TJ 92050, 13 oct. 2025, RG 24/00465

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 8]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
13 Octobre 2025

N° RG 24/00465 - N° Portalis DB3R-W-B7I-YZK3

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC sis [Adresse 4]

C/

[W] [M]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. sis [Adresse 4]
représenté par son syndic,
SAS l’Agence Saint-Simon
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Ghizlane BOUKIOUDI de la SELARL CABINET LOCTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0283

DEFENDERESSE

Madame [W] [M]
[Adresse 3]
[Localité 7]

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier sis [Adresse 6]) est soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant de la défaillance de Madame [W] [M] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, l'agence Saint-Simon, l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 22 septembre 2023, aux fins de :

Mme [M], assignée par acte remis en l'étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n'est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.292,20 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale attestant de ce que Mme [M] est propriétaires des lots n°27 et 155 de l'état descriptif de division,
- un extrait du compte de Mme [M] pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2023,
- un extrait du compte de Mme [M] pour la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2024,
- les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 25 février 2020, 4 mars 2021, 10 février et 7 novembre 2022, 16 février 2023, ayant approuvé les comptes du 1er octobre 2018 au 30 sep-tembre 2022, voté les budgets prévisionnels du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2024 ainsi que divers travaux,
- les attestations de non-recours afférentes.

Au vu du 1er décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifiait d'une créance certaine, liquide et exigible au 1er juillet 2023 d'un montant de 10.292,20 euros.

Au vu du 2nd décompte produit, il apparaît qu'à la date du 1er avril 2024, le solde du compte de Mme [M] est créditeur au titre des charges de copropriété, de la somme de 4.088,09 euros en sa faveur.

Au jour où le tribunal statue la demande du syndicat des copropriétaires est par conséquent sans objet, l'arriéré de charges dont remboursement est sollicité ayant été acquitté par la défenderesse, de sorte qu'il sera débouté de sa demande au titre des charges.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 214,19 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait du compte de Mme [M] pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2023,
- un extrait du compte de Mme [M] pour la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2024,
- une mise en demeure adressée par le syndic par lettre recommandée avec avis de réception produit indiquant une distribution le 14 septembre 2022, facturée 60 euros conformément au contrat de syndic,
- un commandement de payer délivré par huissier de justice le 3 novembre 2022, dont le coût est de 154,19 euros,
- le contrat de syndic.

Au vu du 2nd décompte produit, il apparaît qu'à la date du 1er avril 2024, le solde du compte de Mme [M] est créditeur, frais de recouvrement inclus, de la somme de 3.873,90 euros en sa faveur.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre des frais de recouvrement qui, au jour du présent jugement, ont été acquittés.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l'espèce, la carence de Mme [M] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [M] sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Mme [M], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Mme [M] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS