TJ 70550, 22 juill. 2025, RG 25/00089

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00089 - N° Portalis DB2K-W-B7J-DEQ4

Minute n°

M. [T] [Y]
représenté par Me Virginie LEONARD, avocat au barreau de HAUTE-SAONE substitué par Me Antoine VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

C/

M. [M] [D]
représenté par Me Xénia DEFRANCE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à M. [M] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à M. [T] [Y]

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Virginie LEONARD, avocat au barreau de HAUTE-SAONE substitué par Me Antoine VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [D], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Xénia DEFRANCE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER
Greffier : Sarah COGHETTO

DÉBATS :

Audience publique du 02 juin 2025
Mise en délibéré au 22 juillet 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 22 juillet 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte sous seing privé du 20 décembre 2014, Monsieur [T] [Y] a donné à bail à Monsieur [M] [D] un logement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 429,00 euros.

En raison d’impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [M] [D] le 6 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 12 février 2025, Monsieur [T] [Y] a fait délivrer une assignation à Monsieur [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir :
- constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire et par conséquent prononcer la résiliation de plein droit du bail ;
- ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [M] [D] ;
- condamner Monsieur [M] [D] au paiement de la somme de 3 481,41 euros au titre des loyers impayés, compte arrêté au 31 décembre 2024 ;
- condamner Monsieur [M] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500,00 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux;
- condamner Monsieur [M] [D] au paiement de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer (138,60 euros), de la notification EXPLOC (25,07 euros).

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que son locataire s’est montré défaillant dans le paiement des loyers, qu’il lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire qui n’a pas été suivi d’effet.
Il résulte du diagnostic social et financier que le locataire vit seul dans le logement. Retraité, il perçoit une pension à hauteur de 1 220,00 euros. Il est fait état de difficultés relationnelles avec le propriétaire et d’augmentation de loyers trop fréquentes. Le locataire a obtenu un logement auprès d’Habitat 70 et a donné son préavis.

Après un renvoi contradictoire à la demande des parties, l’affaire est examinée à l’audience du 2 juin 2025.

Monsieur [T] [Y], représenté par son conseil, actualise la dette à la somme de 4 589,28 euros et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] [D], représenté par avocat, se rapporte à ses écritures.
Aux termes de ses conclusions, Monsieur [M] [D] sollicite de voir :
- débouter Monsieur [T] [Y] de sa demande d’expulsion de Monsieur [M] [D] du logement sis [Adresse 3],
- fixer la dette locative de Monsieur [M] [D] à l’égard de Monsieur [T] [Y] à la somme de 2 402,36 euros à valoir en quittances ou en deniers,
- fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [D] à Monsieur [T] [Y] à une somme n’excédant pas 1 716 euros
- dire que Monsieur [M] [D] pourra s’acquitter de sa dette en 24 règlements mensuels
- débouter Monsieur [T] [Y] du surplus de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il a quitté les lieux le 11 avril 2025, date à laquelle l’état des lieux de sortie a été effectué.
Il indique que le bailleur n’a pas cessé d’augmenter les loyers alors même que la révision des loyers n’est pas applicable aux logements de classe F ou G, que l’absence de diagnostic énergétique fourni lors de la mise en location entraîne une réduction des loyers en faveur du preneur non informée de la classe énergétique du bien concerné, que le bailleur n’a jamais fait les travaux qu’imposait l’état du bien, qu’il a pourtant été condamné par le tribunal à faire exécuter des travaux.
Il ajoute que l’indemnité d’occupation doit être calculée en tenant compte de la date de sortie du logement et sur la base de la réduction de loyer qu’il sollicite.
Il précise enfin qu’il dispose de faibles revenus, ce qui fonde sa demande de délais de paiement.

L'affaire est mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESOLUTION DU BAIL ET LA DEMANDE D’EXPULSION :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 20 décembre 2014 contient une clause résolutoire (12) et un commandement de payer visant cette clause avec un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 6 novembre 2024 pour la somme en principal de 2 143,23 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 janvier 2025.

Monsieur [M] [D] fait valoir avoir quitté les lieux et qu’un état des lieux a été réalisé.
Il justifie de son courrier de congé en date du 6 mars 2025, d’un courrier du propriétaire en date du 30 mars qui indique une fin de bail au 11 avril 2025, de son courrier du 28 mars 2025 dans lequel il propose la date du 18 avril 2025 pour l’état des lieux, et de son nouveau bail.

Monsieur [T] [Y] ne conteste pas que le locataire ait libéré les lieux.

En conséquence, la demande d’expulsion sera rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

- Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 17-1 III de la loi du 06 juillet 1989 issu de la loi « climat et résilience » du 22 août 2021 prive les bailleurs de locaux classés « F » ou « G » selon le diagnostic de performance énergétique du bénéfice d’une clause d’indexation de loyer ou de la possibilité de majorer le loyer après la réalisation de travaux d’amélioration. Cette interdiction est applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022.

Il n'est plus possible pour le propriétaire de ce type de logement de procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail (basée sur une éventuelle clause d’indexation incluse dans le bail).

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [M] [D] a suspendu le paiement du loyer à compter du mois d’août 2024 selon décompte produit par le bailleur, ce qu’il ne conteste pas.
Toutefois, le bailleur a procédé à plusieurs augmentations de loyer pendant la durée du bail.
En effet, le loyer initial était fixé à 429,00 euros. Selon le décompte du bailleur, il était fixé à 469,00 euros en janvier 2024 puis à 485,41 euros à compter du mois d’avril 2024.

Monsieur [M] [D] produit un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul du 15 décembre 2022 condamnant le bailleur à réaliser à leurs frais des travaux d’isolation thermique de dix fenêtres et de pose de volets sur ces mêmes fenêtres. Il ajoute que les travaux n’ont jamais été effectué quant à l’isolation thermique.

Monsieur [T] [Y] n’a pas répondu à l’argumentation de Monsieur [M] [D].

Il ne démontre pas que le logement répond aux normes imposées par l’article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il était fondé à procéder à la révision du loyer.

Dès lors, le montant de l’arriéré locatif devra être calculé de la manière suivante :

429,00 x 12 = 5 148,00 euros pour la période allant de janvier à décembre 2024.

Il y a lieu de déduire de ce montant les règlements effectués par la CAF (285,00 euros) ainsi que les règlements effectués par Monsieur [M] [D] (2 460 ,64 euros), selon décompte établi par le propriétaire, soit un total dû de 2 402,36 euros.

En conséquence, Monsieur [D] sera condamné à payer à Monsieur [Y] la somme de 2 402,36 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2024.

- Sur l'indemnité d'occupation

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d'une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l'absence de résiliation du contrat de bail.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer, soit 429,00 euros.

Il résulte du décompte et des sommes réclamées par le bailleur que les mois de janvier, février, mars et avril 2025 (jusqu’au 11 avril 2025) n’ont pas été réglés, à l’exception de la somme de 75,00 euros par réglés par la CAF.
En conséquence, la somme due au titre des indemnités d’occupation sera calculée comme suit : 3x 429 (janvier, février, mars 2025) + 429,00/30 x11(avril 2025) – 75 (règlements CAF) = 1 369,30.
En conséquence, Monsieur [M] [D] sera condamné au pa iement de la somme de 1 369,30 au titre des indemnités d’occupation mensuelle dues jusqu’au 11 avril 2025.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

Selon l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [M] [D] sollicite l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

Monsieur [T] [Y] s’oppose à cette demande.

Monsieur [M] [D] produit une décision d’aide juridictionnelle pour justifier de son revenu annuel à hauteur de 10 478,00 euros et justifie payer un loyer de 430,21 euros par mois.

Compte-tenu de ses faibles ressources mais aussi de la nécessité pour le bailleur d’être payé dans un délai raisonnable, le défendeur sera autorisé, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, à se libérer du montant de sa dette en 10 mensualités de 350,00 euros chacune et une 11ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais.

IV. SUR LES MESURES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [D], qui succombe, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, l’équité commande de le condamner à payer la somme de 100,00 euros à Monsieur [T] [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision en vertu de l’article 514.

PAR CES MOTIFS :