TJ 97411, 1 sept. 2025, RG 25/00164

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00164 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCX7

MINUTE N° : 25/220

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :
Mme [K]
M. [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me DODAT AKHOUN
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT DU 01 SEPTEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SOCIETE O3L
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Asma DODAT AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [H] [K]
[Adresse 2]
[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Q] [P]
[Adresse 2]
[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,
Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2023, la société O3L a donné à bail à Madame [Y] [T] [K] et Monsieur [Q] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel actuel révisé de 950 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 juin 2024 resté sans effet, la société O3L a assigné Madame [Y] [T] [K] et Monsieur [Q] [P] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
juger recevable ses demandes,constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Y] [T] [K] et Monsieur [Q] [P] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier s’il y a lieu,condamner Madame [Y] [T] [K] et Monsieur [Q] [P] à lui payer :une somme de 20154,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 juin 2024,une indemnité d'occupation mensuelle et révisable de 950 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 juin 2025.

A l'audience, la société O3L a actualisé oralement ses demandes au titre de l'arriéré à la somme 23076,14 euros, sans produire de décompte actualisé.

Madame [Y] [T] [K] et Monsieur [Q] [P], cités à étude, n'ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Madame [Y] [T] [K] et Monsieur [Q] [P] n'a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en résiliation du bail et expulsion

Sur la recevabilité de la demande
D'une part, la société O3L justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D'autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 7 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Conformément à l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu'à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d'application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, le bail signé entre les parties le 29 juin 2023 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la société O3L justifie avoir délivré le 11 juin 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, quoique pour un délai de 6 semaines inapplicable en l'espèce au regard des dispositions contractuelles antérieures à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. Ce commandement de payer, délivré pour la somme en principal de 11415 euros, est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 12 août 2024.

Par ailleurs, aucune demande visant à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire n'est formulée et il ressort du décompte produit que le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant l'audience. Aucun délai de paiement ne peut donc être accordé à Madame [Y] [T] [K] et Monsieur [Q] [P], et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut donc être décidée.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [Y] [T] [K] et Monsieur [Q] [P] selon les modalités légales précisées au dispositif du présent jugement.

Madame [Y] [T] [K] et Monsieur [Q] [P] seront par ailleurs condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 950 euros, révisable dans les conditions prévues au contrat de bail du 29 juin 2023, et ce à compter du 12 août 2024 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour la société O3L de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société O3L justifie de sa demande en paiement de l'arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Madame [Y] [T] [K] et Monsieur [Q] [P] en date du 25 mars 2025.

En conséquence, Madame [Y] [T] [K] et Monsieur [Q] [P] seront condamnés au paiement de la somme de 20.154,92 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 25 mars 2025, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 11 juin 2024 sur la somme de 11.415,00 euros et à compter de l'assignation en date du 4 avril 2025 pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [T] [K] et Monsieur [Q] [P], qui succombent à l'instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, et à verser à la société O3L une somme que l'équité et la situation économique respective des parties justifient de fixer à hauteur de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, la présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,