TJ 70550, 27 juin 2025, RG 25/00062

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00062 - N° Portalis DB2K-W-B7J-DFZX

Minute n° 25/00010

[M] [R]
SELARL LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON

C/

[S] [T] née [W]

Copie exécutoire et copie conforme délivrée
le :
à : SELARL LEGI CONSEILS BOURGOGNE

Copie certifiée conforme délivrée
le :
à : Mme [T] née [W]

ORDONNANCE DU 27 JUIN 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [M] [R]
né le 11 Décembre 1935 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
Représentée par la SELARL LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON

DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [T] née [W], demeurant [Adresse 3]
Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Vanessa VIGNEAUX
Faisant fonction de Greffier : Béatrice PAUTOT

DÉBATS :

Audience publique du 28 mai 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 27 juin 2025, par Vanessa VIGNEAUX, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Béatrice PAUTOT, faisant fonction de greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2013 avec prise d'effets au 1er mai 2013, Monsieur et Madame [M] [R] ont donné à bail à Madame [S] [T] née [W], assistée de son curateur l'UDAF 70, un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 390 euros, outre 130 euros à titre de provisions pour charge.

Le mesure de protection judiciaire a été levée en 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [R] a fait signifier un commandement de payer les 22 octobre 2021 et 28 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 11 avril 2025, Monsieur [M] [R] a ensuite fait assigner Madame [S] [T] née [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LURE, statuant en référé, aux fins de voir :
- déclarer la demande de Monsieur [M] [R] recevable et bien fondée ;
- constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail signé le 18 avril 2013 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;
- constater en conséquence la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 9 janvier 2025 ;
- ordonner l’expulsion de Madame [S] [T] née [W], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- autoriser Monsieur [M] [R] à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, et assisté le cas échéant d'un technicien et séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;
- condamner, à titre provisionnel, Madame [S] [T] née [W] au paiement de la somme de 14 896,62 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 9 janvier 2025 ;
- condamner Madame [S] [T] née [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à la somme de 554,25 euros ;
- condamner Madame [S] [T] née [W] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment les délais de commandement de payer ;

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu à la juridiction.

A l’audience du 28 mai 2025, Monsieur [M] [R], représenté par son Conseil, s'en rapporte aux termes de son assignation.
Il explique que son client, Monsieur [M] [R], est âgé de 90 ans et qu'il a donc mis du temps avant de le contacter.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice, Madame [S] [T] née [W] n’est ni présente, ni représentée.
En application de l'article 473 du code de procédure civile, l’ordonnance sera réputée contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En vertu de l’article 472 du Code de Procédure Civile, en l’absence de comparution du défendeur, il n’est fait droit à la demande que si celle-ci est régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

Si Monsieur [M] [R] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 22 octobre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 avril 2025, il sera rappelé que s'agissant d'une personne privée, cette dernière n'était pas tenue par ces dernières dispositions.

Par conséquent, l'action de Monsieur [M] [R] est recevable.

sur le bien-fondé de la demande et l'acquisition de la clause résolutoire concernant le logement :

Le contrat de bail a été signé le 18 avril 2013.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable en l'espèce prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 18 avril 2013 avec prise d'effets au 1er mai 2013 contient une clause résolutoire (page 8 - §2.11).
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2021, pour la somme en principal de 3849,84 euros.
Un second commandement de payer visant cette même clause a été signifié le 28 novembre 2024, pour la somme en principal de 13788,12 euros.
Ce dernier commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies.

Ces conditions se sont trouvées réunies à la date du 29 janvier 2025.

Par conséquent, il sera dit que le bail est résilié de plein droit depuis le 29 janvier 2025 et l'expulsion de Madame [S] [T] née [W] sera donc ordonnée.

Il sera également rappelé qu'en application des dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Par ailleurs, aucune autorisation du juge n'est nécessaire pour solliciter l'assistance d'un commissaire de justice lors de la réalisation de l'état des lieux de sortie.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

- Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En vertu de l’article 472 du Code de Procédure Civile, en l’absence de comparution du défendeur, il n’est fait droit à la demande que si celle-ci est régulière, recevable et bien fondée.
L'article 16 du code de procédure civile dispose enfin que “Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. »

En l'espèce, Monsieur [M] [R] sollicite dans le cadre de son assignation que Madame [S] [T] née [W] soit condamnée à lui verser une somme de 14896,62 euros, au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 9 janvier 2025.

Monsieur [M] [R] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant aux débats le contrat de bail signé par les parties ainsi que les commandements de payer délivrés les 22 novembre 2021 et 28 novembre 2024, outre un décompte réalisé le 29 janvier 2025.

Par conséquent, Madame [S] [T] née [W] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 14896,62 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 29 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

- Sur l'indemnité d'occupation

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d'une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l'absence de résiliation du contrat de bail.

En l'espèce, Madame [S] [T] née [W] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de relouer celui-ci à un nouveau locataire.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges tel qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme totale de 554,25 euros mensuel.

Madame [S] [T] née [W] sera donc condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation de 554,25 euros tous les mois, à compter du mois de février 2025, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [T] née [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024 (et non celui du premier commandement de payer délivré en 2021), de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification aux services préfectoraux.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [R], Madame [S] [T] née [W] sera condamnée à lui verser une somme qu'il est équitable de fixer à 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,