien fondée ;

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

- en application des dispositions des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

déclarer la société Hyris irrecevable en ses demandes tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et à son expulsion, faute de qualité et d'intérêt à agir ;

- juger que, dans ses rapports avec la société Hyris, elle a vécu dans un logement ne respectant pas les normes minimales de décence du décret du 30 janvier 2002 :

- du 4 décembre 2017 (date de l'entrée dans les lieux) au 2 avril 2021 quant à la non-conformité de l'installation électrique, du système de ventilation et d'aération, des garde-corps sur les fenêtres et de l'infiltration dans les parties communes ;

- et du 3 avril 2021 au 18 juillet 2022 (date de vente de l'immeuble) quant à la non-conformité de l'installation électrique, de l'humidité et des infiltrations ;

- réduire le montant du loyer dû par la locataire à la somme de :

- 510 - 350 = 160 euros par mois entre le 4 décembre 2017 et le 2 avril 2021 ;

- 510 - 255 = 255 euros par mois entre le 3 avril 2021 et le 18 juillet 2022 ;

- déduire par conséquent de la dette locative les sommes suivantes :

- 350 euros x 40 mois (du 4 décembre 2017 au 2 avril 2021) = 14 000 euros ;

- 255 euros x 15 mois (du 3 avril 2021 au 18 juillet 2022) = 3 825 euros ;

- soit un total de 17 825 euros ;

- déduire encore de la dette locative la somme de 1 055 51 euros au titre des charges d'eau non justifiées ;

- condamner la société Hyris à lui rembourser la somme de 5 500 euros indûment perçue au titre des provisions sur charges non justifiées ni régularisées, et déduire encore cette somme du montant de la dette locative réclamée ;

- opérer compensation et condamner la société Hyris à lui payer la somme de 7 268,42 euros ;

- condamner la société Hyris à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour absence de fourniture des diagnostics obligatoires lors de la signature du bail ;

- en application des articles 700-2° du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamner la société Hyris au paiement de la somme de 1 500 euros au profit de Maître Emmanuel Lancelot, son avocat désigné, sous réserve qu'il renonce effectivement à percevoir la contribution de l'État ' cette somme ne pouvant en tout état de cause être inférieure à 1 404 euros ;

- condamner la société Hyris aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être directement assuré par Maître Emmanuel Lancelot, en application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Hyris demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris du tribunal judiciaire d'Auxerre en date du 8 février 2023 en ce qu'il :

- déclare recevable son action ;

- constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 4 décembre 2017 entre elle et Mme [W] [F], le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à compter du 12 novembre 2020 ;

- déboute Mme [W] [F] de sa demande en délais de paiement ;

- ordonne Mme [W] [F] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours suivant la signification du jugement ;

- dit que le montant du loyer qui lui est dû par Mme [W] [F] reste fixé à la somme de 510 euros entre le 1er février 2019 et le 17 juillet 2020, et entre le 24 décembre 2021 et le 18 juillet 2022 ;

- déboute Mme [W] [F] de sa demande de condamnation à effectuer la régularisation des charges locatives depuis 2017, et de condamnation sous astreinte à la communication des documents nécessaires au contrôle des charges et du mode de leur répartition ;

- déboute Mme [W] [F] de sa demande de sa condamnation à lui remettre les diagnostics obligatoires ;

- déboute Mme [W] [F] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- infirmer le jugement entrepris du tribunal judiciaire d'Auxerre en date du 8 février 2023 en ce qu'il :

- fixe le montant du loyer qui lui est dû par Mme [W] [F] à la somme de 310 euros entre le 17 juillet 2020 et le 2 avril 2021, et à la somme de 460 euros entre le 3 avril 2021 et le 23 décembre ;

- condamne Mme [W] [F] à lui payer la somme de 4 597,23 euros au titre des loyers et charges impayés entre le 1er février 2019 et le 12 novembre 2020 ;

- condamne Mme [W] [F] à lui payer la somme de 9 018,15 euros au titre des indemnités d'occupation dues entre le 13 novembre 2020 et le 18 juillet 2022 ;

- la déboute de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 812,12 euros au titre des factures d'eau ;

- condamne Mme [W] [F] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- statuant à nouveau :

- fixer le montant du loyer qui lui est dû par Mme [W] [F] à la somme de 510 euros par mois, quelle que soit la période ;

- condamner, en conséquence, Mme [W] [F] à lui payer la somme de 5 879,78 euros au titre des loyers et charges jusqu'au 30 novembre 2020 ;

- condamner Mme [W] [F] à lui payer la somme de 12 076,02 euros au titre des indemnités d'occupation jusqu'à la remise des clés, du 1er décembre 2020 au 18 juillet 2022 ;

- condamner Mme [W] [F] à lui payer la somme de 812,12 euros au titre des factures d'eau ;

- débouter Mme [W] [F] de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner Mme [W] [F] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

-Sur la recevabilité de l'action de la société Hyris,

Il résulte de l'article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi no 90-449 du 31 mai |990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La société Hyris justifie de la notification l'assignation au représentant de l'État dans le département le 26 février 2021, soit deux mois au moins avant la première audience du 27 mai 2021.

Le représentant de I 'État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015, pour le compte bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus sont signalés par le commissaire de justice à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévues à l'article 7-2 de la .loi no 90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l'un des deux seuils est atteint, par lettre simple reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s'effectuer par voie électronique selon des modalités fixées par décret.

La société Hyris a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 14 septembre 2020, au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 24 février 2021.

En conséquence, son action est recevable.

La société Hyris a donné à bail, à titre d'habitation principale non meublée, à Mme [W] [F] un appartement de type F3, au n°[Adresse 3] (89), d'une superficie de 70m², comprenant cuisine et arrière-cuisine équipée, meubles haut et bas.

L'immeuble sis [Adresse 1] a été vendu, le 18 juillet 2022, à la SCI [P] Immobilier, prise en la personne de son gérant en exercice, M. [B] [Y].

La société Hyris disposait d'un intérêt à agir, dans la mesure où l'assignation introductive d'instance remonte au 24 février 2021.

La cour rappelle que l'existence du droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance et ne peut être remise en cause par l'effet de circonstances postérieures. (Cass. 06 décembre 2005, n° 04-10.287).

Il convient de confirmer le premier juge en ce qu'il a déclaré recevable la société Hyris en ses demandes.

Sur la résiliation de plein droit du bail liant les parties

Le bail sous seing privé du 4 décembre 2017 comporte une clause résolutoire.

Le commandement de payer du 11 septembre 2020, n'a pas permis la régularisation dans le délai de deux mois des loyers et de la provision des charges restant dus, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Le dernier décompte produit aux débats permet d'établir que la dette locative de Mme [W] [F] n'a fait qu'augmenter au titre des indemnités d'occupation jusqu'à la remise des clés, du 1er décembre 2020 au 18 juillet 2022.

Mme [F] n'a rien versé depuis le mois de juillet 2020 et doit à la société Hyris :

- Indemnité d'occupation jusqu'à la remise des clés : (510 +100) 610 € = 20,33 €/jour

30 jours

L'indemnité d'occupation du 1er décembre 2020 au 18 juillet 2022 (date de vente de l'immeuble), soit 594 jours, s'élève désormais à la somme de : 12 076,02 euros.

Il convient dès lors de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation en date du 04 décembre 2017 qui s'est trouvé résilié de plein droit depuis le 11 novembre 2020, soit deux mois après le commandement de payer du 11 septembre 2020 resté infructueux et de l'infirmer sur le montant des sommes dues au titre du montant des indemnités d'occupation comme il sera dit ci-après.

Sur l'indécence du logement allégué, les travaux réalisés par la société Hyris et les demandes de réduction du loyer,

Des travaux ont été préconisés par les services de la ville d'[Localité 11] pour lesquels deux points restaient en discussion :

- Une facture de l'électricien faisait défaut pour la modification d'une prise sur le plan de cuisine de sorte que l'utilisation d'un four pouvait poser problème.

- Un repositionnement des lisses vissées sur les tableaux de fenêtres devait être effectué.

Les photographies communiquées prises par le service administratif de la ville d'[Localité 11] démontrent que les volets peuvent désormais être fermés sans que Mme [F] n'ait à forcer pour le faire.

La facture de l'électricien ayant modifié une prise sur le plan de cuisine pour la rendre compatible avec l'utilisation d'un four est produite aux débats, les travaux préconisés ont ainsi été terminés, la société B.E.I. est intervenue, selon facture du 26 janvier 2022 et a délivré une attestation de conformité du 23 décembre 2021.

Mme [F] soutient avoir vécu dans un logement ne respectant pas les normes minimales de décence du décret du 30 janvier 2002, pour la période du 4 décembre 2017 au 2 avril 2021 quant à la non-conformité de l'installation électrique, du système de ventilation et d'aération, des garde-corps sur les fenêtres et de l'infiltration dans les parties communes et du 3 avril 2021 au 18 juillet 2022 quant à la non-conformité de l'installation électrique, de l'humidité et des infiltrations.

Elle prétend en outre que le logement serait en outre infesté par des blattes.

Elle demande une réduction du loyer dû à la somme de 510 - 350 = 160 euros par mois entre le 4 décembre 2017 et le 2 avril 2021, de 510 - 255 = 255 euros par mois entre le 3 avril 2021 et le 18 juillet 2022 et leur déduction de sa dette locative ainsi que de charges d'eau qui seraient non justifiées.

Il résulte de ce qui précède et des pièces produites que Mme [W] [F] ne justifie cependant pas avoir vécu dans un logement ne respectant pas les prescriptions de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002, plus particulièrement quant à la non-conformité de l'installation électrique, du système de ventilation et d'aération, des garde-corps sur les fenêtres et de l'infiltration dans les parties communes, entre le 17 juillet 2020 et le 2 avril 2021 et entre le 3 avril 2021 et le 23 décembre 2021. Elle ne produit aucun document permettant d'établir l'indécence du logement ce que le seul courrier de la ville d'[Localité 11] qu'elle produit aux débats n'est pas de nature à établir.

Elle ne sollicite pas d'indemnisation au titre d'un trouble de jouissance durant ces périodes où le bailleur justifie avoir fait intervenir des entreprises pour remédier aux menus désordres qui lui ont été dénoncés.

S'agissant des autres périodes pour lesquelles l'appelante sollicite une réduction de loyers pour lesquelles elle ne justifie pas davantage de l'indécence de son logement qu'elle se contente simplement d'alléguer.

Par ailleurs, si l'article 6 de la loi 11089-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, Mme [W] [F] n'apporte pas la preuve devant la cour de la date d'apparition des blattes au sein de son logement, constatée par un rapport des services de la ville d'[Localité 11] et échoue à démontrer l'étendue d'un préjudice en lien avec la présence de ces insectes.

Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a réduit le montant du loyer dû par la locataire à la somme de 310 euros entre le 17 juillet 2020 et le 2 avril 2021, et à la somme de 460 euros entre le 3 avril 2021 et le 23 décembre 2021 et de le confirmer en ce qu'il a maintenu le montant du loyer dû par Mme [W] [F] à la somme de 510 euros entre le 1er février 2019 et le 17 juillet 2020, et entre le 24 décembre 2021 et le 18 juillet 2022 et l'a déboutée de ses autres demandes.

Sur le montant des charges locatives,

L'article 23 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont sur justification. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Le contrat de bail, signé le 4 décembre 2017, mentionne l'accord des parties portant sur une provision sur charges récupérables à hauteur de 100 euros par mois.

La société Hyris justifie de la production du décompte par nature de charges pour les années 2018 à 2020, aucune régularisation de charges n'est réclamée pour les années 2021 et 2022. Ainsi, une régularisation de charges de 194,94 euros est applicable au titre de l'année 2019, tandis que la locataire bénéficie d'un trop-perçu par la société Hyris de 2,04 euros pour l'année 2020.

Le 22 juillet 2020, la société Hyris a demandé à Mme [F] la date à laquelle elle souhaitait consulter les documents.

Elle ne lui a jamais répondu.

La demande tendant à effectuer la régularisation des charges locatives et de leur répartition n'a donc aucun fondement et Mme [F] n'établit toujours pas en cause d'appel en quoi la bailleresse aurait manqué à son obligation issue de l'article 23 précité, pas plus que l'absence de mise à disposition de justificatifs dans un délai de six mois à compter de l'envoi du décompte.

Par ailleurs, la Société Hyris n'apporte pas le preuve des factures d'eau dont elle sollicite le règlement de la part de la locataire pour un montant global de 812,12 euros.

Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [W] [F] à payer à la société Hyris la somme de 4 597, 23 euros au titre des loyers et charges impayés entre février 2019 et le 12 novembre 2020, et au titre des indemnités d'occupation dues entre le 13 novembre 2020 et le 18 juillet 2022, date de vente du bien immobilier donné à bail à Mme [W] [F], a débouté la société Hyris de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 812,12 euros au titre des factures d'eau et a débouté Mme [F] de ses autres demandes.

Sur les diagnostics thermiques

Selon Mme [F], les diagnostics n'auraient pas été joints au bail.

S'il est vrai que le bail ne fait pas apparaître que les diagnostics ont été joints, la société Hyris verse aux débats les diagnostics correspondant au logement donné à bail à Mme [F] et cette dernière n'apporte pas la preuve d'un quelconque préjudice en lien avec l'absence de communication de ces documents au moment de la remise du bail.

Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [W] [F] de sa demande de condamnation de la société Hyris à lui remettre les diagnostics obligatoires, comme de sa demande de condamnation de cette société au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens d'appel. Il convient en équité de la condamner en outre à verser à la société Hyris la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS