TJ 13055, 31 juill. 2025, RG 25/02958

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :
Le 08 octobre 2025
à Me GIRAUD Olivier
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 08 octobre 2025
à M. [J] [D]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/02958 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6OPJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [J]
né le 07 Novembre 1985, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 15 mai 2019, la SA ERILIA a donné à bail à Monsieur [D] [J] un local à usage d’habitation avec stationnement et annexe situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 616,78 euros, outre 126,86 euros de provision pour charges, pour le logement, de 45,91 euros et 6,40 euros de charges pour le stationnement et de 1,71 euros pour l’annexe.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Monsieur [D] [J], par exploit de commissaire de justice en date du 20 août 2024, un commandement de payer la somme de 2.290,01 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, la SA ERILIA a fait assigner Monsieur [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l'audience du 31 juillet 2025, aux fins de :
- constater acquise au profit de la société ERILIA la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties,
En conséquence,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [J] , ainsi que tout occupant de son chef des lieux occupés [Adresse 2] sis [Adresse 2], en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force pubique, si besoin est,
- ordonner la sequestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, au frais, risques et périls de Monsieur [J],
- le condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.081,84 euros, au titre de l'arriéré de loyer, somme arrêtée au 24 avril 2025, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation,
- le condamner au versement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de l'ordonnance à intervenir jusqu'à parfaite libération des lieux,
- le condamner à verser à la société ERILIA la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l'audience du 31 juillet 2025, la SA ERILIA, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisant sa créance à la somme de 4.786,10 euros, selon décompte en date du 24 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus.
Elle indique que le défendeur a repris le paiement du loyer et ne s'oppose pas à l’octroi de délais de paiement sur 36 mois.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [J], comparaissant en personne, sollicite des délais de paiement sur 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il indique occuper un poste de contractuel dans l'éducation nationale et percevoir un salaire mensuel moyen de 1.700 euros à ce titre, ainsi qu’un revenu complémentaire en tant qu’agent de sécurité.
Il précise qu'il a fait l'objet d'une saisie sur son compte concernant des pensions alimentaires, que le montant de la pension a depuis été modifié par le juge et que les prélèvements de la CAF se sont mis en place.
Il déclare vivre en couple avec un enfant, sa compagne étant également enceinte.

Il explique qu’il est le père d’un autre enfant qui ne vit pas avec lui et pour lequel il verse une pension alimentaire de 150 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 15 mai 2019 contient une clause résolutoire (article X) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 août 2024 pour la somme en principal de 2.290,01 euros.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 octobre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [D] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [D] [J] sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [J] reste devoir la somme de 4.483,10 euros, à la date du 24 juillet 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de juillet 2025 inclus et déduction faite des frais de procédure pour un montant total de 303 euros (167,03+135,97) qui doivent figurer au poste des dépens.

Monsieur [D] [J] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [D] [J] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4.483,10 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [D] [J] déclare percevoir un salaire mensuel de 1.700 euros.
Il résulte du décompte que Monsieur [D] [J] justifie avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d'audience.

Compte tenu de ces éléments, de l'ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
• à défaut pour Monsieur [D] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
• Monsieur [D] [J], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit 876,77 euros, étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ERILIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS